Jest to ulubiony kraj Niemców i przez wielu uważany jest za wymarzone miejsce dla ich własnych czterech ścian: Hiszpanii. Nic dziwnego, że tysiące Niemców posiada już w Hiszpanii dom lub mieszkanie wakacyjne. 15 procent nieruchomości na Majorce znajduje się w rękach Niemców. Tutaj dowiesz się, co należy wziąć pod uwagę przy zakupie domu w Hiszpanii.
Starożytne zabytki i futurystyczna architektura, szerokie piaszczyste plaże i górzyste tereny wiejskie - Hiszpania oferuje coś na każdy gust. Ponad 100 000 Niemców ma tam już dom. Większość używa go najpierw podczas wakacji, a później jako drugie lub stałe miejsce zamieszkania.
Wymagania dotyczące domu w Hiszpanii
Generalnie nie ma ograniczeń w zatrudnieniu obywateli UE. Jednak władze niektórych regionów przybrzeżnych i części wysp zastrzegają sobie prawo do zezwalania obcokrajowcom na zakup. Jeśli przebywasz w kraju dłużej niż 90 dni, potrzebujesz pozwolenia na pobyt, a gdy przebywasz głównie w Hiszpanii, czyli od 183 dni w roku, stajesz się „rezydentem” podlegającym opodatkowaniu. Inwestycje zagraniczne, w tym zakup nieruchomości, są w Hiszpanii w dużej mierze zliberalizowane iw większości przypadków mogą być realizowane bez zezwolenia do kwoty 2,9 mln euro.
Znajdź odpowiedni dom
LBS Immobilien GmbH oferuje sprawdzone nieruchomości wakacyjne w wybranych lokalizacjach w Hiszpanii, w tym na wakacyjnej wyspie Majorka. Oczywiście brokerzy działają również jako pośrednicy (w tym wielu niemieckich brokerów). Oferty nieruchomości można regularnie znaleźć w regionalnych gazetach hiszpańskich, a także w niektórych głównych niemieckich gazetach (wydania weekendowe) i specjalnych magazynach o nieruchomościach wakacyjnych.
Nie ma ograniczeń w zakupie domu dla obywateli UE.
Przygotowanie: Dokumenty do zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Jeśli chcesz kupić nieruchomość w Hiszpanii, powinieneś najpierw sprawdzić prawa majątkowe sprzedawcy, korzystając z poniższych dokumentów.
Wyciąg z rejestru gruntów: (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad zgodnie z art. 223 Ley Hipotecaria). Aby dowiedzieć się, czy nieruchomość jest obciążona hipotekami lub czy istnieją ograniczenia w użytkowaniu, na przykład prawa drogi.
Notarialna umowa kupna (escritura de compraventa) wraz z notą z rejestru gruntów (Registro de la Propiedad).
Dowód, że poprzedni właściciel płacił podatki od nieruchomości w ciągu ostatnich pięciu lat. W Hiszpanii aktualny właściciel nieruchomości jest zawsze odpowiedzialny za te roszczenia. Po pięciu latach ulegają przedawnieniu. Stan może pobierać kwoty, które zostały wcześniej naliczone od nowego właściciela.
Dla terenów wiejskich: Świadectwo katastralne (Certificación descriptiva y gráfica del Catastro), aby móc porównać wpisy z wpisami w rejestrze nieruchomości.
Poproś gminę o potwierdzenie jakości terenu budowlanego i przedłożenie pozwolenia na budowę oraz zaświadczenia o zdatności do zamieszkania. Sprawdź, czy pozwolenia na budowę są przestrzegane. Naruszenia wygasają dopiero po pięciu latach. Dla pewności możesz wystawić „negatywny certyfikat”.
Zapytaj, czy istnieją ograniczenia w zakupie dla cudzoziemców ze względu na ochronę przyrody i rolnictwa, a także bezpieczeństwo militarne pożądanego mienia. Poza tak zwanymi strefami zurbanizowanymi zatwierdzeniu podlegają wszystkie wyspy i niektóre regiony przybrzeżne. Skontaktuj się z miejskim urzędem budowlanym (Gerencia Municipal de Urbanismo) w sprawie ochrony przyrody i rolnictwa oraz z regionalnym organem wojskowym (Delegación de Defensa) w sprawie ograniczeń zakupu ze względu na bezpieczeństwo wojskowe.
Sprawdź dalej, czy nieruchomość jest wynajęta. Najemcy mają szerokie prawa w Hiszpanii. Jeśli istnieje prowizja maklerska, upewnij się, że jest ona pobierana od sprzedającego. W przeciwnym razie prowizja nie powinna nigdy przekraczać pięciu procent.
Słowniczek dotyczący zakupu domu wakacyjnego
Główną przeszkodą w zakupie domu w Hiszpanii jest język techniczny. Tłumaczymy dla Ciebie najważniejsze hiszpańskie terminy na język niemiecki.
- comunidad de propietarios: wspólnota właścicieli - Uwaga: nie tylko mieszkania, ale także zespoły mieszkaniowe ze wspólnym korzystaniem z basenów, parków i tym podobnych tworzą wspólnotę właścicieli.
- Comunidades de hecho: wspólnota właścicieli, która nie jest wpisana do księgi wieczystej, ale wyrosła z prawa zwyczajowego i stwarza również obowiązek wniesienia wkładu.
- Administrator: Administrator dostarcza informacji o prawach i obowiązkach wspólnoty właścicieli. Przed zakupem poproś ich, aby potwierdzili, że poprzedni właściciel wpłacił wszystkie składki do wspólnoty właścicieli. W przeciwnym razie będziesz odpowiedzialny.
- Escritura de Division horizontal: akt podziału wskazuje na własność komunalną.
- Cuotas de Participación en elementos comunes: procent całego systemu.
- Estatutos: Statuty częściowo określają podział kosztów wspólnotowych i mogą być zmienione tylko jednomyślną decyzją.
- Reglamento de régimen interior: Porządek wspólnotowy zostaje przyjęty lub zmieniony decyzją większości.
Pomoc notariusza
Po zażądaniu wypisu z księgi wieczystej księga wieczysta jest zobowiązana do poinformowania notariusza faksem o każdej zmianie stanu księgi wieczystej w terminie dziesięciu dni. Umowa notarialna zostaje zawarta w tym dziesięciodniowym terminie. Własność jest już przenoszona na kupującego na podstawie prywatnej pisemnej umowy sprzedaży, ale do wpisu w księdze wieczystej wymagana jest notarialna umowa sprzedaży. Wraz z zawarciem umowy sprzedawca otrzymuje swoje pieniądze.
W dniu podpisania umowy notariusz generalnie informuje księgę wieczystą o dokonaniu notarialności. Powoduje to blokadę księgi wieczystej na okres dziesięciu dni, chroniąc w ten sposób kupującego, który zostaje wpisany do księgi wieczystej po zapłaceniu sześcio- lub siedmioprocentowego podatku od sprzedaży nieruchomości.
Porady ekspertów pomimo dobrego hiszpańskiego
Istnieje również rodzaj legalnego niemieckiego w języku hiszpańskim. Dlatego każdemu, kto potrafi płynnie porozumiewać się w pubie i sklepie, daleki jest od przygotowania do negocjacji kontraktowych. Bariery językowe nie są jednak problemem - na Balearach, Wyspach Kanaryjskich lub w regionach przybrzeżnych, takich jak Costa del Sol, można znaleźć wystarczającą liczbę prawników anglojęzycznych i niemieckojęzycznych, którzy zajmą się formalnościami i sprawdzą dokumenty. Na Majorce, gdzie około 15 procent nieruchomości znajduje się w rękach Niemców, niemieckie kopie umów są już często dostępne. Niemniej jednak koszty radcy prawnego będącego rezydentem są opłacalne. Ponieważ hiszpańskie prawo umów i prawo podatkowe różnią się od naszych. Bez ekspertów możesz wpaść w pułapkę. W rejonach mniej turystycznych należy również wezwać wyspecjalizowanego tłumacza.
Wynagrodzenie adwokata podlega negocjacji i waha się w granicach 1% ceny zakupu. Skomplikowane kwestie powodują, że porady są droższe. Na przykład zgodnie z prawem hiszpańskim właściciel nie musi rejestrować się w księdze wieczystej. Zdecydowanie nie powinieneś się bez tego obejść. Jeśli jednak sprzedawca nie jest wymieniony w rejestrze, prawnik jest proszony o wyjaśnienie prawa własności. Albo umowy kupna wszystkich poprzednich właścicieli muszą być poświadczone notarialnie przez notariusza, albo akt notarialny zostaje nabyty od ostatniego zarejestrowanego właściciela. Wymaga to jednak współpracy sprzedającego nieruchomość i ostatniego zarejestrowanego właściciela.
Aby uniknąć możliwych szkód, w przypadku trudnych pytań lub problemów zawsze skonsultuj się z kompetentnym doradcą. Jego wynagrodzenie to często tylko ułamek możliwych obrażeń.
Wypis z księgi wieczystej zawiera informacje o możliwych obciążeniach domu.
Nie kupuj pierwszego domu w Hiszpanii, jaki napotkasz
Zwiedzanie domu podczas klimatycznego zachodu słońca może być kuszące. Nie należy jednak dać się ponieść spontanicznemu „weźmiemy to” i jeśli to możliwe, uzgodnić cenę ze sprzedawcą na podstawie świadków. Ponieważ tylko z tymi oświadczeniami zawarłeś już ważną umowę. Jeśli nie chcesz go później kupić, sąd może skazać Cię na odszkodowanie.
Jeśli znalazłeś świetną nieruchomość, ale nadal chcesz mieć otwarte tylne drzwi, możesz wykupić opcję zakupu (contrato de opcion de compra). Potwierdza prawo do zakupu nieruchomości na warunkach określonych w umowie. W rzeczywistości jednak, pomimo umowy opcyjnej, nie jesteś odporny na to, że broker sprzedaje nieruchomość innej zainteresowanej stronie. Ponadto zadatek jest równy początkowej racie zakupu i nie podlega zwrotowi, jeśli nie dokonasz zakupu. Najważniejsze jest to, że opcja zakupu nie jest zalecana. Podaż jest nie tylko zróżnicowana, ale także przewyższa popyt. Nie ma więc presji czasu.
Po podjęciu ostatecznej decyzji wystarczy umowa kupna na podstawie prawa prywatnego (Contrato Privado), ponieważ wiąże ona kupującego i sprzedającego do zakupu. Zalecamy podpisanie umowy pisemnej dopiero po określeniu właściwości nieruchomości i ustaleniu wszystkich szczegółów (kontrahenci, opis nieruchomości - lokalizacja, powierzchnia mieszkalna netto, wielkość nieruchomości - ewidencja gruntów, sąsiednie nieruchomości). Ustala warunki płatności i możliwe rozliczenie zaległych podatków, a także wszelkie poniesione koszty transferu, reguluje, kto płaci dodatkowe koszty i co dzieje się z zapasami. Ponadto strony w niniejszym dokumencie określają termin przekazania i przejmowanie opłaty. Późniejsze poświadczenie notarialne jest już tam uzgodnione lub zaplanowane.
Notarialną umowę kupna (escritura de compraventa) można również zawrzeć natychmiast. Zalecamy, aby kupujący nalegał na to, nawet jeśli uzgodniono płatność w ratach, a następnie zadbał o wpisanie go do księgi wieczystej.
Nalegaj na notarialną umowę sprzedaży (Escritura) w tłumaczeniu na język niemiecki jako namacalną część oryginałów i zrób sobie wpis do księgi wieczystej. To jedyny sposób, aby uchronić Cię przed roszczeniami osób trzecich. Warunkiem dokonania wpisu do księgi wieczystej jest notarialna umowa kupna-sprzedaży oraz dowód uiszczenia podatku gruntowego. W przypadku nowych budynków wymagane jest również poświadczone notarialnie oświadczenie o nowym budynku i oświadczenie o zdatności do zamieszkania. Sprzedawcy w związkach małżeńskich potrzebują pełnomocnictwa od małżonka.
Podchodź krytycznie do umów dotyczących formularzy, ponieważ zazwyczaj zawierają one korzyści tylko dla partnera umowy, który zaprojektował formularz. Indywidualne umowy lub indywidualne umowy mogą mieć pozytywny wpływ na negocjacje umów, ale rzadko poprawiają wynik na Twoją korzyść. Oczywiście przyjęte jako oczywiste, a także pozornie wtórne zapewnienia są nieskuteczne bez pisemnego potwierdzenia od partnera umownego.
Ustal w umowie, które prawo powinno mieć zastosowanie. Uzgadniając miejsce jurysdykcji, upewnij się, że sądowe dochodzenie roszczeń wynikających z umowy nie jest utrudnione przez miejsce jurysdykcji oddalone od nieruchomości. Jeśli nie zawrzesz umowy w sprawie miejsca jurysdykcji, sądem właściwym dla lokalizacji nieruchomości jest sąd właściwy według prawa hiszpańskiego.
Upewnij się, jakie gwarancje są oferowane, aby obiecane i uzgodnione w umowie - w razie potrzeby również w sądzie - mogły zostać wyegzekwowane. Osoby zaangażowane w budowę (deweloper, generalny wykonawca) odpowiadają zgodnie z prawem hiszpańskim za wady konstrukcyjne budynku przez dziesięć lat. Dlatego są zobowiązani do wykupienia odpowiedniego ubezpieczenia.
Jeżeli nieruchomość w budowie, która nie została jeszcze ukończona, zostanie zakupiona ze względu na spłatę rat, sprzedawca musi udowodnić, że rata jest objęta ubezpieczeniem lub gwarancją bankową. Bądź szczególnie krytyczny wobec tak zwanych modeli timeshare lub builder!
Z reguły dziesięć procent ceny zakupu jest należne wraz z umową przedwstępną, reszta to poświadczenie notarialne. Jeśli kupujący nie zapłaci pozostałej kwoty w uzgodnionym terminie, kaucja trafia do sprzedającego, a kupujący nie otrzymuje nieruchomości. Jeśli jednak nieruchomość zostanie sprzedana osobie trzeciej w tym okresie, uzgodnij z wyprzedzeniem ze sprzedającym, że w takim przypadku zwróci on podwójną zaliczkę. Jeśli nie odzyskasz swoich pieniędzy, pomocne będzie tylko zwrócenie się do sądu.
Wpis do rejestru nieruchomości w Hiszpanii
Rejestr chroni zarejestrowaną osobę przed roszczeniami osób trzecich, na przykład w przypadku dwukrotnej sprzedaży nieruchomości. W takim przypadku nabywca wpisany do księgi wieczystej ma większą dźwignię. Drugi ma tylko prawo dochodzić odszkodowania od sprzedawcy.
Dlatego należy wyraźnie poinstruować notariusza, aby odnotował i zarejestrował Cię jako właściciela w księdze wieczystej. Nie jest do tego automatycznie zobowiązany. Natychmiast po podpisaniu umów poproś go, aby poprosił księgę wieczystą o zarejestrowanie Cię jako nowego właściciela w „libro diario” (najlepiej faksem). W tym „dzienniku” odnotowuje się czas każdego przedstawionego dokumentu. Wpis jest ważny przez około dwa miesiące. W międzyczasie należy przedłożyć władzom notarialnie potwierdzoną umowę kupna-sprzedaży oraz dowód zapłaconego podatku od przeniesienia własności; w przypadku nowych budynków również nowe świadectwo budowlane (declaración de obra nueva) i świadectwo zdolności do zamieszkania (cedula de habitabilidad).
Zasadniczo możliwe jest uzyskanie poświadczenia Escritury przez niemieckiego notariusza. Jednak lepiej jest wybrać hiszpańskiego notariusza lub przynajmniej go zaangażować. Musi tylko znać hiszpańskie prawo. Lub kupujący i sprzedający mogą być reprezentowani w Hiszpanii za pomocą notarialnego pełnomocnictwa.
Prawniczy niemiecki jest również dostępny w języku hiszpańskim - znajdź więc kompetentnego prawnika.
Zbuduj dom bez ryzyka
W Hiszpanii oferowane są wspaniałe działki, ale nie na wszystkich można budować. Gmina informuje, co jest dopuszczalne i czy nadal istnieją koszty rozwoju. Architekt uzyskuje pozwolenie na budowę (licencia de obras). Jeśli nieruchomość znajduje się w tzw. „Urbanizacíon”, zwykle nie ma problemu. Bo to oznacza budowę ziemi. Na podstawie planów rozwoju w administracji miejskiej można sprawdzić, czy w okolicy planowane są obiekty obniżające wartość. Chcąc osiedlić się w jakimś rejonie, warto zapytać urząd burmistrza o ziemię lub renomowanych brokerów. Ogólnie rzecz biorąc, budowa nowego budynku na odległość jest skomplikowana. W każdym razie powinieneś zatrudnić kierownika budowy (aparejador) z dobrymi referencjami.
Obiekty deweloperskie
Za nieruchomości, które są nadal w budowie, nie należy płacić z góry. Nawet jeśli deweloper by tego chciał. Zalecenie: zapłać 30%, 40%, gdy skorupa jest na miejscu, 20% po pracach wewnętrznych i 10% po przekazaniu kluczy. Nowa ustawa Prawo budowlane, która przewiduje dziesięcioletnią gwarancję, ma zastosowanie do wszystkich zatwierdzonych projektów. Deweloper pozostaje właścicielem do końca. Jeżeli zażąda płatności ratalnej, jest on zobowiązany na mocy prawa hiszpańskiego do zabezpieczenia terminowego zakończenia budowy lub ewentualnej spłaty zadatku za pomocą gwarancji bankowej lub ubezpieczenia. Zanim własność przejdzie na kupującego, deweloper przedstawia pierwsze pozwolenie na użytkowanie i przekazuje nowy dokument budowlany, na którym Your-Best-Home.net zostaje zarejestrowany w księdze wieczystej.
Finansowanie nieruchomości w Hiszpanii
Finansując nieruchomość za granicą, zawsze używaj co najmniej 40 do 50 procent kapitału własnego. Nieruchomości lub inne aktywa w Niemczech są również uważane za substytut kapitału własnego. Fundusze oszczędnościowe kasy mieszkaniowej można również wykorzystać do finansowania środków mieszkaniowych w Hiszpanii *. Oprócz zastawów krajowych i zastępczych zabezpieczeń, hipoteki na nieruchomości mieszkalnej w Hiszpanii mogą również służyć jako zabezpieczenie takiego finansowania. Zasadniczo nie można pożyczać nieruchomości komercyjnych. Ponadto pożyczka na modele z prawem do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, modele „budowniczych” lub „nabywców” nie jest możliwa.
Wskazówka
Zawsze lepiej jest wziąć bezpieczne finansowanie, nawet jeśli podobno przyciągają dobre oferty witryn sklepowych z hiszpańskich banków. Jednak często są one ważne tylko przez rok. Następnie banki gwałtownie podnoszą stopy procentowe.
Jeśli już zawarłeś rzekomo dobre finansowanie i obawiasz się lub cierpisz z powodu wysokich podwyżek stóp procentowych, Twój bank lub towarzystwo budowlane może często zaoferować Ci pożyczkę o stałym oprocentowaniu w połączeniu z umową z kasą mieszkaniową. Twoje finansowanie znów będzie bezpieczne.
Wycena nieruchomości
Nieruchomość pożyczkowa jest zwykle wyceniana przez pożyczkodawcę. W tym celu zaangażowany jest hiszpański partner do współpracy. Dokonuje wyceny rynkowej przez kompetentnego rzeczoznawcę budowlanego. Koszty związane z aprecjacją ponosi pożyczkobiorca.
Po sprawdzeniu prawnym hiszpańskiego rejestru nieruchomości przez prawnika i wyjaśnieniu opcji zabezpieczenia Twojej pożyczki, Twój pożyczkodawca sporządza pismo zatwierdzające i umowę pożyczki. Po podpisaniu umowy kredytowej inicjowana jest aplikacja hipoteczna.
Zamów kredyt hipoteczny
Twój pożyczkodawca zatrudnia kancelarię prawną, która sporządza umowę kredytu hipotecznego w języku hiszpańskim. Następnie masz hipotekę zamówioną od hiszpańskiego notariusza na podstawie tego projektu. Akt hipoteki należy przedstawić do wpisu do odpowiedniego rejestru nieruchomości w Hiszpanii. Możesz również zorganizować wykonanie aktu w większości kancelarii notarialnych, ale musisz wyraźnie złożyć zamówienie. W przeciwnym razie wskazane jest, aby cały proces rejestracji był obsługiwany przez biuro przetwarzania - zwane Gestoria - lub upoważniony przedstawiciel na miejscu.
Po zarejestrowaniu kredytu hipotecznego Twój pożyczkodawca otrzyma oryginalny dokument do wglądu. Kredyt hipoteczny przyjmuje notariusz niemiecki. Aby zostać zarejestrowanym w Hiszpanii, ten niemiecki dokument musi być opatrzony apostille i uzupełniony o hiszpańskie tłumaczenie.
Musisz natychmiast zapłacić wszystkie koszty i podatki, w tym te w Hiszpanii.
* W przypadku umów dotyczących kredytów mieszkaniowych i umów oszczędnościowych, za które przyznano państwowe premie, ten rodzaj wykorzystania jest „niefaworyzowany” lub „szkodliwy dla składek”.
Jeśli znalazłeś odpowiedni dom, ale nadal chcesz mieć otwarte tylne drzwi, istnieje możliwość zakupu.
Dokumenty na zakup domu w Hiszpanii
- Oświadczenie o zgodzie na finansowanie transgraniczne
- NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) Hiszpański numer identyfikacyjny dla zarejestrowanych cudzoziemców (patrz poniżej)
- Osoba kontaktowa z numerem telefonu do przeglądania wypożyczonej nieruchomości. O planowanej inspekcji powinien zostać poinformowany przez naszego eksperta.
- Plan budowy i terenu, rysunki konstrukcyjne, opis budynku, informacje o przestrzeni mieszkalnej i zamkniętej
- Pozwolenie na budowę od właściwej gminy dla planowanego nowego budynku lub dla istniejącego budynku
- Kopia notarialnie potwierdzonej umowy kupna, ewentualnie w tłumaczeniu na język niemiecki, kopia umowy prywatnej
- Wyciąg z rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) w formie „nota simple informativa zgodnie z art. 332 Reglamento Hipotecario”
- najnowsze zdjęcia obiektu
- Zawiadomienia o podatku od nieruchomości za ostatnie trzy lata (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
- Certyfikat zdolności do zamieszkania
- Potwierdzenie, że wszystkie opłaty i podatki zostały zapłacone
- Certyfikat ubezpieczenia od ognia
Prześlij dokumenty, które nie są jeszcze dostępne, natychmiast po ich otrzymaniu. W indywidualnych przypadkach wymagane są inne dokumenty. Należy pamiętać, że finansowanie nieruchomości za granicą może zająć znacznie więcej czasu niż w Niemczech. Dlatego należy w odpowiednim czasie porozmawiać z pożyczkodawcą, na przykład LBS, o swoich zamiarach zakupu.
Wypłata pożyczki
Wypłata pożyczki następuje po zatwierdzeniu pożyczki, złożeniu podpisanej umowy pożyczki i wpisaniu hipoteki do hiszpańskiej księgi wieczystej. Płatności powiernicze za pośrednictwem hiszpańskiego notariusza są możliwe po uprzednim uzgodnieniu i w ścisłej współpracy z pożyczkodawcą.
Hiszpański numer identyfikacyjny NIE
Obywatele innych krajów otrzymują od hiszpańskich władz imigracyjnych tzw. Numer identyfikacyjny dla cudzoziemców (NIE - Número de Identificación de Extranjeros) po rejestracji. Numer ten jest używany w prawie wszystkich transakcjach w Hiszpanii (np. Zakup nieruchomości) i ułatwia korespondencję z władzami i urzędami. Jako przyszły właściciel nieruchomości powinieneś uzyskać numer identyfikacyjny z odpowiednim wyprzedzeniem przed notarialnie potwierdzoną umową kupna. Możesz się o to ubiegać na miejscu w policji (Comisaría de Policía) lub w Niemczech w hiszpańskich konsulatach generalnych.
Koszty zakupu domu w Hiszpanii
Kupujący powinni obliczyć dziesięć procent ceny zakupu na dodatkowe koszty zakupu. Około 1,5 do dwóch procent pobiera się na opłaty notarialne i rejestrowe, w tym opłaty rejestracyjne, reszta jest podzielona na różne podatki. Stawka podatku od sprzedaży nieruchomości IVA (impuesto sobre el valor anadido) wynosi zwykle siedem procent. Przy zakupie działki budowlanej do faktury doliczany jest podatek VAT w wysokości 16 proc. Kupno nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich podlega lokalnemu podatkowi IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) w wysokości czterech procent.
Podatek od wzrostu wartości majątku jest równoważny podatkowi spekulacyjnemu, który jest pobierany w przypadku odsprzedaży nieruchomości. W przypadku nierezydentów stanowi 35 proc. Wzrostu wartości. Jeśli sprzedający nie jest rezydentem, kupujący jest zobowiązany do potrącenia pięciu procent ceny zakupu i zapłacenia do urzędu skarbowego. Sprzedawca może wówczas określić faktyczne zobowiązanie podatkowe w zeznaniu podatkowym. Schemat przedpłaty podatkowej nie ma zastosowania, jeśli nieruchomość była własnością sprzedającego dłużej niż dziesięć lat w dniu bilansowym i nie zostały podjęte żadne środki zwiększające wartość.
Podatek od aprecjacji gruntu (Plusvalia) opodatkowuje wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z prawem ponosi je sprzedawca. W przypadku braku zapłaty odpowiedzialność ponosi jednak aktualny właściciel nieruchomości. Dlatego, jeśli to możliwe, w umowie należy zawrzeć dodatek „segun la ley”. Wysokość Plusvalia zależy od wielkości nieruchomości, gminy i czasu trwania własności. Jest obliczany na podstawie wartości katastralnej, która jest aktualizowana co trzy lata. Z grubsza można oszacować jeden procent ceny zakupu. Podatek dotyczy nie tylko sprzedaży, spadkobiercy są również zobowiązani do zapłaty. Nie jest zbierany na obrzeżach gmin.
Hiszpania i Niemcy nie zawarły porozumienia w sprawie podatku od spadków. Dlatego jest początkowo zbierany w obu krajach. Kwoty zapłacone w Hiszpanii są następnie odliczane od niemieckiego podatku od spadków. Jeśli podlegasz zwolnieniom podatkowym w tym kraju, Hiszpania niczego nie zwróci. Podatek spadkowy wygasa po pięciu latach. Przeniesienie własności może mieć sens zwłaszcza w przypadku osób niebędących krewnymi. Przedyskutuj to z wyspecjalizowanym prawnikiem lub doradcą podatkowym.
Nieruchomość musi być ubezpieczona od ognia i włamania. Zalecane jest również ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej i ubezpieczenia mienia. Finansowanie i koszty eksploatacji to niemała część domu wakacyjnego w Hiszpanii. Poniższe postanowienia dotyczą ich wysokości.
Koszty eksploatacji rozkładają się stosunkowo równomiernie między podatki, koszty eksploatacji i koszty utrzymania.
Koszty finansowania
Koszty wyceny oparte są na wartości rynkowej nieruchomości i wynoszą na przykład wartość rynkową 300 000 euro, około 600 euro. Projekt hipoteki i badanie prawnicze przez prawnika kosztowały około jednego procenta, ale przynajmniej około 800 euro.
Koszty eksploatacji
Koszty eksploatacji wynosiły średnio około 1,5% ceny zakupu i są stosunkowo równomiernie rozłożone na podatki, koszty eksploatacji i koszty utrzymania. Podatek od nieruchomości (impuestos de bienes immuebles, IBI), który pobiera gmina, stanowi dużą część podatków. Nawet w przypadku mniejszych nieruchomości jest to kilkaset euro rocznie. „Referencia catastral” można również znaleźć na odcinku podatku od nieruchomości. Jest to kod katastralny wymagany do rejestracji w rejestrze gruntów.
Druga większa część podatków pochodzi z dochodów z najmu. Irytujące, ale poprawne: nawet jeśli nigdy nie wynajmujesz mieszkania, nadal płacisz ten podatek. W Hiszpanii zawód właściciela jest uważany za wynajem na własny rachunek. Nierezydenci płacą zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 0,5% od wartości katastralnej nieruchomości. Od niedawna w Niemczech można było dochodzić strat z tytułu wynajmu i leasingu dla celów podatkowych. Podatek majątkowy wynosi, w zależności od kwoty, na przykład 0,2% wartości katastralnej.
Efekty wykorzystania kredytu mieszkaniowego i funduszy oszczędnościowych
Korzystanie z kredytu mieszkaniowego i funduszy oszczędnościowych za granicą w okresie zobowiązania jest postrzegane przez urząd skarbowy jako szkodliwe dla składek lub podatków. Istotny wyjątek dotyczy tylko pracowników z Unii Europejskiej: zgodnie z orzeczeniami BFH mogą oni korzystać ze środków kasy mieszkaniowej na domy rodzinne w kraju zamieszkania.
Inne skutki podatkowe związane z nieruchomością znajdującą się za granicą - takie jak traktowanie dochodów / strat z najmu i leasingu za granicą w podatku dochodowym w Niemczech - wynikają z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Niemcami a Hiszpanią. W tym przypadku musi być zaangażowany urząd skarbowy odpowiedzialny za opodatkowanie podatnika.
Pomocne adresy
Są to instytucje, które mogą być pomocne przy zakupie domu na wakacje w Hiszpanii:
Federalnej
Agencji Handlu Zagranicznego Informacje / obecnie: Germany Trade An (GTAI) Invest GmbH Niemieckiego Związku Ochrony spraw zagranicznych nieruchomości , DSA
niemieckim i Stowarzyszenia Ochrony szwajcarskiego
dla nieruchomości obce eV
Wszystkie podane tu informacje podane są zgodnie z naszą najlepszą wiedzą. Nie możemy jednak zagwarantować poprawności ani kompletności informacji.
