Przy większych budynkach mieszkalnych zawsze jest dużo do zrobienia administracyjnego, a właściciele, którzy wynajmują kilka mieszkań, i tak wiedzą, jak zaśpiewać o tym piosenkę. Całą tę pracę można również wygodnie zlecić firmie zarządzającej nieruchomościami. Ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, jakie koszty są ponoszone.
Pytanie: Jakie zadania wykonuje zazwyczaj zarządca nieruchomości?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: zarządcy nieruchomości na ogół zajmują się wszystkimi czynnościami administracyjnymi , które pojawiają się w domu wielostronnym. Czynności manualne, takie jak te wykonywane przez wyznaczonego opiekuna, nie są uwzględnione.
Zarządcy nieruchomości działają zasadniczo w dwóch obszarach:
- W przypadku domu ze wspólnotami mieszkaniowymi wykonują wszystkie zadania administracyjne stowarzyszenia właścicieli mieszkań (WEG)
- w budynku z mieszkaniami na wynajem wykonują dużą część pracy administracyjnej dla właściciela
W obu przypadkach obszary odpowiedzialności są podobne w niektórych obszarach i bardzo różne w innych.
Ogólnie rzecz biorąc, spółka zarządzająca nieruchomością zajmuje się jedynie sprawami administracyjnymi, technicznymi i handlowymi dotyczącymi ogólnego systemu domu, a nie interesami poszczególnych najemców lub właścicieli.
Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, gdy np. Właściciel mieszkania wynajmuje należące do niego mieszkanie na terenie WEG i zatrudnia zarządcę do osobnego zarządzania wynajmowanymi lokalami. Ale nie zdarza się to zbyt często.
Do zadań firmy zarządzającej nieruchomościami WEG należy:
- organizacja i realizacja corocznego spotkania właścicieli
- przygotowanie punktów porządku obrad na posiedzenie
- nagrywanie uchwał zebrania
- Pozyskiwanie ofert zmian konstrukcyjnych, adaptacji lub niezbędnych remontów obszaru ogólnego (klatka schodowa, teren zielony itp.)
- monitorowanie wykonanych prac oraz przygotowywanie raportów i rozliczeń dla WEG
- rejestrowanie i dystrybucja kosztów dodatkowych oraz dystrybucja między poszczególnymi właścicielami
- zarządzanie rezerwami napraw
- planowanie i budżetowanie kosztów WEG i księgowości
Nie wszystkie usługi są zawsze wymagane - zawsze jest to szczegółowo uregulowane w umowie menedżerskiej.
Zarządzanie nieruchomością może zaoszczędzić właścicielowi domu dużo pracy
Oczywiście wszystkie te prace mógł wykonać również jeden właściciel w imieniu całej WEG. W praktyce wymaga to jednak wysokiego poziomu wiedzy specjalistycznej i niewielkiego doświadczenia, odpowiednich zabezpieczeń w przypadku popełnienia błędów i nie może zachodzić konflikt interesów między interesami właściciela a interesami administracyjnymi WEG w poszczególnych punktach, co nie zawsze jest łatwe.
Jeśli właściciel budynku mieszkalnego wynajmuje zarządcę nieruchomości, zakresy odpowiedzialności są bardzo podobne - ale często pojawia się również tworzenie rachunków za media i generalnie nieco bardziej kompleksowe zarządzanie techniczne wszystkimi ogólnymi systemami w domach. W wielu przypadkach oferowane jest również pełne zarządzanie, w tym zarządzanie umowami najmu.
W takich przypadkach wynajmujący jest często zwalniany ze swoich obowiązków i musi martwić się o znacznie mniej - szczególnie w przypadku większych domów do wynajęcia lub kilku nieruchomości jest to zdecydowanie opłacalne jako właściciel.
Liczba działających na rynku firm zarządzających nieruchomościami jest bardzo duża, a na pewno występują różnice jakościowe. Co do zasady należy zadbać o to, aby firma zarządzająca nieruchomościami miała referencje , była aktywna na rynku od dłuższego czasu iz powodzeniem zarządza niektórymi nieruchomościami.
Istotne jest również to, że firma zarządzająca majątkiem może zapewnić ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody majątkowe oraz ubezpieczenie lojalności (na wypadek nieuprawnionych działań pracowników, które prowadzą do szkody). Usługi oferowane przez zarządcę nieruchomości oraz warunki umowy o zarządzanie powinny być przedstawione w sposób jasny i przejrzysty - koszty powinny być również przystępne i zrozumiałe.
Pytanie: To już jest jeden z najważniejszych punktów: Ile kosztuje zarządzanie nieruchomością?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście zawsze trudno powiedzieć ogólnie - koszty mogą się znacznie różnić w zależności od oferowanych usług i danego budynku.
Jednak w większości przypadków można założyć, że ryczałtowe koszty podstawowe zarządzania nieruchomością mieszkalną mieszczą się w przedziale od 20 do 30 euro miesięcznie na lokal mieszkalny .
W większych miastach koszty, zwłaszcza w przypadku domów z kilkoma lokalami mieszkalnymi, mogą dochodzić do 45 euro miesięcznie za jednostkę mieszkalną lub więcej .
W przypadku większości wynajmowanych domów wymagana jest opłata podstawowa w wysokości od 20 do 25 EUR miesięcznie i jednostka mieszkalna .
Ponadto mogą jednak powstać dodatkowe koszty, jeśli zarządca nieruchomości będzie musiał wykonać specjalne, wymagające dużego wysiłku czynności - takie jak zorganizowanie całkowitej energooszczędnej renowacji budynku.
Dodatkowe koszty, które mogą powstać w związku z taką pracą, są wówczas zawsze indywidualnie regulowane w umowie o zarządzanie. Mogą to być opłaty ryczałtowe za poszczególne zajęcia, ale także stała stawka godzinowa. Koszty podróży są często opłacane osobno i nie są częścią wynagrodzenia podstawowego.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Posiadamy budynek do wynajęcia z 18 wspólnotami mieszkaniowymi i zlecamy firmie zarządzającej nieruchomościami pełne zarządzanie domem. Zadbanych jest również 16 garaży.
| Poczta | Opłaty miesięczne |
|---|---|
| Administracja kamienicy | 22,50 EUR za lokal mieszkalny = 405 EUR miesięcznie |
| Zarządzanie garażami | 3,50 EUR za garaż = 56 EUR miesięcznie |
| całkowity koszt | 461 EUR miesięcznie |
Oczywiście są to tylko koszty oszacowane przez konkretną firmę zarządzającą nieruchomościami dla konkretnego budynku.
Koszty mogą się również znacznie różnić w zależności od rodzaju budynku i lokalizacji. To tylko podstawowe koszty zgodnie z umową o zarządzanie - jeśli zarządca świadczy również usługi specjalne, to również będzie rozliczane osobno.
Pytanie: Od jakich czynników zwykle zależą koszty zarządzania nieruchomością?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście należy wziąć pod uwagę kilka czynników:
- wycena zarządzania nieruchomością
- rodzaj zarządzanego obiektu i rodzaj zarządzania
- lokalizacja nieruchomości
- stan konstrukcyjny nieruchomości
- zawarte usługi (zakres usług zgodnie z umową o zarządzanie)
Koszt zarządzania nieruchomością uzależniony jest od rodzaju i stanu budynku
Wszystkie te czynniki zawsze mają wpływ na cenę - z tego powodu trudno porównać ceny dwóch budynków.
Jednak to, co można bardzo dobrze porównać, to różne oferty dla tego samego budynku. Należy to zrobić w praktyce - ale w każdym przypadku należy również sprawdzić oferowane usługi i zwrócić uwagę na wymienione na wstępie cechy jakościowe (odpowiedzialność za straty finansowe, odpowiedzialność za wierność, dłuższa aktywność na rynku, referencje).
Względna lokalna bliskość firmy zarządzającej nieruchomością do zarządzanej nieruchomości może być również ważnym kryterium - jeśli pracownik zarządzający może być na miejscu szybko i łatwo, jeśli to konieczne, często znacznie podnosi to jakość zarządzania, a jednocześnie zmniejsza koszty.
Pytanie: Jaka jest różnica między kosztami administracyjnymi nieruchomości mieszkalnej a kosztami wynajmu domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Ceny i oferty są oczywiście zawsze różne, ale ogólnie można stwierdzić, że administracja WEG jest zwykle trochę droższa niż administracja wynajmowanego budynku.
Różnice w miesięcznych kosztach podstawowych na jednostkę mieszkalną są zwykle niewielkie i prawie we wszystkich przypadkach wynoszą zaledwie kilka euro miesięcznie.
Pytanie: Jaki wpływ ma liczba mieszkań na podstawowe koszty?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Zwykle wraz ze wzrostem liczby mieszkań zwiększają się koszty podstawowe na jednostkę mieszkalną.
W przypadku bardzo dużych budynków z wieloma mieszkaniami podstawowe koszty są często niższe, ale jest też odwrotna sytuacja: administracje WEG w szczególności w przypadku domów dwu- lub trzyrodzinnych są często znacznie droższe niż w przypadku domów wielorodzinnych z większą liczbą właścicieli mieszkań.
Pytanie: Dlaczego stan budynku ma znaczenie?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: firmy zarządzające nieruchomościami zawsze obliczają ceny według własnego wysiłku.
W przypadku starszego, nieco odrapanego i zaniedbanego budynku z pewnością jest więcej do zrobienia i więcej wysiłku - zwłaszcza jeśli mamy już niewielkie „zaległości naprawcze”. Firma zarządzająca nieruchomościami może oczywiście zrekompensować ten większy wysiłek wyższymi cenami.
Pytanie: Czy lokalizacja budynku również odgrywa rolę?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak, zdecydowanie. Jako skrajny przykład możesz pomyśleć o domu w prawdziwym gorącym miejscu dużego miasta - problematycznych najemców, bardzo problematycznej lokalizacji i częstych wyburzeniach lub problemach.
Gdyby firma zarządzająca nieruchomościami w ogóle zajęła się takim budynkiem, kosztowałby to oczywiście znacznie więcej niż przyzwoity apartamentowiec w cichej, ekskluzywnej dzielnicy mieszkaniowej.
Pytanie: Jakie inne czynniki mogą nadal odgrywać rolę w indywidualnych przypadkach?
Trudne sytuacje początkowe podnoszą cenę za zarządzanie nieruchomością
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Specjalna sytuacja domu z pewnością zawsze będzie miała odzwierciedlenie w kosztach administracyjnych w taki czy inny sposób.
Jeśli na przykład jest to WEG z beznadziejnie kłócącymi się właścicielami, którzy prawie nigdy się na cokolwiek nie zgadzają, to koszt zarządzania nieruchomością zwykle znacznie wzrasta. Również w tym przypadku ten większy wysiłek zostanie odzwierciedlony w odpowiednio różnie obliczonych cenach.
Podstawą kalkulacji ceny jest zawsze indywidualny wysiłek zarządcy nieruchomości przy budynku - na przykład w porównaniu do całkowicie bezproblemowego budynku, w którym nie musisz się o nic martwić. W indywidualnych przypadkach różnica w cenie między jednym a drugim może być znaczna.
Pytanie: Jak długo zwykle trwają kontrakty menedżerskie?
Eksperci od kontroli kosztów: kontrakty menedżerskie zawierane są zazwyczaj na okres 5 lat. Istnieją również pewne okresy wypowiedzenia, których należy przestrzegać, jeśli nie zgadzasz się na usługi firmy zarządzającej nieruchomościami.
Istnieją specjalne regulacje dotyczące zarządzania WEG: W przypadku nowo utworzonego WEG, czas trwania umowy może wynosić tylko 3 lata, w innym przypadku maksymalnie 5 lat.
WEG ma - niezależnie od okresu wypowiedzenia - zawiesić zarządzanie nieruchomością na miejscu, jeśli zaistnieje „ważny powód”. Nie we wszystkich przypadkach nie jest możliwe wypowiedzenie umowy - koszty należy opłacać co najmniej do zwykłego okresu wypowiedzenia. Z tak ważnych powodów zarządca nieruchomości w imieniu WEG może natychmiast uniemożliwić działanie.
Takim ważnym powodem może być na przykład to, że spółka zarządzająca nieruchomością nieprawidłowo wystawia rachunki lub że indywidualni właściciele wyraźnie i wyraźnie wolą. To z kolei niszczy zaufanie między zarządcą nieruchomości a WEG i jest ważny powód.
Takie szczególne przepisy nie dotyczą jednak zarządzania budynkami mieszkalnymi. Tutaj musisz regularnie wypowiadać.