Wielu unika kosztów budowy domu i woli kupić dom używany. Często jednak pod uwagę brana jest tylko cena zakupu, ale dodatkowe koszty nie są obliczane. W wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia, jakie koszty można ponieść oprócz ceny domu.
Pytanie: Dlaczego przy zakupie domu tak ważne jest staranne planowanie?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Cóż - bardzo niewielu będzie miało pieniądze na zakup domu w całości na swoim koncie lub na lokacie oszczędnościowej - zdecydowana większość zakupów domu jest finansowana.
W takim przypadku konieczne jest precyzyjne określenie kwoty do sfinansowania - nie jest to bynajmniej cena zakupu, ale prawie zawsze znacznie więcej.
Należy wziąć pod uwagę dwie główne kwestie:
1. Czy w ogóle mogę dostać w banku niezbędną pożyczkę?
2. Jakie koszty kredytu i miesięczne opłaty będę ponieść z takiego finansowania?
Miesięczne opłaty znacznie się różnią, jeśli musisz sfinansować 150 000 EUR w jednym przypadku, a 200 000 EUR w drugim.
Jeśli źle zaplanowałeś z wyprzedzeniem i nie doceniłeś potrzeb finansowych, być może będziesz musiał refinansować - lub udać się do ukrytych rezerw, które faktycznie były przeznaczone na coś innego. Refinansowanie może być kosztowne, a faktycznie planowane miesięczne wydatki mogą wzrosnąć. Jeśli rezerwy na dodatkowe koszty zostaną wyczerpane, może to w niektórych przypadkach prowadzić do problemów później, gdy są rzeczywiście potrzebne.
W każdym przypadku należy wziąć pod uwagę przynajmniej dodatkowe koszty po zakupie domu - z pewnością dobrą rekomendacją jest niewielka „rezerwa bezpieczeństwa” na nieplanowany wzrost kosztów.
Pytanie: Jakie dodatkowe koszty są ponoszone przy zakupie domu - ile to kosztuje?
Nie należy lekceważyć dodatkowych kosztów przy zakupie domu
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie można powiedzieć, że ogólnie rzecz biorąc , zależy to również od rodzaju domu i ceny zakupu.
W każdym przypadku należy jednak obliczyć około 10% - 15% ceny zakupu za nieuniknione koszty dodatkowe.
Ponadto, w zależności od sytuacji, mogą wystąpić dodatkowe koszty, które różnią się w zależności od przypadku.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Kupujemy dom w Brandenburgii za 175 000 euro. W naszym finansowaniu bierzemy pod uwagę tylko nieuniknione koszty dodatkowe, koszty wyposażenia, przeprowadzki itp., Które możemy sfinansować z własnych środków.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Opłata maklerska | 12 495 EUR |
| Podatek od przeniesienia własności nieruchomości | 8750 EUR |
| Koszty ewidencji gruntów i opłaty notarialne (w tym opłata za grunt) | 3,447 EUR |
| całkowity koszt | 24 692 EUR |
Oczywiście to tylko dodatkowe koszty za bardzo konkretny dom w bardzo konkretnej lokalizacji. W innych przypadkach, w szczególności przy innych cenach zakupu, koszty również mogą się znacznie różnić.
Jednak nasz przykład kosztów pokazuje już, że nie należy lekceważyć dodatkowych kosztów przy zakupie domu. W naszym przypadku dom kosztujący 175 000 euro z pewnością będzie kosztował ostatecznie 199 692 euro . Gdybyśmy tego nie dofinansowali, w końcu moglibyśmy skorzystać z naszych rezerw przeznaczonych na ten instrument.
Pytanie: Jakie dodatkowe koszty mogą powstać podczas budowy domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów : Koszty zdecydowanie poniesione to:
- Podatek od przeniesienia własności nieruchomości
- Opłaty notarialne i
- Koszty ewidencji gruntów
Te koszty są nieuniknione.
W wielu przypadkach istnieją również:
- opłata maklerska i
- Dodatkowe opłaty za finansowanie (zwykle zawarte w finansowaniu przez bank)
Inne koszty do rozważenia to:
- koszty wszelkich niezbędnych środków renowacyjnych
- koszt wyposażenia i adaptacji domu
- koszt przeprowadzki
Tutaj również mogą powstać wysokie koszty, które czasami są znacznie niedoszacowane. W każdym razie powinieneś obliczyć obiektywnie i, jeśli to możliwe, niezbyt wąsko. W szczególności jeśli chodzi o koszty remontu, to również warto wcześniej zasięgnąć porady - np. U architekta lub inżyniera budownictwa. Można nie tylko określić niezbędne środki i zaproponować procedury, ale przeważnie przedstawić bardzo rzetelne kosztorysy.
Pytanie: Ile wynosi podatek od przeniesienia nieruchomości?
Podatek od sprzedaży nieruchomości różni się w zależności od wartości budynku
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zależy to od ceny zakupu budynku lub jego wartości i stanu, w jakim znajduje się budynek. Wysokość podatku od przeniesienia własności nieruchomości różni się w zależności od stanu.
Punktem wyjścia jest notarialna cena zakupu w umowie kupna. Po przesłaniu umowy kupna do właściwego urzędu skarbowego, urząd skarbowy sporządza rozliczenie podatku od przeniesienia nieruchomości. Podatek od sprzedaży nieruchomości jest płatny 1 miesiąc po otrzymaniu zawiadomienia .
Dłuższe terminy płatności są możliwe, ale nie są powszechne.
Stawki podatku od nieruchomości w poszczególnych krajach związkowych:
| stan | wysokość podatku |
|---|---|
| Badenia-Wirtembergia | 5,0% |
| Bawaria | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburgia | 5,0% |
| Brema | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hesja | 6,0% |
| Meklemburgia-Pomorze Przednie | 5,0% |
| Dolna Saksonia | 5,0% |
| Nadrenia Północna-Westfalia | 6,5% |
| Nadrenia-Palatynat | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Saksonia | 3,5% |
| Saksonia-Anhalt | 5,0% |
| Szlezwik-Holsztyn | 6,5% |
| Turyngia | 6,5% |
W ostatnich latach koszty te znacznie wzrosły, ponieważ kraje związkowe (od 2006 r.) Mogą same ustalać podatek od przeniesienia własności. Więc może się zdarzyć, że zapłaciłeś niższy procent zaledwie kilka lat temu.
Pytanie: Jakie koszty notarialne i księgowe są ponoszone przy zakupie domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Różni się w zależności od przypadku - znowu w zależności od ceny zakupu budynku i pracy, którą musi wykonać notariusz.
Wpływa na koszty:
- czy należy wpisać dług w księdze wieczystej
- czy rozliczenie powinno nastąpić za pośrednictwem tzw. notarialnego rachunku powierniczego
- jakie zmiany w księdze wieczystej są dokładnie konieczne
- jakie dodatkowe wydatki ma notariusz
Koszty dla notariuszy i maklerów są znaczne
Jeśli budynek jest w pełni sfinansowany, a dług w księdze wieczystej został wpisany w całości, a rozliczenie nastąpi za pośrednictwem notarialnego rachunku powierniczego, musisz generalnie około 1,5% ceny zakupu za opłaty notarialne i około 1,5% ceny zakupu oczekiwanej z tytułu opłat rejestrowych .
Jeżeli, na przykład, nie ma przetwarzania za pośrednictwem rachunku powierniczego notariusza, koszty dodatkowe notariusza są już znacznie zmniejszone (zwykle o około jedną trzecią ).
Dodatkowa praca notariusza dotyczy zazwyczaj sporządzania dokumentów. W większości przypadków koszty są jednak bardzo niskie - zwykle niewiele przekracza to ramy około 150 euro , ale w poszczególnych przypadkach może się to różnić.
Zarówno koszty notarialne, jak i koszty rejestru gruntów są jednakowe w całych Niemczech , więc nie ma różnic w poszczególnych stanach.
Pytanie: Jakie są typowe opłaty maklerskie?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: To też różni się w zależności od stanu. Jako nabywca nieruchomości płacisz różne (zwykłe) stawki w zależności od kraju. W indywidualnych przypadkach można również odchylić zwykłą stawkę i inaczej ustalić udział kupującego w prowizji brokera.
Zwyczajowa lokalna opłata maklerska dla kupującego zależy od kraju związkowego:
| stan | zwyczajowa prowizja kupującego dla brokera |
|---|---|
| Badenia-Wirtembergia | 3,57% |
| Bawaria | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburgia | 7,14% |
| Brema | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hesja | 5,95% |
| Meklemburgia-Pomorze Przednie | 3,57% |
| Dolna Saksonia | 3,57% |
| Nadrenia Północna-Westfalia | 3,57% |
| Nadrenia-Palatynat | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Saksonia | 3,57% |
| Saksonia-Anhalt | 3,57% |
| Szlezwik-Holsztyn | 3,57% |
| Turyngia | 3,57% |
Różne stawki kosztów wynikają z tego, że w około połowie krajów związkowych kupujący i sprzedający dzielą się kosztami - w drugiej połowie krajów związkowych obowiązują różne przepisy.
Jeśli sprzedaż nie jest przetwarzana za pośrednictwem brokera (co już dziś jest stosunkowo rzadkie), nie ma oczywiście żadnych opłat maklerskich .
Pytanie: Jakie dodatkowe koszty finansowania mogą jeszcze powstać?
Eksperci ds. Kontroli kosztów: Banki nie tylko pobierają odsetki od pożyczki, ale także dużą liczbę innych opłat pożyczkowych w indywidualnych przypadkach.
Na przykład większość banków dolicza opłatę manipulacyjną, która w indywidualnych przypadkach może wynieść nawet 3,5% kwoty kredytu . Ponadto często występują różne inne opłaty, szczególnie w sektorze ubezpieczeń nieruchomości:
- ewentualnie koszty wyceny
- Koszt rejestracji hipoteki (opłata gruntowa)
- własne opłaty notarialne banku i koszty przetwarzania
- Prowizje pośredników kredytowych
- Opłaty za nadanie specjalnych uprawnień do spłaty
- Itp.
Przy zaciąganiu pożyczki należy zwrócić uwagę na wszelkie dodatkowe koszty
Obowiązkowe ubezpieczenie długu rezydualnego może również podnieść koszty kredytu.
Wszystkie naliczone dodatkowe koszty muszą być szczegółowo opisane i jasno wyjaśnione w umowie pożyczki. Podział jest zwykle oparty na efektywnej rocznej stopie procentowej, która z tego powodu jest zawsze wyższa niż nominalna stopa procentowa, która jest zwykle ogłaszana.
Jako pożyczkobiorca, najlepszym sposobem na zabezpieczenie się przed wysokimi dodatkowymi kosztami jest po prostu porównanie efektywnego oprocentowania ofert pożyczki i całkowitego kosztu pożyczki . Zawierają już wszystkie dodatkowe opłaty.
Pytanie: Jakie koszty należy oszacować w przypadku renowacji?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście trudno to powiedzieć, ponieważ zależy to całkowicie od indywidualnego stanu danego budynku. Wiele starszych budynków to prawdziwe „pułapki renowacyjne”.
Pomocne może być tylko rzetelne oszacowanie kosztów przez specjalistę - wykonane z wyprzedzeniem. Tylko w ten sposób można wiarygodnie oszacować, jakie koszty trzeba ponieść i czego się spodziewać w kolejnych latach.
W tym przypadku obowiązuje zasada 10% EnEV: jeśli więcej niż 10% komponentu jest poddawane renowacji lub odnowieniu (np. Dach, okno itp.), Wówczas cały komponent musi być zgodny z aktualnymi specyfikacjami EnEV. Często wiąże się to z bardzo wysokimi kosztami, na przykład gdy nagle trzeba wymienić wszystkie okna lub całkowicie zaizolować elewację.
Aby uzyskać prostą wycenę rzeczoznawcy budowlanego, zwykle trzeba się liczyć z kosztami rzędu 500 euro . W zamian zazwyczaj otrzymujesz solidną ocenę. W starszych budynkach, w których wiele rzeczy również trzeba sprawdzić, a wycena musi być przeprowadzona znacznie intensywniej, koszty wyceny mogą również wzrosnąć: często trzeba liczyć się z wiarygodnym kosztorysem, aby uzyskać solidną wycenę do 4000 EUR .
Koszty renowacji starszego budynku (np. Przed 1965 rokiem) mogą łatwo wynieść od 30% do 40% ceny zakupu . Ale zawsze trzeba to oceniać indywidualnie w zależności od stanu budynku. Po prostu nie należy podchodzić do takiego zakupu w naiwny i zbyt optymistyczny sposób.