Co roku rozliczaniem kosztów ogrzewania i eksploatacji zajmują się stowarzyszenia właścicieli, właściciele mieszkań i najemcy. Kto przyjmuje jakie stanowiska, jakie terminy mają zastosowanie? Wiele rachunków za media za wynajem mieszkań jest tworzonych nieprawidłowo rok po roku. Tak zwany drugi czynsz stanowi średnio 34% całkowitego czynszu. Opłaca się być precyzyjnym.
Każdy, kto jest właścicielem mieszkania, musi płacić miesięczne koszty operacyjne związane z zarządzaniem mieszkaniem. Ale właściciel nie musi sam pokrywać tych kosztów - część z nich można przenieść na najemcę. Aby było to jednak możliwe, obie strony muszą zaakceptować zapis w umowie najmu. Tak zwane rozporządzenie w sprawie kosztów eksploatacji określa, które koszty eksploatacji mieszkania są do podziału, a które wynajmujący musi sam zapłacić.
Większość umów najmu przewiduje, że najemca ponosi koszty eksploatacji i oprócz czynszu podstawowego wpłaca za nie miesięczną zaliczkę. Wynajmujący jest wówczas zobowiązany do regularnego osiedlania się. To nie jest trywialne. Według informacji Deutscher Mieterbund eV co drugi rachunek za usługę jest błędny. „To zadanie jest prawdziwym wyzwaniem dla laika” - potwierdza Rainer Schmitt, prawnik z Bawarskiego Stowarzyszenia Właścicieli Domów. Irytujące, gdy się przeliczysz. „Jednak błędy formalne prowadzą nawet do nieskuteczności rozliczeń”, ostrzega Schmitt. Właścicielowi można wówczas pozostawić koszty, które musiałby ponieść najemca.
Jakie są koszty operacyjne i jakie są dodatkowe koszty?
W praktyce terminy koszty operacyjne i koszty dodatkowe są często używane jako synonimy. Jednak koszty dodatkowe obejmują kilka pozycji. Dodatkowe koszty obejmują również np. Koszty administracyjne, napraw i konserwacji. Rozporządzenie w sprawie kosztów eksploatacji (BetrKV) stanowi, że „wszystkie koszty poniesione przez właściciela w związku z posiadaniem mieszkania i jego bieżącym zarządzaniem są kosztami operacyjnymi”. Zgodnie z II Rozporządzeniem dotyczącym obliczeń obejmują one następujące 17 pozycji:
- Zaopatrzenie w wodę
- Opłaty kanalizacyjne (drenaż)
- Koszty windy
- oświetlenie
- Sprzątanie ulic / wywóz śmieci
- Koszty czyszczenia komina
- sprzątanie domu
- Pielęgnacja ogrodu
- Domowa pralka (ale nie koszty naprawy!)
- Antena / telewizja kablowa
- Dozorca / dozorca (ale nie zarządca nieruchomości)
- Ubezpieczenie mienia i odpowiedzialności cywilnej (ale nie ochrona prawna, koszty napraw, ryzyko utraty czynszu lub ubezpieczenie podstawowe)
- Podatek od nieruchomości (ale nie podatek od nieruchomości lub od nieruchomości)
- Inne koszty operacyjne (takie jak basen, sauna, konserwacja i testowanie gaśnic itp.)
- koszty ogrzewania
- Podgrzewanie wody
- Systemy grzewcze i wodociągowe
Których kosztów operacyjnych nie można przerzucić?
Właściciel musi zawsze ponosić następujące koszty:
- koszty administracyjne
- Koszty konserwacji i napraw
- Koszty wakatów
- Opłaty za zarządzanie kontem lub inne opłaty bankowe
- Podatek dochodowy od dochodów z najmu
- Koszty jednorazowe, na przykład za zwalczanie szkodników
Jak składa się rachunek za media?
Oprócz czynszu na zimno, najemcy płacą miesięczną zniżkę na koszty dodatkowe, takie jak woda, koszty ogrzewania, opłaty za śmieci i usługi dozorowe. Czynsz ciepły składa się z tego czynszu na zimno i rabatu. W najlepszym przypadku koszty operacyjne i klucz dystrybucji powinny być już uzgodnione w umowie najmu. Klucz podziału określa, w jaki sposób koszty eksploatacji domu są przypisane do poszczególnych mieszkań.
Najemca płaci koszty eksploatacyjne w formie ryczałtu lub zaliczki, w zależności od umowy zawartej w umowie najmu. Rzadko zdarza się, że czynsze brutto zawierają już koszty eksploatacji. Tutaj właściciel sam ponosi ryzyko wzrostu kosztów operacyjnych. W nowych umowach najmu ustalana jest stawka ryczałtowa, której właściciel nie musi rozliczać, albo zaliczka.
Na koniec roku obrachunkowego wszystkie alokowane koszty operacyjne są sumowane i porównywane z wpłaconą przez najemcę zaliczką. Jeśli najemca zapłacił za dużo, zwraca różnicę. Może się jednak zdarzyć, że wynajmujący zażąda dodatkowej opłaty. Ważne jest, aby dokładnie to sprawdzić. Ponadto wynajmujący musi wyraźnie wymienić wszystkie rozliczane pozycje.
Jak prawidłowo przygotować rachunek za media
Każdy, kto musi złożyć rachunek za media, powinien znać zasady. Są one zawarte w Kodeksie Cywilnym od § 556. Podsumowaliśmy najważniejsze dla Ciebie rzeczy:
- Okres rozliczeniowy nie może przekraczać dwunastu miesięcy. Nawet jeśli najemca wyprowadzi się po roku i dwóch miesiącach, należy złożyć dwa oświadczenia.
- Najemca musi otrzymać fakturę nie później niż dwanaście miesięcy po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Po upływie tego okresu właściciel nie może już żądać dodatkowej zapłaty. Jednak najemca może nadal kwestionować zbyt wysoką zapłaconą kwotę.
- Nie wystarczy podać sumę. Należy wymienić poszczególne pozycje, od ścieków po gorącą wodę. Nie musisz załączać paragonów, ale najemca ma prawo do ich wglądu.
- Najemca powinien być w stanie zrozumieć matematycznie, w jaki sposób generowana jest każda kwota. Używany klucz dystrybucji musi zostać nazwany i wyjaśniony.
- Brzmi banalnie, ale jest podatne na błędy: Wszystkie zaliczki wpłacane przez najemcę muszą być wymienione i odliczone od faktycznie poniesionych kosztów operacyjnych.
Co musi być w umowie najmu?
Fragment „ Najemca pokrywa koszty eksploatacji" zobowiązuje najemcę do pokrycia wszystkich wydatków zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów eksploatacji. Jedynie „ inne koszty ", takie jak utrzymanie gaśnic i czujników dymu oraz czyszczenie rynien, muszą być wymienione.
Zachowaj ostrożność przy zakupie wynajmowanej nieruchomości: Dotychczasowa umowa najmu nadal obowiązuje i jest zależna od brzmienia. W razie wątpliwości opłacane są tylko wymienione w niej pozycje. Umowa może ulec zmianie tylko za zgodą najemcy.
Jak wysokie są tak naprawdę koszty operacyjne?
W październiku 2019 roku niemieckie stowarzyszenie najemców opublikowało tabelę kosztów operacyjnych odnoszącą się do 2017 roku. Zgodnie z tym dokumentem najemcy płacą średnio 2,16 euro kosztów operacyjnych za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej miesięcznie. Przegląd pozycji:
| Podatek własnościowy | 0,18 euro |
| Woda łącznie ze ściekami | 0,35 euro |
| Ogrzewanie łącznie z ciepłą wodą | 1,03 euro |
| Winda | 0,17 euro |
| Sprzątanie ulic | 0,03 euro |
| Wywóz śmieci | 0,17 euro |
| Sprzątanie budynków | 0,18 euro |
| Pielęgnacja ogrodu | 0,10 euro |
| Ogólna energia elektryczna | 0,05 euro |
| Czyszczenie komina | 0,03 euro |
| ubezpieczenie | 0,19 euro |
| Dozorca | 0,31 euro |
| Dozorca (sprzątanie budynku, serwis zimowy) | 0,15 euro |
| Antena, kabel | 0,13 euro |
| Inni | 0,03 euro |
Najemcy w Niemczech płacą najwyższe kwoty za ogrzewanie i ciepłą wodę. Średnio należne jest 1,03 euro miesięcznie i metr kwadratowy. W 2014 roku było to 1,39 euro. Spadek jest spowodowany spadającymi cenami energii.
Jako najemca możesz skorzystać z corocznie publikowanego serwera lustrzanego, aby sprawdzić, czy rachunek za media jest wiarygodny.
Wybierz prawidłowy klucz dystrybucji
Możliwych jest kilka kluczy dystrybucji: według konsumpcji, według powierzchni mieszkalnej, według jednostek mieszkalnych i według ludzi. Opłata za ogrzewanie i ciepłą wodę jest zazwyczaj naliczana według zużycia. Poza tym wynajmujący może dowolnie uzgodnić klucz przydziału. Nasza rada dla kondominium: Aby nie komplikować rachunku za media, warto zawsze wybierać klucz dystrybucyjny i odnotowywać go w umowie najmu, na którą zgodziła się społeczność właścicieli. Ma to tę zaletę, że można po prostu przejąć informacje z rocznego zestawienia stowarzyszenia właścicieli bez konieczności dalszych obliczeń. Nawiasem mówiąc, klucz alokacji według osoby nigdy nie jest dobrym pomysłem: za każdym razem, gdy liczba mieszkańców zmienia się w okresie rozliczeniowym, właściciel musi ponownie rozłożyć koszty.
Dobrze wiedzieć : jeśli nie ma regulacji umownych, obowiązuje ustawowy klucz podziału według proporcji powierzchni mieszkalnej, tj. Według metrów kwadratowych.
Doświadczenie pokazuje, że koszty operacyjne ogrzewania i ciepłej wody są najwyższe.
Terminy płatności kosztów operacyjnych
Jeśli uzgodniono miesięczną zaliczkę, wynajmujący musi raz w roku wystawiać faktury na każdą umowę najmu oddzielnie na piśmie. Najemca musi otrzymać fakturę nie później niż dwunastego miesiąca po zakończeniu okresu rozliczeniowego. Jeśli rok kalendarzowy jest decydujący dla rozliczenia, 31 grudnia jest datą kluczową. W przypadku przekroczenia terminu przez wynajmującego dodatkowe roszczenia wobec najemcy są wykluczone. Chyba że wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za późne rozliczenie. Musi on jednak być odpowiedzialny za wszelkie błędy po stronie firmy wystawiającej rachunki (Sąd Okręgowy w Kolonii, 1 S 161/06).
Według BGH (sygn. Akt VIII ZR 107/08) wynajmujący ponosi ryzyko, że faktura nie dotrze do odbiorcy w terminie. Decyduje nie data stempla pocztowego, ale pokwitowanie przez najemcę. Jeżeli pomimo upomnienia, najemca nie dokona rozliczenia, może wstrzymać dalsze zaliczki do czasu faktycznego uregulowania przez wynajmującego kosztów operacyjnych.
Wyroki i inspekcje sądowe
Właściciele mogą podsumować kilka rodzajów kosztów operacyjnych w swoich rachunkach kosztów operacyjnych tylko w wyjątkowych przypadkach. Jest to dopuszczalne w przypadku kosztów wody słodkiej i brudnej, jeśli obliczenia ścieków są powiązane ze zużyciem wody słodkiej (BGH, VIII ZR 340/08). Wynajmujący nie musi też wyszczególniać kosztów ubezpieczenia mienia i OC (BGH, sygn. Akt VIII ZR 346/08).
Wynajmujący zawsze może skierować najemców do sprawdzenia rachunków. Najemca może sporządzać notatki, a także wykonywać kopie, odręcznie lub przy użyciu komputera. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Okręgowego w Monachium jest również uprawniony do fotografowania lub skanowania paragonów (412 C 34593).
Zgłoś sprzeciw wobec rachunku za media
Jeśli chcesz zgłosić sprzeciw, musisz to zrobić w ciągu 12 miesięcy od otrzymania oświadczenia. Od tego czasu roszczenie nie przysługuje (§ 556, ustęp 3, zdanie 5 BGB). W przypadku sprzeciwu masz następujące możliwości:
- Sprzeciw i płatność
z rezerwacją Na życzenie można zgłosić sprzeciw i opłacić koszty z rezerwacją. - Sprzeciw i częściowa płatność
Jeśli błąd jest wyraźny, możesz zgłosić sprzeciw i zapłacić tylko tę część, która jest uzasadniona.
Sprzeciw zawsze napisz na piśmie i upewnij się, że możesz udowodnić, że sprzeciw dotarł do wynajmującego na czas.