Dzięki wstępnemu zapytaniu o budowę możesz przed złożeniem wniosku o budowę wyjaśnić, czy projekt może zostać zasadniczo zatwierdzony i czy jest zgodny z prawem budowlanym. Tutaj wyjaśniamy, kto składa żądanie i co powinno zawierać.
Zapytanie przed rozpoczęciem budowy to dobry sposób, aby dowiedzieć się, czy budowa pożądanej nieruchomości jest dozwolona. Chociaż nie jest to absolutnie konieczne, wstępne badanie budowlane może mieć sens w niektórych przypadkach. Decydentem jest odpowiedzialny organ budowlany, który sprawdza, czy Twój projekt jest zgodny z publicznym prawem budowlanym i czy można go zrealizować. Choć wstępne zapytanie budowlane można wykonać bez pomocy z zewnątrz, warto zasięgnąć porady architekta ze względu na jego specjalistyczną wiedzę z zakresu prawa planowania i regulacji budowlanych oraz oceny możliwości zabudowy nieruchomości.
Kiedy wstępne zapytanie budowlane ma sens?
Jeżeli nieruchomość znajduje się na terenie, dla którego nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, zazwyczaj zaleca się wstępne zgłoszenie budowlane. Dotyczy to prawie wszystkich obszarów, które były już częściowo zabudowane przed wejściem w życie federalnej ustawy budowlanej w 1960 r. Innym ważnym kryterium jest to, czy budowana nieruchomość znajduje się na tzw. Terenie zewnętrznym - tak określa się wszystkie tereny poza przyległą zabudową. Specjalnie zaprojektowany wstępny wniosek na budowę stwarza najlepsze warunki do uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę, ponieważ wszystkie zatwierdzone częściowe aspekty są prawomocne.
Jeśli jesteś właścicielem niezabudowanej działki bez istniejącego planu zagospodarowania i rozważasz jej sprzedaż, wstępne zapytanie ofertowe może podnieść cenę. Ponieważ w ten sposób powstaje prawomocna zgoda na częściowe aspekty projektu budowlanego dla potencjalnych nabywców. Jeśli chcesz samodzielnie kupić działkę, wstępne zapytanie budowlane może wyjaśnić, jakie opcje budowlane są dla Ciebie dostępne. Na podstawie tych informacji można następnie negocjować cenę nieruchomości.
Jak złożyć wniosek o budowę
Wstępny wniosek o budowę jest zawsze składany na piśmie do właściwego organu nadzoru budowlanego lub organu nadzoru budowlanego. Nie musisz być architektem ani planistą. Wymagane jest jedynie odsetki od zakupu, a tym samym pełnomocnictwo od właściciela nieruchomości. Niektóre organy udostępniają odpowiedni formularz, który ułatwia „wniosek o wydanie decyzji wstępnej”.
Wstępny wniosek o budowę można złożyć nieformalnie lub formalnie. W przypadku nieformalnego wniosku zazwyczaj składa się tylko plan zagospodarowania terenu i szkice projektu budowlanego. Należy jednak pamiętać, że odpowiedź na nieformalny wniosek nie ma mocy prawnie wiążącej. Jeśli jednak złożysz formalny wniosek, szczegółowe szablony będą wiążące. Ale jak rozległy jest ten wiążący skutek ponownie zależy od danego kraju związkowego. Zwykle wstępne postępowanie budowlane jest uznawane za wiążącą decyzję administracyjną. W niektórych krajach związkowych wniosek ten jest jednak oceniany tylko jako „zapewnienie”, w związku z czym władze nadal zastrzegają sobie prawo do zniesienia mocy wiążącej wstępnego pozwolenia na budowę w określonych przypadkach.
Po złożeniu dokumentów władze mogą zażądać dodatkowych dokumentów. Nie otrzymasz odpowiedzi, dopóki wszystko nie zostanie dokładnie sprawdzone. Zachowaj cierpliwość - można spodziewać się czasu przetwarzania do trzech miesięcy.
Przed przybyciem na plac budowy: W przypadku braku planu zagospodarowania nieruchomości zawsze zaleca się wstępne zgłoszenie budowlane.
Jak wygląda żądanie przed rozpoczęciem budowy i co powinno zawierać?
Wstępne zlecenie budowlane zazwyczaj składa się z katalogu pytań i innych dokumentów, które są jednak mniej obszerne niż wniosek dotyczący budowy. Istotne jest, aby na pytania można było odpowiedzieć „tak” lub „nie”. Ponieważ nie ma dokładnych specyfikacji dotyczących pytań, architekt lub projektant budynku może pomóc w opracowaniu.
Poniżej przedstawiono kilka przykładowych pytań, które pomogą Ci uzyskać przybliżony pomysł. Upewnij się, że pytania, które są zbyt ogólne, takie jak: „Czy projekt budowlany kwalifikuje się do zatwierdzenia?”, Nie są wystarczające.
Przykładowe pytania do zapytania przed rozpoczęciem budowy
- Projekt przewiduje wykorzystanie: (…) (patrz również opis przedsiębiorstwa). Czy biorąc pod uwagę rodzaj użytkowania, projekt jest dopuszczalny zgodnie z prawem planistycznym jako (…) zgodnie z § 34 BauGB?
- Czy projekt o powierzchni bazowej (…) i wysokości kalenicy (…) jest dopuszczalny zgodnie z prawem planistycznym ze względu na stopień użytkowania?
- Projekt przekracza południową granicę budynku o (…) m. Czy można obiecać zwolnienie dla projektu budowlanego, ponieważ projekt budowlany przekracza granicę budynku o (…) m na (…) m? Przekroczenie jest konieczne z punktu widzenia planowania, ponieważ (…).
- Czy można obiecać zezwolenie na wycinkę drzew chronionych rozporządzeniem o ochronie drzew (…) zgodnie z planem obsady drzewostanu? Drzewa trzeba usunąć, bo (…). Nasadzenia zastępcze można wykonać w innym miejscu na terenie posesji.
Dokumenty do wstępnego zapytania budowlanego
Zakres dokumentów dla wstępnego wniosku budowlanego jest określony w odpowiednim rozporządzeniu w sprawie wzorów budowlanych (BauVorlVO) kraju związkowego. Może zawierać następujące dokumenty:
- Formularz wniosku odpowiedniego kraju związkowego (jeśli jest oferowany i wymagany przez władze budowlane) w jednej wersji
- Wyciąg z oficjalnej mapy lądowej
- Szczegółowy kwestionariusz
- Opis budynku: nieformalny opis planowanej konstrukcji
- Opis zastosowania (dla obiektów handlowych, takich jak sklepy czy restauracje)
- Rysunki konstrukcyjne:
- Plan terenu i plan piętra: Proszę przedstawić wszystkie plany pięter, na które ma wpływ projekt budowlany, oraz wszystkie inne plany pięter istotne dla oceny całego projektu z przeznaczeniem pomieszczeń i narysować je w planie terenu nieruchomości.
- Sekcje i widoki : Pokaż wszystkie sekcje, które są niezbędne do oceny projektu. Obejmuje to również przekroje podłużne i przekroje, z których widać połączenie, fundament i, jeśli ma to zastosowanie, granice sąsiednich budynków.
- Rysunki do odwadniania i zaopatrzenia w wodę
- Rysunki muszą być zgodne ze skalą. Wystarczy niski poziom szczegółowości.
- Zdjęcia działki budowlanej
- Kopia odpisu z rejestru handlowego / stowarzyszenia (jeśli reprezentujesz osobę prawną lub spółkę)
- Pełnomocnictwo : Klient może upoważnić inną osobę do wykonywania czynności związanych z wnioskiem budowlanym.
- Kopia obciążeń konstrukcyjnych: Dowiedz się z wyprzedzeniem, czy na Twojej nieruchomości występuje obciążenie konstrukcyjne. W takim przypadku prosimy o załączenie wyciągu z indeksu obciążenia budynku.
- Wyciąg z zaświadczenia o nieruchomości : Zawiera oznaczenie działki budowlanej i sąsiednich działek w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.
- Wniosek o wyjątki / zwolnienia (§ 31 BauGB) i / lub odstępstwa (§ 63 HBO) BAB10: Jeśli Twój projekt budowlany nie jest zgodny z przepisami prawa publicznego, takimi jak wymagane odstępy lub przepisy dotyczące planowania, i zadajesz pytania na te tematy w ramach wniosku o budowę odpowiednie wnioski o zwolnienie, wyjątek lub odstępstwo należy dołączyć do wstępnego zapytania budowlanego.
- Obliczanie kubatury brutto pomieszczenia: W obliczeniach kubatura brutto pomieszczenia dla różnych zastosowań musi być podana oddzielnie.
Wskazówka: podpisuj wszystkie przesłane dokumenty i plany, podając miejsce, datę i podpis.
Różnice w aplikacji do budowania
Wstępne zapytanie o budowę obejmuje tylko częściowe aspekty przyszłego projektu budowlanego, natomiast pozwolenie na budowę potwierdza, że projekt przedstawiony we wniosku o budowę spełnia wszystkie wymogi prawne i może zostać zrealizowany. Jednak oba wnioski są ważne tylko przez ograniczony czas. W niektórych przypadkach wstępny wniosek o budowę można już rozumieć jako podejście do pozwolenia na budowę. Jednak cały projekt budowlany jest prawomocny dopiero po otrzymaniu pełnego pozwolenia na budowę w odpowiedzi na wniosek o budowę.
Koszt aplikacji budowlanej
Koszty wstępnego wniosku budowlanego, zwanego również wstępnym wnioskiem budowlanym, zawsze zależą od zakresu pytań i całkowitego nakładu pracy odpowiedniego organu budowlanego. Koszty nieformalnego zapytania o prosty dom jednorodzinny wynoszą zwykle od 50 do 200 euro. Wstępne pozwolenie na budowę dla dużych projektów budowlanych, w przypadku których zwykle składany jest formalny wniosek z obszernymi dokumentami planistycznymi, może kosztować do 5000 euro. Jeśli architekt pomaga w tworzeniu, należy również wziąć pod uwagę honorarium architekta (zgodnie z HOAI, tzw. Regulamin opłat dla architektów i inżynierów) - chociaż niektórzy architekci oferują również tę usługę jako usługę bezpłatną, pod warunkiem, że zlecą im również późniejsze planowanie projektu budowlanego byli.Z reguły w przypadku formalnego wniosku można obliczyć całkowite koszty od 0,1 do 0,2 procent sumy budowy. Biorąc pod uwagę koszty planowania i opłaty za zatwierdzenie wniosku budowlanego, który nadal może zostać odrzucony, wstępny wniosek o budowę jest rozsądną inwestycją, przynajmniej w przypadku projektów krytycznych lub kosztownych, pomimo związanych z tym kosztów.
Co dzieje się po wstępnym zapytaniu budowlanym?
Otrzymanie pozytywnej opinii nie oznacza, że możesz wprowadzić swój plan w życie. Wniosek o budowę należy złożyć najpierw. Możesz zacząć tylko wtedy, gdy zostanie to zatwierdzone. Nie pozwól jednak, aby upłynęło zbyt dużo czasu, ponieważ wstępny wniosek o budowę jest zwykle ważny przez około trzy lata (w zależności od przepisów budowlanych krajów związkowych). Jeśli ten czas nie wystarczy, możesz złożyć wniosek o przedłużenie ważności. Na przykład w Bawarii możliwe jest przedłużenie do dwóch lat.
Jeśli wstępny wniosek o budowę zostanie odrzucony, otrzymasz powiadomienie o odrzuceniu. Masz wtedy możliwość wniesienia sprzeciwu - wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami.
