Włochy to dobre jedzenie i dobre wino. Jeśli chcesz czegoś więcej niż tylko rozkoszowanie się śródziemnomorskim powietrzem w swoim hotelu, tutaj podajemy wskazówki, jak dostać się do własnego domu lub domu wakacyjnego we Włoszech. Nie musi też znajdować się tuż nad morzem.
Kiedy Hannibal przepędził swoją armię przez Alpy, pokonał Rzymian - genialny ruch, który się przyjął. Ponad 2000 lat później inwazja na grzbiet alpejski jest powszechna. Dziś używamy go do oszukiwania pogody - i jesteśmy ciepło witani przez Włochów. Bestsellery włoskich nieruchomości wakacyjnych znajdują się nad jeziorem Garda, także nad jeziorem Maggiore, w Toskanii, na Riwierze.
Wymagania dotyczące domu we Włoszech
Nabycie nieruchomości do użytku prywatnego nie podlega żadnym ograniczeniom we Włoszech i jest możliwe również dla obcokrajowców. Nie ma również ograniczeń dotyczących pobytu obywateli UE we Włoszech. Jednak Włochy ogólnie akceptują tylko jedno miejsce zamieszkania. Jeśli więc chcesz zostać „rezydentem” i wyemigrować do Włoch, musisz wyrejestrować się w Niemczech i od teraz jesteś rezydentem we Włoszech. Podjęcie pracy we Włoszech jest łatwe dla obywateli UE, zarówno jako osoby samozatrudnione, jak i jako pracownicy. Skutki podatkowe miejsca zamieszkania lub przedmiotu za granicą wynikają z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Republiką Federalną Niemiec a Włochami. Więcej informacji można uzyskać w urzędzie skarbowym w Niemczech.
Jak znaleźć idealny dom we Włoszech
Brokerzy działają regionalnie we Włoszech i bardzo dobrze znają rynek. W przeciwieństwie do tego kraju, muszą studiować lub odbywać praktykę zawodową w izbie nieruchomości.
Brokerzy potwierdzają swoją zgodę za pomocą numeru rejestracyjnego. Prowizja brokera kosztuje kupującego od dwóch do czterech procent. W zależności od tego, czy zapłaci całą kwotę (jak w przypadku działań deweloperskich), czy też sprzedający przejmuje jej część. W każdym przypadku zainteresowane strony powinny uzgodnić na piśmie termin płatności. Opłatę maklerską najlepiej uiścić dopiero po podpisaniu umowy notarialnej, przeniesieniu własności i wpisie do rejestru. Dla własnego bezpieczeństwa najlepiej jest zapytać o lokalną organizację maklerską, na przykład gminę lub Izbę Przemysłowo-Handlową. Instytucje kredytowe we Włoszech nie winią.
Jeśli chcesz wyszukiwać samodzielnie, przejrzyj krajowe niemieckie gazety. Towarzyszy im regularnie dział nieruchomości, także z ofertami zagranicznymi. Lub możesz wyszukiwać online: w Internecie można znaleźć oferty dużych brokerów lub firm z branży nieruchomości. Możesz znaleźć nieruchomości od prywatnych sprzedawców lub małych biur maklerskich w lokalnych gazetach w wybranym regionie.
Kapitał
W przypadku nieruchomości za granicą należy zabrać ze sobą od 40 do 50 procent własnych środków. Resztę można sfinansować np. Poprzez kredyt mieszkaniowy i umowę oszczędnościową. Zaleta: stałe oprocentowanie, brak ryzyka walutowego, brak kosztów miesięcznych przelewów pieniężnych.
Finansowanie domu wakacyjnego we Włoszech
Chcesz cieszyć się „la dolce vita”? Nieruchomość we Włoszech musi zostać wyceniona przed spłatą kredytu. Istnieją również opłaty notarialne i wiele więcej.
Wraz z wnioskiem o pożyczkę Twoja kasa mieszkaniowa / Twój bank wymaga następujących dokumentów:
- Wstępna umowa kupna (complementesso / promessa di vendita); jeśli nie jesteś jeszcze właścicielem
- notarialna umowa kupna (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Dowód wpisu do księgi wieczystej / księgi wieczystej (NCEU), jeśli jesteś już właścicielem (certazione ipocatastale)
- Plan terenu (estratto di mappa),
- Zdjęcie obiektu
- Włoski numer podatkowy (codice fiscale)
- Kopia dowodu osobistego / paszportu osób zaangażowanych
- Odpowiednie zaświadczenie o ubezpieczeniu od ognia, pożaru, wybuchu, uderzenia pioruna (certato di assicurazione antincendo) z obowiązkiem zapłaty na rzecz odpowiedniego instytutu.
W przypadku nowych budynków / modyfikacji: - zatwierdzone plany budowlane (progetto Approvato)
- Rysunki konstrukcyjne (piantine / progetti di costruzione)
- Lista kosztów budowy (Preventivo delle spese di Costruzione)
- Obliczanie powierzchni mieszkalnej i przeliczonej przestrzeni (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Oświadczenie o zakończeniu budowy od kierownika budowy
- Wiadomość do rozpoczęcia budowy
- Certyfikat zdatności do zamieszkania po zakończeniu.
Każdy obywatel UE może nabyć nieruchomość we Włoszech bez zbędnych biurokratycznych wysiłków.
Wycena nieruchomości, wypłata kredytu
Wartość bankowo-hipoteczną ustalana jest na podstawie wyceny sporządzonej w Twoim imieniu. Koszty poniesione w związku z tym różnią się w zależności od regionu, w którym znajduje się Twój dom wakacyjny oraz czasu, jaki rzeczoznawca poświęca na wycenę. Jeśli spełnione są wszystkie wymogi dotyczące wypożyczenia nieruchomości, a umowa o kredyt hipoteczny została podpisana przez notariusza włoskiego, nic nie stoi na przeszkodzie, aby uzyskać finansowanie. Jeżeli notariusz potwierdził prawidłową rejestrację hipoteki, kredyt może zostać spłacony.
Dodatkowe koszty
Zakup od prywatnego (obliczany na podstawie ceny zakupu):
- Opłaty notarialne do 3,5 procent (w zależności od ceny zakupu)
- Podatek hipoteczny dwa procent
- Opłata katastralna jeden procent
- Opłata rejestracyjna siedem procent w zależności od rodzaju nieruchomości
- Opłata maklerska od dwóch do czterech procent
Zakup od dewelopera (liczony od ceny zakupu):
- Opłaty notarialne do 3,5 procent (w zależności od ceny zakupu)
- VAT dziesięć procent
- Opłaty za rejestr gruntów
Koszty finansowania
- Opłaty za wycenę
- Opłaty notarialne do dwóch procent kwoty kredytu
- Podatek zastępczy: 0,25 procent kwoty pożyczki na nakaz hipoteki
- Anulowanie kredytu hipotecznego: W zależności od kwoty kredytu hipotecznego
W przypadku domu wakacyjnego we Włoszech należy zabrać ze sobą od 40 do 50 procent własnych środków.
Przeniesienie własności
Najpierw notariusz organizuje przeniesienie własności. To zajmuje co najmniej cztery tygodnie. Dodatkowo sprzedawca lub notariusz przekazuje zgłoszenie do lokalnego organu bezpieczeństwa - jest to wymóg w przypadku przekazania mienia cudzoziemcowi.
Zamów kredyt hipoteczny
Nakaz hipoteki, o który może się ubiegać tylko właściciel, jest poświadczany przez notariusza w obecności przedstawiciela Twojego banku. Jednak dopiero po wyjaśnieniu struktury własności i utworzeniu księgi wieczystej. Hipoteka jest rejestrowana od czterech do ośmiu tygodni po zarejestrowaniu notarialnej umowy o kredyt hipoteczny. Dopiero wtedy można wypłacić pożyczki. Aby sprzedawca miał zabezpieczenie do czasu zapłaty ceny zakupu, przenosisz swoje roszczenia płatnicze na sprzedawcę do kasy mieszkaniowej lub banku (delegazione di pagamento / cessione del credito). Twoja kasa mieszkaniowa / bank nie przekaże wtedy salda na Ciebie, ale bezpośrednio do sprzedawcy.
Jeśli cena zakupu jest należna zanim staniesz się właścicielem nieruchomości, będziesz musiał zapewnić inne zabezpieczenie, takie jak ubezpieczenie na życie lub papiery wartościowe, w celu spłaty kredytu.
Prawa i obciążenia
Ze względów podatkowych w umowie sprzedaży we Włoszech często podaje się niższą cenę zakupu niż faktycznie uzgodniona (subsekurytyzacja). Obliczenie minimalnej kwoty, która ma zostać poświadczona notarialnie, opiera się na wartości katastralnej określonej przez rejestr gruntów. Włoskie organy podatkowe mają prawo do ponownego opodatkowania ceny zakupu, która została ustalona na zbyt niskim poziomie.
Ponieważ jednak sprawdzenie własności, w tym hipotek i innych obciążeń, jest prawie niemożliwe, zalecamy sprawdzenie u notariusza lub prawnika stosowności poświadczonej notarialnie ceny zakupu. Ponadto należy się upewnić, z pomocą specjalisty, że Your-Best-Home.net przestrzega przepisów prawa budowlanego. Chociaż władze prawie nie pozwalają na burzenie nielegalnych budynków, właściciel zawsze ryzykuje kłopoty i koszty. Nawet ci, którzy chcą wyremontować Your-Best-Home.net, powinni przed zakupem uzyskać pozwolenie na budowę lub uwzględnić je w umowie jako warunek.
Twoja nieruchomość we Włoszech
Prawo własności jest uregulowane we włoskiej konstytucji i we włoskiej Codice Civile (CC). Przeniesienie własności w księdze wieczystej przebiega różnie w zależności od regionu. Na byłych austriackich obszarach Południowego Tyrolu, Trient (Jezioro Garda), Friuli-Venezia Giulia obowiązuje proces prawny podobny do naszego w Niemczech: stajesz się właścicielem tylko wtedy, gdy jesteś wpisany do księgi wieczystej (libro fondiario). Wszędzie indziej we Włoszech własność przechodzi na kupującego, gdy tylko podpisze on notarialną umowę kupna.
Opłaty notarialne, podatki i opłaty należy uiścić bezpośrednio na miejscu w trakcie notarialnego poświadczenia. Ten, kto przedstawi umowę sprzedaży jako pierwszy, ma dłuższą dźwignię. Dlatego pomimo opłat do uiszczenia, najlepiej jest mieć wpis w księdze wieczystej przy podpisywaniu notarialnej umowy przedwstępnej. Jest to zalecane ze względu na włoskie prawo upadłościowe, szczególnie w przypadku nieruchomości, które dopiero się budują. Po podpisaniu należy zawsze niezwłocznie zarejestrować się jako właściciel w księdze wieczystej i jak najszybciej w księdze wieczystej. Przeniesienie własności w księdze wieczystej nie jest absolutnie konieczne, aby zakup był legalny, ale jest zdecydowanie zalecany. To jedyny sposób, aby działać jako obecny właściciel świata zewnętrznego i chronić się przed nimże sprzedawca następnie zastawia nieruchomość lub sprzedaje Your-Best-Home.net stronie trzeciej.
Jeśli chcesz kupić ziemię w kraju, potrzebujesz zrzeczenia się od przyszłych sąsiadów.
Kupujesz dom w trzech krokach
Aby dokonać czynności prawnej, takiej jak zakup nieruchomości we Włoszech, należy złożyć wniosek o nadanie numeru podatkowego (codice fiscale) we włoskim urzędzie skarbowym. Ten numer podatkowy będzie również potrzebny do otwarcia konta we włoskim banku. Należy to również zaznaczyć w umowach sprzedaży.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej wpłacasz kaucję - „per fermare l´oggetto”, co oznacza „zablokuj nieruchomość”. Potwierdzasz zamiar zakupu.
Następnie kupujący i sprzedający zwykle zawierają umowę przedwstępną(preliminare kontraktu), który da ci czas na dopełnienie pozostałych formalności. Umowa przedwstępna wiąże obie strony umowy. Dlatego wskazane jest, aby oprócz danych z księgi wieczystej rejestrować na piśmie wszystkie umowy i notarialnie. Trudno później wprowadzić zmiany na swoją korzyść. Dlatego zawsze dokładnie sprawdzaj standardowe formularze. W większości są tworzone przez samego sprzedawcę i faworyzują go. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej we Włoszech jest zwyczajem wpłacanie zaliczki w wysokości od dziesięciu do 30 procent ceny zakupu w gotówce. Jeśli później zdecydujesz się na przeprowadzkę do innego domu lub jeśli nie możesz zebrać pieniędzy na czas, sprzedawca może wstrzymać zaliczkę - chyba że postanowiłeś inaczej w umowie.Koszty pośrednictwa również muszą zostać zapłacone pomimo odstąpienia od umowy. Jeśli sprzedający odstąpi od umowy, kupujący może żądać odszkodowania do dwukrotności kwoty depozytu. Roszczenie może być egzekwowane w sądzie. W przypadku notarialnej umowy przedwstępnej zastrzeżenie własności następuje w księdze wieczystej.
Notarialnie potwierdzona umowa sprzedaży musi mieć istotne cechy treści umowy przedwstępnej, takie jak dane katastralne, wolność od obciążeń, dane właściciela. Przeniesienie własności następuje poprzez podpisanie umowy kupna-sprzedaży przed notariuszem. Pozostała cena zakupu jest wtedy zwykle należna. Zanim podpiszesz notarialnie potwierdzoną umowę kupna-sprzedaży, ustal ze sprzedającym, że pozostałą część ceny zakupu przelejesz później, bo na sfinansowanie potrzebujesz kredytu hipotecznego. Jednak tylko właściciel może zastawić nieruchomość - nie jesteś jeszcze w momencie podpisywania umowy. Dopiero po pewnym czasie formalności zostaną załatwione.
Więcej wskazówek dotyczących Twojego domu wakacyjnego we Włoszech
Zdolność kredytowa wykonawcy budowy, koszty dodatkowe, pierwszeństwo przejazdu: czynniki, o których często się zapomina przy zakupie domu wakacyjnego. Przeczytaj te wskazówki, aby być całkowicie bezpiecznym:
- Ze względu na różne stawki podatkowe przy zakupie nieruchomości, zdecydowanie przed zakupem należy wyjaśnić podatki.
- W przypadku nowych budynków sprawdź zdolność kredytową wykonawcy budowy. Gwarancja bankowa na dokonywane płatności jest wskazana i wymagana przez prawo. W przypadku nowych budynków możesz również poprosić firmę budowlaną o ubezpieczenie budowy.
- W przypadku gruntów rolnych mieszkańcy mają zazwyczaj prawo pierwokupu. Potrzebujesz pisemnego zrzeczenia się od nich przed podpisaniem umowy notarialnej.
- W przypadku wspólnot mieszkaniowych zapytaj o udział w majątku komunalnym i dowiedz się o dodatkowych kosztach.
- Należy przejmować tylko mieszkania i domy wolne od najemców.
- Zawsze pytaj o istniejące wpisy w księdze wieczystej, takie jak służebności lub prawa drogi.
- Jeśli sprzedawca jest żonaty, małżonek musi zawsze wyrazić zgodę na zakup i podpisać go. Wyjątek: tylko jeden małżonek jest właścicielem Your-Best-Home.net i zawarł umowę małżeńską ze ścisłym podziałem majątku.
- Uzyskaj potwierdzenie, że jeśli sprzedawca odstąpi od umowy, będzie w stanie zapłacić Twoją kaucję i wszelkie należne odszkodowanie.
- Dowiedz się o naturalnych zagrożeniach w regionie - takich jak trzęsienia ziemi czy lawiny błotne.
Wszystkie podane tutaj informacje są zgodne z naszą najlepszą wiedzą. Nie możemy jednak zagwarantować poprawności ani kompletności informacji.
