Nawet ci, którzy już spłacili swój dom, nie mieszkają za darmo - podobnie jak najemcy, właściciele domów również muszą liczyć się z kosztami eksploatacji. Koszty te są często niedoszacowane. Ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia w wywiadzie, jakich kosztów można się spodziewać w praktyce.
Pytanie: Dlaczego koszty bieżące są tak często niedoszacowane - i dlaczego ważne jest, aby mieć przegląd?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W wielu przypadkach faktury przychodzą nieregularnie - mniej więcej co sześć miesięcy lub raz w roku. Większe rachunki są wtedy traktowane jak nieplanowane wydatki i mogą zrujnować domowy budżet. Jeśli od samego początku masz wgląd w to, ile kosztuje Twój dom, możesz łatwo uniknąć takich sytuacji. Koszt domu jest częścią bezpośrednich kosztów utrzymania - zwykle nie można ani uniknąć, ani zaoszczędzić kosztów mieszkania (z kilkoma małymi wyjątkami). Dlatego zawsze powinieneś być mocno zaplanowany.
Dobry przegląd późniejszych kosztów jest również ważny w przypadku kredytów hipotecznych. Często patrzą tylko na wysokość raty, ale w rzeczywistości są dodatkowe koszty bieżące, które również musi ponieść dom. Jeśli przeoczysz te koszty lub oszacujesz je za niskie, dom będzie co miesiąc znacznie droższy niż początkowo planowałeś. Składają się one zawsze na raty spłaty kredytu budowlanego.
Dlatego dobry przegląd wszystkich kosztów bieżących jest ważny od samego początku - i ma sens. Zawsze powinieneś wiedzieć, jakie obciążenia niesie ze sobą dom.
Pytanie: Jak wysokie są w praktyce koszty eksploatacji domu jednorodzinnego?
Ekspert ds. Kosztów: To oczywiście zależy w dużej mierze od samego domu, a także od jego lokalizacji. Dlatego informacje ogólne są zawsze trudne.
W przypadku większości domów jednorodzinnych trzeba jednak ponieść koszty eksploatacji w wysokości co najmniej 5 000–8 000 EUR rocznie. W przypadku starszych domów często może to być znacznie więcej.
Mały przykład kosztów z praktyki:
Szczegółowo przyjrzeliśmy się i wymieniliśmy koszty typowego domu jednorodzinnego na zwykle dużej nieruchomości:
| Poczta | koszty poniesione w ciągu roku |
|---|---|
| Podatek własnościowy | 780 EUR rocznie (w niektórych obszarach może być więcej) |
| koszty ogrzewania | 800 euro rocznie (nasz dom to energooszczędny, stosunkowo nowy budynek - to może być znacznie więcej) |
| Opłaty za ścieki | 525 EUR rocznie |
| koszty energii elektrycznej | 570 EUR rocznie |
| Opłaty za śmieci | 240 EUR rocznie |
| Sprzątanie ulic | 300 EUR rocznie |
| kominiarz | 100 EUR rocznie |
| Opłata podstawowa za telefon stacjonarny i Internet | 480 EUR rocznie |
| Ubezpieczenie domu | 200 EUR rocznie |
| Ubezpieczenie domów | 150 EUR rocznie |
| Ubezpieczenie od szkód naturalnych | 180 EUR rocznie |
| GEZ rocznie | 210 EUR |
| Rezerwa konserwacyjna | 1680 EUR rocznie (to znacznie więcej w przypadku starszych domów) |
| Całkowity koszt rocznie | 6,215 EUR |
| rozdzielane miesięcznie | 517,91 EUR miesięcznie |
Nawet koszty eksploatacji ekonomicznego domu jednorodzinnego wynoszą zwykle ponad 500 euro miesięcznie
To oczywiście tylko przykładowe koszty jak na typowy, nowoczesny dom jednorodzinny. Koszty mogą być również znacznie wyższe w przypadku innych domów, zwłaszcza w przypadku lokalizacji w obszarach metropolitalnych lub domu starszego.
Na naszym przykładzie kosztów widać już, że dom jest zoptymalizowany pod względem zużycia i dość ekonomiczny w wielu obszarach - ale poniesione koszty są już znaczne. Wyższe koszty ogrzewania, wysokie koszty energii elektrycznej lub liczne naprawy, które trzeba wykonać w starszych domach, mogą znacznie podnieść te koszty.
Jeśli dodamy do tego średnią ratę kredytu, koszty mieszkania składają się na wysoką kwotę, którą trzeba co miesiąc podnosić.
Pytanie: Od jakich czynników zależą koszty eksploatacji domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W tym miejscu należy wziąć pod uwagę wiele czynników:
- lokalizacja domu (lokalizacja)
- wartość jednostkowa domu
- Wiek i stan techniczny domu
- stan energetyczny domu
- wyposażenie domu
- szczegółowe informacje o wysokości składek ubezpieczeniowych
- Wszelkie dodatkowe koszty, które nadal należy wziąć pod uwagę (np. Konserwacja obiektów zewnętrznych, coroczna konserwacja płaskiego dachu, odśnieżanie itp.)
Każdy z tych czynników może powodować zupełnie inne koszty w poszczególnych domach - całkowite koszty, które należy wziąć pod uwagę przy zakupie domu, są odpowiednio różne.
Pytanie: Dlaczego lokalizacja domu decyduje o kosztach?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tutaj należy wziąć pod uwagę dwie rzeczy:
- położenie budynku pod względem stanu i gminy
- faktyczna lokalizacja budynku pod względem wysokości i położenia na nieruchomości
Faktyczna lokalizacja domu ma wpływ na koszty ogrzewania: na wyższych wysokościach jest zwykle chłodniej i potrzeba więcej ogrzewania. Dom jednorodzinny z dużymi oknami wychodzącymi na południe często potrzebuje znacznie mniej energii do ogrzewania, ponieważ często nawet zimą jest ogrzewany promieniami słonecznymi.
Lokalizacja pod względem kraju związkowego i gminy ma szczególne znaczenie w przypadku opłat, które mogą być bardzo różne w zależności od gminy:
- Podatek własnościowy
- Opłaty za ścieki
- Opłaty wspólnotowe za wywóz śmieci i sprzątanie ulic
Podatek od nieruchomości jest często znacznie wyższy na obszarach metropolitalnych niż na obszarach wiejskich. Różnic jest tu nawet dwa razy więcej - na przykład między Berlinem a małą gminą w Bawarii.
Opłaty za ścieki są ustalane przez odpowiednią organizację kanalizacyjną, do której należysz. Wydatki, które stowarzyszenie ponosi na usuwanie ścieków komunalnych, często odgrywają główną rolę w kosztach.
Opłaty za ścieki różnią się znacznie w zależności od lokalizacji
Jeżeli, tak jak na niektórych obszarach na wschodzie, tylko bardzo małe wioski z kilkoma domami są podłączone do oddalonych oczyszczalni ścieków, może to oznaczać znacznie wyższe koszty niż na obszarach gęsto zaludnionych. Długość rurociągów nie tylko powoduje wysokie koszty budowy, ale także wysokie koszty utrzymania, które są następnie przenoszone na kilku uczestników połączenia.
W związku z tym występują duże wahania w szczególności rocznych opłat za ścieki - w porównaniu całych Niemiec mogą one wynosić od około 250 do 1000 euro dla przeciętnego domu jednorodzinnego - są to prawie czterokrotne różnice w kosztach.
Firmy ubezpieczeniowe również kalkulują swoje składki w zależności od indywidualnego ryzyka szkody - na terenach, na których często występują ulewne deszcze lub inne możliwe zagrożenia, ubezpieczenie jest odpowiednio droższe. Tutaj również lokalizacja i lokalizacja budynku zawsze odgrywają rolę.
Pytanie: Czy wartość jednostkowa ma więc znaczenie również dla podatków komunalnych?
Ekspert ds. Kosztów: Tak, zwłaszcza w przypadku podatku od nieruchomości. Wartość jednostkowa domu jest ważna przy obliczaniu podatku od nieruchomości.
Obliczenie wartości jednostkowej może być skomplikowane - z grubsza rzecz biorąc, wartość domu spada do wartości 1935 (lub 1964 w nowych krajach związkowych). Ta wartość jest używana w przypadku podatku od nieruchomości.
Przy pomocy tej redukcji do przeszłych wartości, wartość domu powinna być porównywalna niezależnie od roku budowy i ceny zakupu.
Pytanie: Mogą występować duże różnice w kosztach ogrzewania i energii elektrycznej, prawda? Dlaczego?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Tak - zmienia się z bardzo niedrogiego do bardzo drogiego.
Z jednej strony wynika to z rodzaju systemu grzewczego: nawet przy tym samym zapotrzebowaniu na ciepło (przykładowo zakładamy 10000 kWh / rok), koszty ogrzewania mogą wynosić od około 3,5 centa / kWh do ponad 10 centów / kWh , w zależności od rodzaju ogrzewania . Gdybyś miał ogrzewać samą energią elektryczną (czego nikt nie robi), koszty ogrzewania wyniosłyby od 20 centów / kWh do 28 centów / kWh .
Krótko mówiąc, koszty ogrzewania mogą wynieść 350 EUR lub 1000 EUR w przypadku konwencjonalnych systemów grzewczych, a dla energii elektrycznej od 2000 EUR do 2800 EUR rocznie . Różnice są ogromne - nawet przy tym samym zapotrzebowaniu na ciepło, tylko ze względu na rodzaj systemu grzewczego.
Następnie należy obliczyć sprawność ogrzewania. Nowoczesne systemy z technologią kondensacyjną często potrzebują nawet 15% - 20% mniej energii grzewczej, ponieważ wykorzystywane jest również ciepło odpadowe ze spalin. W ten sposób koszty ogrzewania można zmniejszyć o ten sam procent.
Jeśli energia słoneczna jest również wykorzystywana do wspomagania ogrzewania, dalsze 15% - 20% kosztów ogrzewania można zaoszczędzić w korzystnych lokalizacjach .
To, ile można oczekiwać na koszty ogrzewania, zależy przede wszystkim od rodzaju systemu grzewczego
Jeśli wykorzystasz wszystkie dostępne opcje - nadal przy tym samym zapotrzebowaniu na ogrzewanie - koszty ogrzewania mogą wynieść około 180 EUR lub 1000 EUR rocznie. W jednym przypadku jest to ponad pięć razy więcej niż w drugim - oczywiście ma to również znaczący wpływ na miesięczne obciążenie finansowe domu.
Tak duże obniżenie kosztów ogrzewania wiąże się oczywiście z odpowiednimi inwestycjami, ale w dłuższej perspektywie może się opłacać, zwłaszcza jeśli zapotrzebowanie na ogrzewanie jest wyższe niż bardzo ekonomiczne 10 000 kWh rocznie. Dodatkowo można również skorzystać z odpowiednich dotacji na modernizację do takich energooszczędnych technologii grzewczych.
Najtańszą technologią grzewczą jest zwykle biomasa (pelety, zrębki), a następnie gaz ziemny, który wciąż jest dość tani i kosztuje około 6 centów / kWh . Cena oleju może powodować wahania w systemach ogrzewania olejowego - w zależności od ceny oleju, koszty wahają się od około 6,5 centa / kWh do 10 centów / kWh . Skroplony gaz ropopochodny ma również podobny zakres wahań, podczas gdy ciepłownictwo komunalne zwykle plasuje się na górnym końcu tego przedziału cenowego.
Pytanie: Tutaj jednak nie bierze się pod uwagę izolacji ani energooszczędnej renowacji, prawda?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Nie - różnice w kosztach przedstawione powyżej dotyczą wyłącznie rodzaju ogrzewania.
Jeśli spojrzysz na efekty nowoczesnej izolacji, zobaczysz, jak skuteczna może być:
| Standard energetyczny | Zapotrzebowanie na ogrzewanie na m² rocznie |
|---|---|
| Zbudowany przed 1977 r., Nie remontowany | 300 kWh / m² rocznie lub nawet więcej |
| Rozporządzenie w sprawie ochrony termicznej z 1977 r | 200 kWh / m² - 250 kWh / m² rocznie |
| zgodnie z rozporządzeniem o izolacji termicznej z 1995 r | ok. 100 kWh / m² rocznie |
| EnEV 2009 | ok. 60 kWh / m² - 100 kWh / m² rocznie |
| obecny EnEV (nowy budynek) | ok. 50 kWh / m² - 70 kWh / m² |
| Dom niskoenergetyczny / energooszczędny | ok. 20 kWh / m² - 50 kWh / m² rocznie |
| Dom pasywny | mniej niż 20 kWh / m² rocznie |
To pokazuje, jak duże różnice mogą wynikać z izolacji.
Dom o powierzchni 140 m² z lat 60-tych ma zapotrzebowanie na ogrzewanie na poziomie co najmniej 42 000 kWh / rok, podczas gdy nowoczesny dom zgodnie z obecną normą EnEV ma tylko 7 000 kWh - 10 000 kWh / rok tej samej wielkości.
To znowu powoduje znaczne różnice w kosztach ogrzewania.
Sumując zarówno rodzaj ogrzewania, jak i standard ocieplenia, stary dom ze starym, drogim systemem grzewczym kosztuje nawet 4200 EUR rocznie, podczas gdy budynek tej samej wielkości z wydajnym systemem grzewczym, ocieplony zgodnie z obowiązującym standardem, kosztuje 180 - 250 EUR Koszty roczne. Istnieją ogromne różnice.
Pytanie: Jak obliczacie koszty utrzymania?
Prace remontowe są zwykle bardzo kosztowne, zwłaszcza w przypadku starych budynków
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W przypadku starszych budynków w stanie nieremontowanym należy oczywiście spodziewać się znacznie wyższych kosztów utrzymania niż w przypadku nowoczesnego, nowo budowanego budynku.
Właściwie obliczenie rezerwy na utrzymanie jest wymagane tylko dla właścicieli domów wielorodzinnych - z uwagi na ten sam problem z domami jednorodzinnymi, a mianowicie konieczność regularnego opłacania remontów, konserwacji i remontów, obliczenia mają również sens.
Nie ma również prawnie określonej metody obliczania wynajmujących - prawo mówi tylko o „odpowiedniej rezerwie”.
W praktyce jednak można zrobić to, co jest znane jako formuła Petersa .
Koszty produkcji (koszty budowy) budynku na m² x 1,5 / 80 = roczne koszty utrzymania na m²
Jeśli pomnożymy ten wynik przez powierzchnię materiału i podzielimy przez 12, będzie wiadomo, jaką miesięczną kwotę odłożyć na przyszłe naprawy. Koszty produkcji na m² można znaleźć na podstawie planów konstrukcyjnych budynku. Jednak obliczenia te należy stosować ostrożnie w przypadku domów, które mają więcej niż 80 lat.
Formuła opiera się na statystycznie określonej wartości średniej, co oznacza, że remonty i prace konserwacyjne muszą być wykonywane na budynkach w przybliżeniu 1,5 raza od wartości produkcji w ciągu 80 lat.
Formuła Petersa jest często całkiem poprawna w przypadku starszych budynków; często współczynnik 1,5 jest trochę za niski ze względu na różnice w kosztach pracy w poszczególnych obszarach. Pozwól więc sobie na margines bezpieczeństwa, jeśli prace budowlane są droższe w Twojej okolicy niż gdzie indziej (np. W obszarach metropolitalnych).
W nowym budynku możesz sobie również ułatwić:
Po prostu weź od 0,8% do 1% ceny zakupu lub kosztów budowy po ukończeniu jako roczną rezerwę na konserwację i zawsze jesteś po bezpiecznej stronie i możesz zapłacić prawie wszystkie należne naprawy z rezerwy.