Długa dzierżawa jest alternatywą dla zwykłego zakupu ziemi i jest szczególnie odpowiednia dla rodzin z niewielkim kapitałem. W poszukiwanych lokalizacjach czasami jest to jedyny sposób na zrealizowanie marzenia o posiadaniu domu. Możesz dowiedzieć się, jakie korzyści możesz z tego uzyskać i na co powinieneś zwrócić uwagę tutaj.
Jak działa dzierżawa długa?
Dziedziczne prawo budowlane, potocznie nazywane dzierżawą dziedziczną, umożliwia właścicielom budynków wydzierżawienie nieruchomości na okres do 99 lat i wybudowanie na niej domu. Grunty z odpowiednimi umowami dzierżawy są często oferowane przez gminy, kościoły lub fundacje. Jednak dzierżawcami mogą być również osoby prywatne. Najemca płaci jedynie odsetki za dzierżawę za okres określony w umowie.
Szczególnie interesujące mogą być długoterminowe dzierżawy z kościołem, ponieważ członkowie często otrzymują ziemię na szczególnie dobrych warunkach, a rodziny wielodzietne lub rodziny z osobami niepełnosprawnymi korzystają z przywilejów finansowych.
Co to jest czynsz gruntowy?
Czynsz za grunt wynosi zwykle od czterech do sześciu procent wartości nieruchomości rocznie, przy czym sumę tę można opłacać miesięcznie, kwartalnie lub corocznie - podobnie jak czynsz za długoterminowe użytkowanie. W przeciwieństwie do klasycznej pożyczki hipotecznej, której spłata zawsze pozostaje taka sama i spłacana jest zwykle po 30 latach, czynsz gruntowy rośnie z biegiem lat. Stwarza to ryzyko, zwłaszcza w przypadku długotrwałych umów dzierżawy: niektórzy dzierżawcy, którzy są na emeryturze lub owdowiałe, nie mogą już płacić coraz wyższego czynszu, ponieważ ich dochody są niższe lub nie mają już zastosowania.
Jak długo trwa dzierżawa?
Dokładny czas trwania dzierżawy nie jest określony przez prawo - możesz więc negocjować. Istnieją również umowy najmu długoterminowego na 50, 60, 75 lub 99 lat. Wskazane jest jednak, aby mieć jak najdłuższy okres, tj. Co najmniej 80 lat, aby długa dzierżawa nie wygasła za życia. Jednak w dłuższej perspektywie czasowej wiąże się z ryzykiem znacznie wyższego czynszu za grunt.
Czy muszę płacić podatek od przeniesienia własności nieruchomości na długi okres najmu?
Nawet przy długiej dzierżawie musisz zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości. Jest to jednak obliczane w inny sposób niż przeciętny zakup nieruchomości na podstawie uzgodnionego rocznego czynszu, współczynnika konwersji i okresu najmu. Zatem podatek od przeniesienia własności nieruchomości jest tańszy w przypadku najmu długoterminowego niż w przypadku tradycyjnego zakupu nieruchomości.
Poszukiwanie nieruchomości jest zwykle bardzo trudne, szczególnie w poszukiwanych lokalizacjach. Niektóre nieruchomości są dostępne tylko na długi okres najmu.
Kto jest właścicielem długich umów najmu?
Dzierżawca, czyli kościół, społeczność czy osoba prywatna, pozostaje właścicielem nieruchomości przez cały czas - ale dzierżawca jest właścicielem swojej nieruchomości. Może to czasami prowadzić do tarcia, na przykład jeśli dzierżawca zapewnił sobie prawo głosu w zakresie zmian, takich jak przedłużenia lub konwersje, lub w przypadku kredytu hipotecznego. Nawet jeśli właściciel domu chce w międzyczasie sprzedać dzierżawę, najemca ma coś do powiedzenia.
Kupno działki z długą dzierżawą może mieć sens, jeśli naprawdę chcesz mieszkać we własnym domu, ale masz ograniczony kapitał. Nie ma żadnych kosztów zakupu nieruchomości. W przypadku czynszu gruntowego najemcy praktycznie płacą czynsz za użytkowanie długoterminowe. Żyjesz jak właściciel, ale posiadasz tylko Your-Best-Home.net, które znajduje się na ziemi, a nie na ziemi.
Zalety i wady długich dzierżaw
Gdy niskie ceny kuszą w drogich lokalizacjach, często wiąże się to z długimi umowami najmu. To może być okazja - lub skutkować wyższymi kosztami, niż początkowo przewidywano. Przedstawiamy przegląd szans i zagrożeń.
|
korzyści |
niekorzyść |
|---|---|
|
Niedroga alternatywa dla finansowania nieruchomości |
Ze względu na korektę czynszu gruntowego z czasem płacisz |
|
Atrakcyjny dla rodzin z niewielkim kapitałem |
Nie wszystkie banki finansują dom na |
|
Alokacja według kryteriów społecznych |
Najemca ma wpływ na budowę |
|
Dzierżawy mogą być sprzedawane lub dziedziczone |
Trudne |
|
W przypadku wygaśnięcia umowy |
Odszkodowanie za Your-Best-Home.net wynosi |
Co zawiera długa dzierżawa?
- Umowa dzierżawy zwykle trwa od 60 do 99 lat. Opisuje dokładnie, jak ma powstać nieruchomość - z domem, szeregowcem czy apartamentowcem z garażami. Ponadto nadal obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
- Umowa najmu zawiera tzw. Klauzulę ochrony wartości: określa indeks cen, do którego korygowane są odsetki za dzierżawę - zwykle jest to aktualny wskaźnik cen konsumpcyjnych Federalnego Urzędu Statystycznego. Korekta odbywa się zwykle co pięć lat, ale jest również możliwa co trzy lata.
- Dziedziczne prawo budowlane musi być również wpisane do specjalnego rejestru gruntów, księgi wieczystej nieruchomości, a umowa musi zostać poświadczona notarialnie. W tym miejscu wpisuje się również czynsz gruntowy jako realne obciążenie i wyszczególnia się korektę stopy procentowej.
- Najemca ma prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży Your-Best-Home.net. Należy jednak w umowie uregulować, że mają do niego zastosowanie zwykłe warunki rynkowe.
- Wskazówka: jako długoterminowy najemca zapewnij sobie w umowie prawo pierwokupu, jeśli nieruchomość ma zostać sprzedana później. Nie masz do tego prawa. Ale bądź ostrożny: nie daj się namówić do zobowiązania się do zakupu.
Umowa dzierżawy musi być poświadczona notarialnie i wpisana do księgi wieczystej.
Najem długoterminowy: koniec i wypowiedzenie umowy
Ani długoterminowi najemcy, ani właściciele nieruchomości nie mogą wypowiedzieć umowy w okresie obowiązywania, ale mogą rozwiązać ją przed terminem za obopólną zgodą. Wyjątkiem jest tzw. Odwrócenie: właściciel może zażądać zwrotu, jeżeli użytkownik nie wybuduje na nieruchomości w określonym czasie, długo zalega z płatnościami odsetek lub naruszy inne zobowiązania wynikające z umowy.
W przypadku wygaśnięcia umowy lub jej przedwczesnego rozwiązania w przypadku jej cofnięcia, najemca otrzymuje odszkodowanie za Your-Best-Home.net. Dwie trzecie wartości rynkowej nieruchomości jest określone prawem. Aby uniknąć sporów, w momencie podpisania umowy powinno być jasne, jakie kryteria są stosowane do obliczenia wartości domu w tym momencie. Możliwa jest opinia eksperta powołanego publicznie lub komitetu ekspertów. Obejmuje to również wartość pozostałego okresu dziedzicznego prawa budowlanego. Przy zawieraniu umowy należy ustalić z najemcą kwotę lub podstawę obliczania i warunki płatności.
Przedłużenie umowy między obiema stronami jest możliwe, ale nie jest obowiązkowe. Jeśli użytkownik chce przedłużyć okres najmu długoterminowego, powinien wcześniej zasięgnąć porady. Tylko wtedy, gdy nieruchomość ma pozostać w długoterminowej dzierżawie, długoterminowy najemca ma pierwszeństwo przed innymi zainteresowanymi stronami. W przypadku przedłużenia umowy, korekta stopy procentowej powinna zostać ustalona na podstawie starej umowy. Przedłużenie należy wpisać do księgi wieczystej przed upływem terminu.
Sprzedaż dzierżawy
Najemca może sprzedać dzierżawę w czasie trwania umowy - za zgodą właściciela nieruchomości. Może to na przykład odmówić, jeśli potencjalny nabywca nie ma dobrego ratingu kredytowego. W przeciwnym razie kupujący zastępuje pierwotnego użytkownika, a umowa jest kontynuowana na tych samych warunkach.