Myśląc o przyszłości, często budujesz apartamentowiec - także jako lokata kapitału. W wywiadzie ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia, jakich kosztów można się spodziewać w związku z budową i jakie ograniczenia kosztują rentowność.
Pytanie: Apartamentowiec jako inwestycja?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście. Jeśli istnieje kilka mieszkań, które można wynająć, prowadzi to do bardzo interesującego zwrotu w dłuższej perspektywie - w zależności od tego, gdzie i jak dużo się budujesz. Tworzy to długoterminowy dochód, który w zależności od lokalizacji i środowiska jest również względnie bezpieczny i trwały.
W porównaniu z innymi formami inwestowania kapitału, budowa domów jest dziś często zaniedbywana, ale w rzeczywistości nie wygląda tak źle, jeśli chodzi o budowę apartamentowców. Zwłaszcza, gdy stopy procentowe są niskie, a na rynku i tak nie ma wielu dochodowych, a jednocześnie bezpiecznych inwestycji. Oczywiście musisz również dokładnie obliczyć i zaplanować budynek mieszkalny. Zdecydowanie należy tu zbilansować koszty i dochody.
Pytanie: Ile ogólnie kosztuje budynek mieszkalny?
2000 euro za metr kwadratowy nie jest rzadkością w budynku mieszkalnym
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście nie można tego powiedzieć całościowo - to zależy od wielu czynników i oczywiście od wielkości domu i konstrukcji.
Generalnie jednak zakłada się, że koszt domu wynosi od 1 200 do 2 000 EUR za m² . Cena zawsze zależy trochę od tego, gdzie dokładnie budujesz.
Jednak w większości przypadków trzeba będzie przyjąć cenę minimalną 1500 euro za m² , poniżej której można budować tylko w kilku przypadkach.
W niektórych przypadkach można znacznie przekroczyć 2 000 EUR za m², ale biorąc pod uwagę przyszłe oczekiwania dotyczące zwrotu, należy tego unikać.
Są to oczywiście tylko przybliżone wskazówki - ale przynajmniej oferują rząd wielkości, aby z grubsza się zorientować. Ponadto podczas budowy należy zawsze uwzględnić koszty następcze.
Alternatywnie możesz również użyć tak zwanej kubatury jako rzędu wielkości. Generalnie oblicza się tutaj 400 euro za metr sześcienny zamkniętej przestrzeni . Kubatura to podstawowa zasada w budownictwie.
Mały przykład kosztów z praktyki
Planujemy i budujemy apartamentowiec z płaskim dachem o powierzchni 300 m² powierzchni mieszkalnej. Powstaje nowoczesny, energooszczędny dom o niskim zużyciu energii.
| Poczta | Cena £ |
|---|---|
| Koszty budowy bez dodatkowych kosztów budowy | 525 000 EUR |
| Cena za m² powierzchni mieszkalnej | 1 750 EUR za m² |
Koszty te są oczywiście tylko przykładowymi kosztami dla konkretnego budynku w konkretnym projekcie. Koszty mogą oczywiście być zupełnie inne w przypadku innych domów, w zależności od konstrukcji i wielkości.
Jednak nasz przykładowy dom pokazuje już wymiary, w których działamy. Ponadto należy obliczyć koszty budowy i koszty nieruchomości (jeśli nie są dostępne). Faktyczna powierzchnia do wynajęcia jest wtedy mniejsza - z reguły należy odliczyć 20% od całkowitej powierzchni
Pytanie: Od czego zależą koszty budowy budynku mieszkalnego?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W grę wchodzi wiele czynników:
- teren budowy i warunki panujące na budowie
- budowa domu
- kształt dachu
- ekwipunek
- projekt przestrzeni zewnętrznej
- wysokość dodatkowych kosztów budowy dla projektu budowlanego
Każdy z tych czynników może w praktyce powodować ogromne różnice w kosztach. Dlatego zwykle niemożliwe jest podanie wiarygodnych szacunków projektu budowlanego bez dokładnego planowania.
Pytanie: Czy te koszty są w ogóle tego warte?
Im wyższy wskaźnik czynszu, tym bardziej lukratywna konstrukcja
Ekspert ds. Kosztów: Oczywiście to zawsze zależy od porównania kosztów budowy z kosztami wynajmu. W zależności od poziomu wskaźnika czynszu na miejscu, okres amortyzacji z jednej strony i późniejszy zwrot z drugiej strony będą wyższe lub niższe.
Przyjrzyjmy się temu na naszym przykładzie. Nasz budynek ma powierzchnię 300 m² - w tym przypadku powierzchnia przeznaczona na wynajem to około 240 m². Odpowiada to około trzem mieszkaniom rodzinnym o powierzchni 80 m².
Wskaźnik czynszu najmu w Niemczech w 2018 roku wynosi średnio od 6,80 EUR za m² do 9,10 EUR za m² . Tendencja jest generalnie wzrostowa, ale ceny na obszarach wiejskich są w większości stabilne.
Inaczej wygląda to w topowej lokalizacji - w szczególności mniejsze miasta uniwersyteckie i ich okolice są bardzo obiecujące. Ceny 12 euro za m² mogą być tam powszechne. Monachium jest liderem z kwotą 17,80 EUR za m² . W dobrych lokalizacjach eksperci spodziewają się wzrostu czynszów nawet o 10% w ciągu najbliższych kilku lat. Jest to jednak tylko migawka i może oczywiście ulec zmianie.
Gdybyśmy po prostu obliczyć średnią ogólnoniemiecką wynoszącą 7,50 euro za m² , roczny dochód z wynajmu wyniósłby około 21 000 euro, gdyby wszystkie trzy mieszkania były wynajmowane na stałe. Jeśli wynajmujesz tylko dwa mieszkania, możesz spodziewać się rocznego dochodu w wysokości 14 400 EUR . Oczywiście więcej, jeśli lokalizacje są warte zachodu.
W wielu przypadkach dochody z najmu nie wystarczą do pełnego sfinansowania budowy wraz ze wszystkimi kosztami, w tym odpowiednią działką. W każdym przypadku wymagane jest dobre i staranne planowanie.
Pytanie: Czy taniej jest budować razem budynek mieszkalny i dzielić koszty budowy?
Jeśli chcesz zaoszczędzić pieniądze, możesz podzielić się kosztami budowy z innymi
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W indywidualnych przypadkach może się to opłacać, jeśli tego chcesz.
Gdyby w naszym przykładzie podzielić poniesione koszty ogółem przez 3, to koszty dla każdej rodziny nadal byłyby rzędu wielkości, w którym znaczna liczba domów jednorodzinnych byłaby wystawiona na sprzedaż. Nawet domy prefabrykowane z gruntem można już budować na taką skalę.
Wyraźna przewaga kosztowa nad innymi formami życia nie wynika automatycznie z domów wielorodzinnych.
Pytanie: Wracając do kosztów budowy: Co należy wziąć pod uwagę w odniesieniu do metody budowy i projektu domu w odniesieniu do kosztów?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Cóż - przede wszystkim zawsze musisz mieć na uwadze zarówno koszty budowy, jak i koszty następcze. Dotyczy to również przegród zewnętrznych budynku.
Mur dwuwarstwowy z elewacją z cegły klinkierowej jest znacznie droższy w budowie, ale oferuje korzyści termiczne, a przede wszystkim znacznie niższe koszty eksploatacji w kolejnych latach.
Odwrotnie jest na przykład w przypadku dachów płaskich. Dach płaski zwykle wiąże się z bardzo wysokimi kosztami następczymi - podczas gdy koszty następcze z np. Dachem krytym są znacznie niższe. Ponadto dach jednospadowy jest również znacznie tańszy w budowie niż klasyczny dach dwuspadowy lub czterospadowy.
Jeśli patrzysz przede wszystkim na koszty, zawsze musisz znaleźć równowagę między niskimi kosztami budowy a najniższymi możliwymi kosztami następczymi.
Na tym tle można również dostrzec środki w zakresie efektywności energetycznej w budynku. Jeśli od razu planujesz niskie zużycie energii, możesz sporo zaoszczędzić przy niskich kosztach eksploatacji.
Zastosowana energooszczędna technologia nie powinna być zbyt skomplikowana technicznie - na przykład w przypadku domów pasywnych wiele badań wykazało już, że zaawansowane technologicznie wyposażenie powoduje, że koszty następcze są tak wysokie, że domy pasywne są już prawie nieopłacalne finansowo. Więc jeśli chodzi o efektywność energetyczną, zawsze chodzi o znalezienie rozsądnego środka.
Pytanie: Co jest ogólnie rozumiane przez dodatkowe koszty budowy i jak wysokie są?
Ekspert ds . Kontroli kosztów : Dodatkowe koszty budowy obejmują następujące koszty:
- Koszty planowania (architekci, inżynierowie, inżynierowie budowlani)
- Koszty administracyjne (pozwolenia na budowę, przeglądy budowlane itp.)
- wszystkie koszty uzyskania finansowania budowy
- Księgi wieczyste i opłaty notarialne
- wszystkie opłaty manipulacyjne i odsetki za wdrożenie w okresie budowy
- Składki na ubezpieczenie budowlane
To, jak wysokie są dodatkowe koszty budowy, zawsze zależy od indywidualnego przypadku i nakładu pracy włożonego w budowę. Ogólnie jednak dodatkowe koszty budowy stanowią od 10% do 20% całkowitych kosztów budowy .
Pytanie: Ile faktycznie kosztuje architekt w przypadku takich projektów budowlanych?
Architekt pokrywa 8% całkowitych kosztów budowy
Ekspert ds. Kontroli kosztów: zawsze trudno powiedzieć, ponieważ zawsze chodzi o rzeczywisty wysiłek.
Podstawa rozliczeniowa dla architektów jest zawsze taka sama i wiążąca, czyli HOAI, taryfa opłat dla architektów i inżynierów.
Ogólnie można przyjąć, że około 8% całkowitych kosztów budynku stanowi koszty dla architekta. Jak powiedziałem, to tylko przybliżony przewodnik.
Pytanie: Czy powinieneś udać się do architekta i samodzielnie zaplanować - czy kupić dewelopera?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie można tego powiedzieć ogólnie . Deweloperzy w zdecydowanej większości sprzedają inwestorom już zaplanowane nieruchomości. Często możliwości projektowania i planowania są bardzo ograniczone.
Nie oznacza to, że zwykle można planować lepiej, a przede wszystkim bardziej efektywnie kosztowo niż cena oferowana przez dewelopera. W wielu przypadkach to nie działa i budowa własnej jest często znacznie droższa niż porównywalna nieruchomość od dewelopera - lub przynajmniej tak samo droga.
Dzieje się tak dlatego, że deweloperzy mają zupełnie inne warunki do prac budowlanych, a jako prywatny inwestor nie jesteś na szczycie listy priorytetów w żadnej branży, nawet przy budowie apartamentowca.
Również w wielu branżach szczególnie korzystne warunki oferowane deweloperom o dużych wolumenach zamówień są często równoważone wyższymi marżami właścicieli nieruchomości prywatnych. Wtedy oczywiście pozostajesz w niekorzystnej sytuacji pod względem kosztów i musisz płacić za porównywalne usługi znacznie drożej niż deweloper.
Jeśli możesz oczywiście wykonać wiele własnej pracy - być może z pomocą pomocników z własnego kręgu przyjaciół - i tym samym znacznie obniżyć ogólne koszty budowy, masz tutaj przewagę. W takim przypadku budowanie się z architektem może być opłacalne finansowo.