Kaucja za wynajem jest zwykle wymagana od właściciela, gdy wynajmowane jest nowe mieszkanie. Służy jako zabezpieczenie szkód lub zaległych płatności czynszu. Najemcy i właściciele powinni znać te ważne fakty przed podpisaniem umowy.
Jeśli najemca pozostawia długi lub wady czynszu po wyprowadzce, jest to uciążliwe dla wynajmującego. Kaucją za wynajem zabezpiecza się na wypadek, gdyby najemca nie wywiązywał się należycie ze swoich zobowiązań wynikających z umowy najmu - np. Jest winien dopłaty z rachunku za media czy nie wykonuje wiążących napraw kosmetycznych.
Wysokość kaucji za wynajem
Zgodnie z prawem kaucja nie może przekraczać trzymiesięcznego czynszu - bez kosztów eksploatacji i zaliczek na ogrzewanie. W przypadku podwyżki czynszu wynajmujący nie może żądać dopłaty do kaucji.
Wyjątek: Jeśli najemca chce wyremontować swoje mieszkanie bez barier lub zainstalować antenę satelitarną, wynajmujący może zażądać dodatkowego zabezpieczenia na późniejsze koszty demontażu.
Zamiast wpłacać pieniądze, najemca może również zapewnić poręczenie jako zabezpieczenie. Przejmując gwarancję, kasa lub bank oszczędnościowy zobowiązuje się do przejęcia odpowiedzialności za roszczenia wynajmującego wobec najemcy. Gwarancja dodatkowo do kaucji za wynajem jest nieskuteczna, jeśli przekracza trzymiesięczny czynsz. Właściciele nie mogą natomiast żądać wpłaty kaucji.
Lokata czynszowa: bezpieczne i oprocentowane
Najemca może przelać kaucję lub zapłacić gotówką i rozłożyć ją na trzy równe miesięczne raty, jeśli brakuje mu środków. Brak kaucji bez pokwitowania: Wynajmujący musi udowodnić, że prawidłowo utworzył depozyt za wynajem. Oznacza to, że na koncie oddzielnym od innych jego aktywów oprocentowanych według stopy procentowej zwyczajowej dla depozytów oszczędnościowych z trzymiesięcznym wyprzedzeniem.
Możliwe są również warianty rachunku kaucji czynszowej, jeżeli najemca sobie tego życzy: gwarancja bankowa, wspólna książeczka oszczędnościowa, książeczka oszczędnościowa z blokowanym banknotem lub zastawiona książeczka oszczędnościowa najemcy.
W celu uzyskania wyższego dochodu obie strony mogą również zgodzić się na zainwestowanie depozytu czynszowego w papiery wartościowe lub akcje o stałym dochodzie. Ryzyko strat ponosi każda ze stron W przypadku zmniejszenia lub utraty zaangażowanego kapitału ani wynajmujący nie może żądać od najemcy uzupełnienia zabezpieczenia, ani też najemca nie może żądać odszkodowania od wynajmującego. Ta inwestycja musi być również oddzielona od nieruchomości właściciela. Chroni to najemcę w przypadku upadłości wynajmującego.
Zawsze otrzymuj pokwitowanie za kaucję za wynajem.
Spłata kaucji za wynajem: terminy i retencja
Jeśli umowa najmu wygasła, wynajmujący musi uregulować kaucję - właściwie tak szybko, jak to możliwe. Często jednak ustalenie, czy (a jeśli tak, jakie) roszczenia wobec najemcy nadal istnieją, zajmuje trochę czasu. Właściciel ma na to sześć miesięcy, więc nie trzeba na niego wywierać presji. Jeżeli wynajmujący wpłaci kaucję wcześniej bez rezerwacji, nie może już dłużej pociągać najemcy do odpowiedzialności za braki w mieszkaniu.
Jeśli jednak najemca wyrządził szkodę, musi mieć możliwość samodzielnego przeprowadzenia niezbędnych prac remontowych. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za szkody spowodowane normalnym użytkowaniem - na przykład porysowany zlew lub wytarta wykładzina podłogowa. Tylko wtedy, gdy najemca w sposób oczywisty spowodował uszkodzenie i nie naprawił go sam, musi zapłacić za naprawę. Dlatego ważne jest dla obu stron, aby w momencie przekazania mieszkania sporządzony został dziennik, w którym udokumentowane są wszelkie uszkodzenia budynku oraz stopień zużycia.
Wynajmujący potrąca kwotę z kaucji za wyrządzone szkody na podstawie kosztorysu. Jednak wynajmujący zawsze musi odliczyć odliczenie „nowy za stary”. Na przykład, jeśli dywan, który jest teraz poplamiony, miał sześć lat, właściciel może poprosić o maksymalnie połowę nowego dywanu.
Jeśli wynajmujący sprawdził swoje roszczenia i odliczył wszelkie roszczenia, płaci pozostałą kwotę kaucji za wynajem. Jednak nadal może zatrzymać część z tytułu otwartego rachunku za media. Gdy tylko właściciel go otrzyma, musi niezwłocznie zwrócić pozostałą kaucję.
Regulacje prawne i orzeczenia dotyczące kaucji za wynajem
- Brak potrącenia przez najemcę
Jeśli najemca anulował mieszkanie, nie może po prostu odliczyć zaległego czynszu z wpłaconej kaucji. W przeciwnym razie cel kaucji, aby chronić wynajmującego przed uszkodzeniem mieszkania spowodowanym przez najemcę, zostałby podważony, orzekł sąd rejonowy w Monachium (Az. 432 C 1707/16). - Kaucja za czynsz jest powszechna, ale nie jest prawnie wymagana
Według Niemieckiego Związku Najemców (DMB) najemcy nie muszą automatycznie płacić kaucji. „Najemcy muszą ją uiścić tylko wtedy, gdy w umowie najmu wyraźnie uzgodniono kaucję” - wyjaśnia Ulrich Ropertz, dyrektor zarządzający Niemieckiego Związku Najemców. Nie ma prawa zobowiązującego najemców do zapewnienia wynajmującemu ochrony. - Wypowiedzenie bez wypowiedzenia w przypadku braku płatności jest możliwe.
Jeżeli kaucja jest częścią umowy najmu, a najemca nadal jej nie płaci, wynajmujący może ją wypowiedzieć bez wypowiedzenia. A potem, jeśli najemca zalega z zapłatą kaucji w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu. Ostrzeżenie dla najemcy nie jest konieczne. Najemca ma jednak możliwość bezskuteczności wypowiedzenia umowy bez wypowiedzenia. Aby to zrobić, musi zapłacić zaległą kaucję za czynsz do dwóch miesięcy po doręczeniu nakazu eksmisji. Dotyczy to również sytuacji, gdy urząd opieki społecznej wpłaca kaucję.
Warto wiedzieć: Jeśli chcesz uniknąć ryzyka nieotrzymania kaucji lub jej całości, możesz poprosić potencjalnego najemcę o wniesienie kaucji w gotówce w celu podpisania umowy najmu lub przelanie jej na rachunek depozytowy wynajmującego do czasu podpisania planowanej umowy .