Nierozwiązane pierwszeństwo przejazdu może zmienić wymarzoną nieruchomość w prawdziwy problem. Bo tak właśnie powstają spory między sąsiadami. Ale są sposoby, aby się przed tym uchronić. Przeczytaj, kiedy pierwszeństwo staje się punktem spornym i czego dotyczy sytuacja prawna.
Sprawdź pierwszeństwo przejazdu przed zakupem
Niektóre nieruchomości nie mają bezpośredniego dostępu do ulicy lub ścieżki publicznej. Do takich właściwości skierowanych wstecz można dotrzeć jedynie poprzez użycie cudzej własności prywatnej jako ścieżki. Jako mieszkaniec tylnej posiadłości jesteś zależny od pierwszeństwa przejazdu, które jest poświadczone notarialnie jako obciążenie budynku. A to może prowadzić do wielu konfliktów.
Jeżeli pierwszeństwo przejazdu jest wpisane do księgi wieczystej, nie można go kwestionować. Dlatego przed zakupem działki przed nieruchomością, potencjalni nabywcy powinni dokładnie zapoznać się z wypisem z księgi wieczystej nieruchomości.
Kupując nieruchomość na ulicy, jesteś zobowiązany udzielić sąsiadowi lokalu znajdującego się za tobą pierwszeństwa w przypadku wjazdu. Nieuchronnie stracisz znaczną część majątku, co znacznie obniży wartość majątku i jego użyteczność. Zdecydowanie powinieneś to sprawdzić przed zakupem.
Sprawdź pierwszeństwo przejazdu przed zakupem nieruchomości. Być może będziesz musiał dzielić się swoją własnością z innymi osobami.
Pierwszeństwo przejazdu jako część majątku
W przypadku braku pierwszeństwa w księdze wieczystej, sąsiedni właściciele mogą zawierać między sobą prywatne umowy o ewentualnym korzystaniu z drogi dojazdowej, ale wpis do księgi wieczystej jest trwale bezpieczniejszy. W końcu prywatne umowy obowiązują tylko między określonymi umawiającymi się stronami. Oznacza to, że w przypadku zmiany sąsiada (np. Z powodu przeprowadzki lub śmierci) sytuacja prawna może zostać ponownie otwarta bez wpisu do księgi wieczystej.
Natomiast wpisy do ksiąg wieczystych opisują właściwości nieruchomości. A te utrzymują się nawet przy zmianie właściciela. Niemiecki Kodeks Cywilny (BGB) jest pod tym względem jasny: „Prawa związane z własnością nieruchomości są traktowane jako część majątku” (§ 96 BGB).
Każdy, kto kupuje nieruchomość z odpowiednim wpisem w księdze wieczystej, automatycznie nabywa obowiązki lub prawa wynikające z tzw. Służebności, takich jak ustalone w nich prawo drogi.
Jeśli sąsiedzi się zmienią, stara prywatna umowa traci ważność. Wpis do księgi wieczystej zapewnia obsługę ścieżki.
Obsługiwanie i rządzenie nieruchomościami na pierwszym miejscu
Ustawodawca nazywa nieruchomość korzystającą ze służebności „własnością dominującą”. W przeciwieństwie do tego jest to „majątek służący”, z którego część pierwszeństwa musi zostać udostępniona jako ścieżka.
W odniesieniu do księgi wieczystej właściciel nieruchomości rządzącej ma zawsze lepsze karty na wypadek sporu. Zmiany w służącej nieruchomości, takiej jak budynki lub zakłady, nie mogą utrudniać wykonywania pierwszeństwa.
Wpis do księgi wieczystej znacznie ogranicza właściciela służącej mu nieruchomości: musi przyjąć odpowiedni ciężar z korzystania ze ścieżki przez osoby obce i przynajmniej częściowo pogodzić swoje działania z interesami innych.
Z pierwszeństwa przejazdu należy korzystać ostrożnie
Chociaż pierwszeństwo jest jasne, zawsze istnieją spory dotyczące projektu.
Choć koncepcja pierwszeństwa przejazdu jest jasna, zawsze pojawiają się spory, jeśli chodzi o projekt: mieszkańcy dominującej posesji często parkują samochody na ścieżce, stawiają bariery widokowe czy też rozbudowują swój ogród do obszaru ścieżki. Ich argument: mogliby robić ze swoją drogą, co chcą, i zaparkować na niej.
Ale nie mają co do tego racji. Pierwszeństwo przejazdu zezwala na użytkowanie tylko innej części nieruchomości jako drogi, ponieważ jest ono wpisane do księgi wieczystej. Jeśli chcesz zaparkować w pobliżu swojego domu, musisz stworzyć przestrzeń na własnej posesji. Bo nawet jeśli istnieje pierwszeństwo przejazdu, ścieżka pozostaje własnością sąsiada i tak należy ją traktować.
Zasadniczo obowiązuje zatem kompleksowy wymóg starannego wykonywania wszystkich służebności (§ 1020 BGB): zgodnie z prawem interesy właściciela nieruchomości służącej muszą być „oszczędzone w jak największym stopniu”. Niepotrzebnie głośne wycie silnika, gapienie się na sąsiednią posesję lub niszczenie cudzej własności nie są zgodne z tym wymogiem.
Czy prawo zwyczajowe zastępuje pierwszeństwo przejazdu?
Ale nawet bez wpisu do księgi wieczystej i bez pisemnej umowy istnieje możliwość, że pierwszeństwo przejazdu powstało jako zwyczajowe prawo przez lata użytkowania.
Dopóki sąsiedzi mieszkają spokojnie obok siebie i nie przeszkadza im zachowanie innych mieszkańców, nie ma pilnej potrzeby wyjaśniania - iw tym przypadku zwykle nic nie jest zapisywane na piśmie. Te niejasne warunki, które do tej pory nie stanowiły problemu, grożą, że staną się krytyczne, jeśli na przykład zmiany konstrukcyjne właściwości przedniej zetną ścieżkę do nieruchomości tylnej lub zwężą ją tak bardzo, że pojazd nie będzie mógł już przez nią przejść.
Z drugiej strony do konfliktów mogą również prowadzić zmiany stylu życia użytkowników tras. Kiedy dzieci dorastają, wzrasta liczba pojazdów, które zanieczyszczają jezdnię hałasem i spalinami, jedna osoba wymaga opieki, a służba opiekuńcza przychodzi regularnie - potencjał konfliktu jest ogromny.
W przypadku sporu nie zawsze łatwo jest wyjaśnić, czy istnieje prawo zwyczajowe i w jakim zakresie. Na przykład analiza poszczególnych przypadków może wykazać, że trasa jest zwyczajowo używana tylko pieszo, ale nie pojazdami silnikowymi. W takich przypadkach należy pilnie zasięgnąć porady prawnej. Jeśli patrzysz razem z sąsiadami, często możesz wynegocjować rekompensatę finansową. W interesie dobrego sąsiedztwa zawsze wskazana jest chęć współpracy wszystkich zaangażowanych osób.