Majątek indywidualny, majątek wspólny? Każdy, kto kupuje mieszkanie własnościowe, powinien wyjaśnić, jakie dodatkowe prawa do użytkowania posiada. Niektóre rzeczy należą wyłącznie do Ciebie jako właściciela domu, inne tylko częściowo.
Posiadanie jest fajne? Karl Schmidt narzeka na swoich współlokatorów: Jest właścicielem kondominium, w którym znajduje się miejsce parkingowe dla jego samochodu, ale stale tam parkuje dziwne pojazdy. Chciał zbudować ogrodzenie, aby temu zapobiec - sąsiedzi domu mu zabronili - parking jest własnością wspólnoty.
Co do zasady, ustawodawca reguluje, kto jest właścicielem, co w kompleksie wspólnot mieszkaniowych. Jednak to, czego państwo nie bierze pod uwagę, określa klient w oświadczeniu o podziale. Kupujący powinni je znać. Opisuje, w jaki sposób nieruchomość jest podzielona na wspólnoty mieszkaniowe i własność komunalną. Istnieje też możliwość konfliktu, jak pokazuje przykład Karla Schmidta.
Deklaracja podziału
Deklaracja podziału określa, które pokoje należą do Ciebie, a które części domu należą do wszystkich mieszkańców. Opis Twojego mieszkania w oświadczeniu o podziale powinien być zgodny z opisem w umowie kupna. Wasze mieszkanie i pomieszczenia, które Państwo nabywają, być może piwnica lub pokój dla majsterkowiczów, są szczególną własnością. Majątek i wszystko, co zapewnia ciągłość i bezpieczeństwo domu, np. Instalacje, jest wspólną własnością. Ale obejmuje to również pomieszczenia używane przez wszystkich, takie jak pralnia czy suszarnia. Deklaracja podziału uprawnia również do specjalnych praw użytkowania dla miejsc parkingowych lub ogrodów. Uwaga: nawet jeśli w umowie kupna zostanie określone pomieszczenie piwniczne jako odrębna własność, kupującemu nie przysługuje prawo do wyłącznego korzystania,jeżeli to pomieszczenie piwniczne nie jest oznaczone jako osobna nieruchomość o tym samym numerze w deklaracji podziału i planu podziału.
Własność prywatna
Własność prywatna należy tylko do Ciebie i możesz ją określić samodzielnie. Obejmuje to twoje mieszkanie i pokoje, które nabyłeś zgodnie z deklaracją podziału. Kolor na oknach i drzwiach wejściowych w mieszkaniu jest również częścią oddzielnej posesji - ale nie na zewnątrz. Zasadniczo tylko mieszkania lub pokoje, które są samodzielne, można sklasyfikować jako oddzielną własność. Oznaczone miejsca postojowe na parkingu podziemnym spełniają to kryterium, ale miejsca parkingowe na otwartych przestrzeniach już nie. Jeśli własność prywatna nie jest przeznaczona na cele mieszkalne, mówi się o własności częściowej . Obejmuje to powierzchnie handlowe i komercyjne.
Przykłady własności prywatnej:
- Wyposażenie łazienek
- Odzież sufitowa
- Ogrzewanie podłogowe
- Wewnątrz parapet
- Podłogi wewnętrzne
- Oznaczone miejsca parkingowe w garażach zbiorczych
- Tapeta
- Drzwi do pokoju
- Grzejnik (przydział do nieruchomości komunalnej jest dozwolony, ponieważ cały system ogrzewania tworzy związek funkcjonalny).
- kominy otwarte (komin jako część komina w posesji komunalnej)
- ściany nienośne w mieszkaniu
- pokrycie ścian
- Armatura
- System alarmowy (jeśli ograniczony do obszaru własności prywatnej)
Własnością wspólnoty
Własność wspólna to wszystko, co jest używane zbiorowo. Obejmuje to również samą nieruchomość i powierzchnię budynku oraz wszystko, co jest niezbędne do istnienia domu. Usługi budowlane również wchodzą w zakres majątku wspólnego. W tym miejscu możesz dokonywać zmian tylko za zgodą wspólnoty właścicieli. Ponieważ wpłynęłoby to na zewnętrzny wygląd domu. Na przykład ustawienie anten parabolicznych jest uważane za środek konstrukcyjny i nie może być wykonywane bez dalszych ceregieli (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). W skład nieruchomości komunalnej wchodzą również ściany zewnętrzne i okna, klatka schodowa, dach oraz ogrzewanie. Często części wspólnej nieruchomości są przydzielane do użytku indywidualnym właścicielom, na przykład miejsce parkingowe dla samochodu czy tereny w ogrodzie. Następnie mówi się o specjalnym prawie użytkowania.
Przykłady wspólnej własności:
- Zawory odcinające
- Windy
- Obiekty zewnętrzne
- Balkon (wszystkie stałe elementy są współwłasnością, przestrzeń na balkonie i dołączone do niego przedmioty są własnością osobno)
- System skrzynek pocztowych
- Świetlik
- Warstwy izolacyjne / izolacyjne
- Pokrywa
- Podwójne parkingi (ponieważ nie są to obszary zamknięte)
- Elaborat
- Okna (ponieważ są częścią przegród zewnętrznych budynku; malowanie wnętrz w oddzielnej własności)
- Żaluzje, rolety zewnętrzne, żaluzje zewnętrzne (napinacze, pasy i okładziny wewnętrzne skrzynek roletowych ale osobna własność)
- Podłogi
- Ogrzewanie podłogowe
- Miejsca parkingowe na zewnątrz
- Anteny wspólnotowe
- Główne linie wodociągowe, gazowe i elektryczne
- Plac zabaw dla dzieci
- System utylizacji śmieci
- Domofony domowe
- Ściany nośne
- Drzwi mieszkania na zewnątrz
- tarasy na parterze
Możesz dokonywać zmian we wspólnej własności swojego mieszkania własnościowego tylko za zgodą wspólnoty właścicieli.
Sandra Weeger-Elsner, adwokat w Kolonii i radca prawny w stowarzyszeniu ochrony konsumentów „Wohnen im Eigen”, radzi: „Każdy, kto planuje środki interwencyjne w zakresie własności komunalnej, powinien z wyprzedzeniem poinformować się o swoich prawach do przeprojektowania”. Jeśli zmiana nie jest zgodna z planem rozmieszczenia, wspólnota właścicieli może zażądać od właściciela mieszkania jej usunięcia - orzekł Sąd Okręgowy w Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). „Nawet po latach współwłaściciele mogą nalegać” - podkreśla ekspert. Niezależnie od tego, czy są specjalne prośby dotyczące budowy kondominium lub zmian strukturalnych w istniejącym kompleksie mieszkaniowym: „Wyjaśnij, czy planowane środki mają wpływ na wspólną własność i czy są one dozwolone”, zaleca Weeger-Elsner.Czasami granice między majątkiem specjalnym a komunalnym są nieokreślone: spory muszą być następnie rozstrzygane przez sądy.
Udziały współwłasności
Udziały współwłasności opisują arytmetyczny (nie rzeczywisty) udział we współwłasności. Nie jest to regulowane prawem, ale zwykle mierzone jest przez przestrzeń życiową. Małe mieszkanie ma mniej udziałów współwłasności niż duże. Zgodnie z tą wartością, ciężar wspólnego majątku, jak również koszty utrzymania, naprawy i innej administracji są teraz rozłożone. Są nierozerwalnie związane z indywidualną własnością kondominium.
Specjalne prawa użytkowania
Każdy, kto kupuje mieszkanie, nabywa własność indywidualną należącą tylko do niego i stanowi część majątku wspólnego. Ponadto istnieją specjalne prawa użytkowania dla osób fizycznych do dzielenia się własnością. Oświadczenie o podziale często zawiera szczególne prawa użytkowania. Są związane z posiadaniem domu i nie mogą być sprzedawane nikomu, kto nie jest właścicielem nieruchomości w społeczności. Można je jednak wypożyczyć osobom z zewnątrz. Takie specjalne uprawnienia są często przyznawane tarasom lub ogrodom na gruntach komunalnych, tarasom dachowym, piwnicom, częściom korytarza, z których inni nie korzystają, miejsc postojowych na zewnątrz lub na otwartym parkingu podziemnym, magazynach pod dachem czy pomieszczeniach hobbystycznych w piwnicach. Chociaż jest współwłasnością, pozostali właściciele nie są uprawnieni do korzystania z tych części.Ale wszyscy właściciele mieszkań muszą wspólnie pokrywać koszty utrzymania odpowiednich obszarów i pokoi, o ile nic innego nie jest uregulowane.
Specjalne prawa użytkowania zwiększają wartość mieszkania. Mogą one prowadzić do alokacji do mieszkania większej liczby udziałów współwłasności niż jest to przyjęte w metrach kwadratowych. W rezultacie właściciel płaci wyższą opłatę jako rekompensatę za prawo do korzystania z rzeczy, które należą do wszystkich. Jeżeli szczególne prawo użytkowania ma zostać cofnięte lub zmienione, wymagana jest zgoda wszystkich właścicieli. Wyjątkiem jest poważna nierówność określona przez sąd.
Porządek wspólnotowy
Zasady społeczności mówią ci, czy ćwiczysz swoją pracę w mieszkaniu i czy możesz sprzedać lub wynająć swoje cztery ściany bez zbędnych ceregieli, w jakim zakresie zwierzęta są dozwolone lub czy istnieje zakaz odtwarzania muzyki. Ponadto może zawierać wiele innych regulacji odbiegających od przepisów prawa, np. Dotyczących podziału obciążeń i kosztów, utrzymania i napraw, ubezpieczenia czy wezwań, prawa głosu i podejmowania uchwał na zgromadzeniach właścicieli mieszkań.
Dzienniki mogą zawierać ważne informacje
Koniecznie spójrz na poprzednie uchwały społeczności właścicieli. Dzięki temu w odpowiednim czasie dowiesz się, gdzie w społeczności występują punkty sporne, jakie ograniczenia w użytkowaniu istnieją, jakie koszty będziesz musiał ponieść, ponieważ system ogrzewania lub dach będzie wymagał remontu, jak duża jest rezerwa konserwacyjna itp. Poproś sprzedającego o przedstawienie protokołów z poprzednich dwóch lub trzech spotkań właścicieli lub przejrzyj je u zarządcy nieruchomości z pełnomocnictwem od sprzedającego. To musi doprowadzić do zebrania rezolucji dla wszystkich uchwał, które zostały podjęte od lipca 2007 roku. Obejmuje uchwały wspólnoty właścicieli z ich treścią, miejscem i datą podjęcia oraz orzecznictwo sądowe wraz z formułą orzeczenia.Zobowiązania bieżące można znaleźć w ostatnim sprawozdaniu rocznym oraz w aktualnym biznesplanie.
