Pozwolenie na budowę nie jest absolutnie konieczne dla każdego projektu budowlanego. Dowiesz się tutaj, kiedy musisz złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i jakich dokumentów potrzebujesz do wniosku o budowę.
Dzięki pozwoleniu na budowę jesteś po bezpiecznej stronie jako budowniczy. Możesz mieć pewność, że będziesz w stanie budować zgodnie z zatwierdzonym wnioskiem o budowę i nie będziesz już napotykać żadnych przeszkód prawnych. Prawo do pozwolenia przysługuje zawsze, jeśli projekt budowlany nie budzi zastrzeżeń pod względem planowania budowy lub przepisów budowlanych. Zezwolenie musi jednak zostać wykorzystane w ciągu trzech lat, w przeciwnym razie straci ono ważność i będziesz musiał wystąpić o przedłużenie.
Na jakie projekty potrzebujesz pozwolenia na budowę?
Planujesz nowy budynek, chcesz rozbudować lub zmodernizować swój dom? Wtedy najprawdopodobniej będziesz potrzebować pozwolenia na budowę. Z zasady pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku każdej budowy, zmiany sposobu użytkowania i rozbiórki. Jednak prawo budowlane jest zupełnie inne na poziomie stanowym - w niektórych krajach nawet niewielkie zmiany konstrukcyjne, takie jak lukarny, wymagają pozwolenia na budowę, w innych można je wznieść bez pozwolenia. Spojrzenie na odpowiednie krajowe przepisy budowlane, które zwykle można znaleźć na portalach internetowych rządów, pokazuje, co można, a czego nie można zbudować bez pozwolenia na budowę. Jednak rozmowa z pracownikiem lokalnego urzędu budowlanego jest często dla laika bardziej zrozumiała i wiarygodna. Można je znaleźć, w zależności od regionu,pod różnymi nazwami: wydział budowlany, nadzór budowlany lub organ budowlany.
Wskazówka : jeśli nie złożysz oficjalnego pisemnego - odpłatnego - wstępnego wniosku o budowę, a chcesz uzyskać tylko informacje ustne, zanotuj rozmowę: zawiera ona aktualną datę i godzinę rozmowy, nazwisko pracownika, jego numer telefonu i oczywiście nagrane treści. Notatka z rozmowy może być pomocna, jeśli później wystąpią jakiekolwiek rozbieżności. Idealnie byłoby, gdyby na spotkaniu towarzyszył ci krewny lub znajomy, którego nazwisko również powinno zostać odnotowane w notatce. Alternatywa: wysyłasz swoją prośbę na piśmie i nieformalnie e-mailem - jest to również zazwyczaj bezpłatne.
Które projekty budowlane nie wymagają pozwolenia?
To zagmatwane: w Bawarii właściciele zawsze potrzebują pozwolenia na budowę ogrodu zimowego. W Turyngii dotyczy to tylko szczególnie dużych, ogrzanych okazów. Dzieje się tak, ponieważ prawo budowlane należy do krajów związkowych. W niektórych krajach związkowych żadne pozwolenie nie jest wymagane w przypadku szop ogrodowych, dachów tarasów, wiat garażowych i garaży, fotowoltaiki, kolektorów słonecznych i zbiorników na wodę. Zapytaj więc lokalne władze odpowiedzialne za pozwolenie na budowę. Jeśli Twój projekt budowlany nie wymaga pozwolenia, możesz od razu podjąć działania.
Zagrożenie: Niektóre projekty budowlane nie wymagają pozwolenia w niektórych krajach związkowych, ale wymagają powiadomienia. Dzięki takim środkom właściciel budynku lub jego architekt często musi wypełnić tyle formularzy i przedłożyć dokumenty, jak w przypadku zwykłego wniosku o budowę. Jednak organ budowlany sprawdza projekt budowlany tylko wybiórczo. Jeżeli po pewnym czasie właściciel budynku nie otrzyma od organu budowlanego przeciwnego wniosku, uznaje się, że pozwolenie na budowę zostało wydane. Nazywa się to również procedurą zwolnienia (patrz poniżej).
Warto wiedzieć : nawet czynności budowlane niewymagające pozwolenia podlegają przepisom prawa budowlanego. Na przykład musisz przestrzegać przepisów dotyczących odległości. W przeciwnym razie organ może następnie zażądać stworzenia zgodnych z prawem warunków.
Czy domek ogrodowy nie wymaga zgody?
Nawet na to nie można odpowiedzieć ogólnie, ponieważ zależy to od indywidualnego projektu: Krajowe przepisy budowlane określają maksymalną powierzchnię użytkową, której dom bez pozwolenia nie może przekroczyć. Regulują również, czy szopa ogrodowa wymaga statyki, czy nie. W związku z tym należy ustalić z władzami budowlanymi, które dokumenty pozwolenia należy przedstawić przed zakupem. Być może organ budowlany jest usatysfakcjonowany ogólną aprobatą budynku.
Pozwolenie na budowę w trybie uproszczonym
W przypadku niektórych projektów budowlanych możliwa jest uproszczona procedura zatwierdzenia, w tym procedury zwolnienia lub procedury informacyjne. Tutaj sprawdzane są tylko niektóre punkty szablonu budynku. Budowniczy lub jego architekt muszą zapewnić, aby jego projekt był w pełni zgodny z wymogami planu zagospodarowania. Małe i średnie budynki lub budynki mieszkalne mogą zostać zatwierdzone szybciej, jeśli są objęte kwalifikowanym planem zagospodarowania przestrzennego i zapewniona jest realizacja. Do procedury zwolnienia należy również przedłożyć wszystkie zwyczajowe dokumenty budowlane. Które z nich znajdują się w odpowiednim zarządzeniu dotyczącym szablonu budynku.
W procesie informacyjnym automatycznie uznaje się, że pozwolenie na budowę zostało udzielone w okresie - na przykład od czterech do sześciu tygodni - po przedłożeniu dokumentów budowlanych, chyba że organ budowlany powiadomi właściciela budynku inaczej.
Zapytaj władze budowlane, jak długo trwa proces zatwierdzania.
Dokumenty do aplikacji budowlanej
W przypadku wniosku budowlanego wymagane są profesjonalne dokumenty planistyczne dotyczące projektu budowlanego. Dlatego zazwyczaj wniosek musi złożyć architekt lub inżynier budownictwa. Ale są tu również wyjątki: w przypadku mniejszych wymiarów mistrzowie mogą czasami również napisać dokumenty aplikacyjne.
Wniosek należy złożyć w trzech egzemplarzach wraz ze wszystkimi dokumentami wymaganymi do oceny projektu budowlanego. Oto przybliżone ramy dla nowych budynków bez roszczeń do ogólnej ważności:
- Rysunek architekta
- Informacje dotyczące odwodnienia nieruchomości i zaopatrzenia w wodę
- Informacje o rozwoju ścieżki
- Opis techniczny budynku
- Statyka
- Ochrona przeciwpożarowa, wygłuszenie, izolacja termiczna
- Plan zagospodarowania terenu urzędu katastralnego
- Obliczanie numeru budynku
- Plan elewacji
- Obliczanie powierzchni gruntów zamkniętych
- W razie potrzeby oświadczenie zgody od sąsiadów
Architekt opracuje z Tobą dokumenty dotyczące wniosku budowlanego. Przedkładane są w trzech egzemplarzach.
Tak działa proces zatwierdzania
W przypadku braku kwalifikowanego planu zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku planowania odstępstw od istniejącego planu zagospodarowania, władze sprawdzą w trakcie procesu zatwierdzania, czy projekt pasuje do otoczenia pod względem rodzaju użytkowania, wielkości i lokalizacji konstrukcji, terenu zabudowanego i sposobu budowy. Zwraca także uwagę na przestrzeganie odstępów.
Ci, którzy z góry ustalają szczegóły, są mniej narażeni na odrzucenie wniosku o budowę. Ponieważ każde rozporządzenie budowlane pozostawia również miejsce na interpretację. A jeśli po kilku tygodniach w domu pojawi się odrzucenie, nie ma powodu, aby się poddawać: często można znaleźć kompromis w osobistej rozmowie. Możliwe są również specjalne pozwolenia, na przykład w trakcie sprawnej renowacji. Ze względu na izolację termiczną właściciele budynków mogą naruszać zabudowę graniczną - tu ochrona klimatu jest najważniejsza.
Procedura zatwierdzania w skrócie
- Uzyskaj informacje od organu budowlanego .
- Architekt sporządza szkic i uzgadnia go z klientem.
- Architekt rysuje szablon budynku i kompiluje wszystkie dokumenty dla aplikacji budowlanej.
- Urząd budowlany rozpatruje wniosek o budowę.
- Wydaje się pozwolenie na budowę i można rozpocząć budowę.
LUB
- Urząd budowlany odrzuca wniosek o budowę i podaje powody swojej decyzji.
- Konieczna jest rozmowa z władzami budowlanymi na temat ewentualnego kompromisu lub specjalnego pozwolenia.
- Architekt zmienia plan budowy lub klient w razie potrzeby może uzyskać zgodę sąsiadów.
- Władza budowlana wydaje pozwolenie na budowę i można rozpocząć budowę.
Czas realizacji do pozwolenia na budowę
Dopiero po wydaniu pozwolenia na budowę rzemieślnicy mogą się wprowadzić. Często zajmuje to kilka tygodni, a czasem nawet kilka miesięcy. Niestety nie ma ogólnopolskich zasad dotyczących czasu rozpatrywania wniosków budowania. Czas, w którym właściciele budynków muszą czekać jako nieaktywni, różni się w zależności od stanu i gminy. Jeśli masz szczęście, uchodzą ci na sucho cztery tygodnie - inni muszą wytrzymać sześć miesięcy. Tylko w Badenii-Wirtembergii zgodnie z art. 54 krajowych przepisów budowlanych decyzja w sprawie wniosku budowlanego musi zostać podjęta najpóźniej po dwóch miesiącach. Szybkość wydania pozwolenia na budowę w innym miejscu zależy również od indywidualnego przypadku: normalny budynek mieszkalny na nowym terenie jest zwykle zatwierdzany szybciej niż niezabudowana działka na historycznym starym mieście lub projekt komercyjny na nieplanowanym terenie zewnętrznym.
Wskazówka : jeśli brakuje dokumentów, proces uzyskania pozwolenia na budowę jest niepotrzebnie opóźniony - dlatego upewnij się, że jest kompletny.
Kiedy wstępne zapytanie budowlane ma sens?
Jeśli chcesz wiedzieć, czy Twoje własne pomysły można zrealizować przed stworzeniem planu budowy, możesz dowiedzieć się za pomocą wstępnego zapytania budowlanego. W zasadzie każdy może o to zapytać - ale warto zasięgnąć porady architekta, który dzięki swojej wiedzy w zakresie planowania i przepisów budowlanych może z góry odpowiedzieć na jedno lub drugie pytanie.
Wstępny wniosek o budowę przydaje się również wtedy, gdy nieruchomość nie ma planu zagospodarowania przestrzennego lub znajduje się na tzw. Terenie zewnętrznym - czyli poza ciągłą zabudową. Wtedy wymaga się, aby nowy budynek „pasował do specyfiki otoczenia i był zabezpieczony”. Nawet ci, którzy chcą sprzedać niezabudowaną działkę, mogą dokonać wstępnego zapytania budowlanego i tym samym podwyższyć cenę, bo przecież zainteresowani kupujący mogą szybko dowiedzieć się, czy ten zakup jest dla nich opłacalny, czy nie.
Podobnie jak pozwolenie na budowę, również wstępny wniosek o budowę należy złożyć na piśmie do właściwego organu budowlanego lub organu nadzoru budowlanego. Istnieją dwie możliwości: wniosek formalny (za pewną opłatą - zwykle w dwucyfrowym przedziale dla domu jednorodzinnego) i nieformalny wniosek. O to drugie łatwiej zapytać, ale odpowiedź na nie nie jest prawnie wiążąca. Warto
wiedzieć : Wstępny wniosek na budowę zajmuje nie mniej czasu niż pozwolenie na budowę - można spodziewać się do trzech miesięcy czasu przetwarzania.
Koszty pozwolenia na budowę
W przypadku aplikacji budowlanej budowniczowie powinni obliczyć około 0,5 procent kosztów budowy (z wyłączeniem kosztów dodatkowych). Alternatywnie możesz również obliczyć koszty aplikacji budowlanej za pomocą następującego wzoru:
Zamknięta powierzchnia w metrach sześciennych x wartość budynku w euro za metr sześcienny / 0,5 procent = koszty zastosowania budynku.
Przy nowych kosztach budowy wynoszących 300 000 euro, aplikacja budowlana kosztuje około 1500 euro. Jeśli jednak koszty budowy są znacznie niższe, władze budowlane zwykle pobierają minimalną opłatę w wysokości od 100 do 200 euro. Specjalne zezwolenia, na przykład od wodociągów lub na wycinkę drzew na nieruchomości, mogą wiązać się z dodatkowymi kosztami.
Wskazówka : nawet jeśli chcesz zaczekać z przygotowaniem garażu dla nowego projektu budowlanego, nadal powinieneś uwzględnić go w planie budowy od samego początku. Oszczędza to dodatkowej procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Ale bądź ostrożny: dodatkowa praca może spowodować większe koszty dla architekta i inżyniera budowlanego.
Jeśli Twój nowy budynek wkomponowuje się w otoczenie i jest zgodny z planem zabudowy, nie powinno być problemów z pozwoleniem na budowę.
Czy sąsiad musi wyrazić zgodę na mój projekt budowlany?
Pozwolenie na budowę otrzyma każdy, kto zastosuje się do wszystkich wymagań planu zagospodarowania przestrzennego i obowiązujących przepisów budowlanych - niezależnie od opinii sąsiada o projekcie. Jeżeli natomiast mają być przewidziane wyjątki i odstępstwa od postanowień planu zagospodarowania przestrzennego, o wydaniu zgody decyduje organ. W takim przypadku szanse na uzyskanie pozwolenia rosną, jeśli właściciel budynku wykaże zgodę sąsiadów. Jako właściciel budynku przedstaw sąsiadom dokumenty projektowe w odpowiednim czasie i poproś o ich podpisanie.
Opcje sprzeciwu dla mieszkańców
Jako mieszkaniec oświadczasz podpisem, że zgadzasz się na projekt budowlany. Może się jednak zdarzyć, że nieumyślnie pójdziesz na dalsze ustępstwa, na przykład zmniejszone wolne przestrzenie. Aby temu zapobiec, oto kilka wskazówek, na co należy zwrócić uwagę podczas sprawdzania dokumentów:
-
Czy obszary rozstawu są uporządkowane?
Jak duża musi być odległość do sąsiada, zasadniczo wynika z odpowiednich przepisów budowlanych danego kraju związkowego. Z reguły jest to co najmniej trzy metry - z wyjątkiem balkonów, wykuszy lub werand, dla których obowiązują mniejsze odległości graniczne. Garaże do określonego rozmiaru często można umieścić na limicie -
Czy budynek pasuje do charakteru okolicy?
Jeśli budynek stoi w sprzeczności z powierzchnią zabudowy, sąsiedzi mogą odczuwać nadmierną irytację. Jednak to nie indywidualny gust decyduje o tym, ale plan rozwoju. Na przykład żadne przedsiębiorstwo komercyjne nie może zostać zbudowane w dzielnicy mieszkalnej. W takim przypadku pozwolenie na budowę i tak by nie przeszło. -
Czy ochrona strony trzeciej jest zachowana?
Jeżeli projekt budowlany przekracza dopuszczalne wykorzystanie powierzchni, liczbę mieszkań lub wysokość budynku, jako sąsiad możesz sprzeciwić się pozwoleniu na budowę.
Weto przeciwko planom sąsiada
Każdy, kto chce się odwołać od już wydanego pozwolenia na budowę, ma tylko jeden miesiąc. Wyjątek: jeśli jako sąsiad nie zostałeś poinformowany, możesz nawet sprzeciwić się pozwoleniu na budowę w ciągu roku, licząc od momentu, w którym dowiedziałeś się o projekcie budowlanym.
W przypadku odrzucenia sprzeciwu przez organ można wytoczyć powództwo przed sądem administracyjnym. Ma sens, że temu pozwowi towarzyszy pilna procedura, dzięki której można uzyskać zamrożenie budowy. W przeciwnym razie może być konieczne pogodzenie się z faktem dokonanym. Sprzeciw lub pozew jest obiecujący, jeśli zezwolenie ewidentnie narusza przepis chroniący sąsiadów. Jednak najprawdopodobniej nie będziesz w stanie zapewnić niezakłóconego widoku, którym cieszyłeś się do tej pory.
Jak duża musi być odległość od sąsiadów, zależy od odpowiednich przepisów budowlanych kraju związkowego.
Te przepisy chronią sąsiadów
- Roszczenie konserwatorskie w świetle prawa planowania budowy
- Przepisy dotyczące zachowania prześwitów do ścian zewnętrznych budynku
- częściowe wymagania dotyczące stateczności konstrukcji
- jeśli ma to zastosowanie, wytyczne dotyczące ochrony przeciwpożarowej
- ewentualne plany lokalizacji miejsc parkingowych i garaży
- Wymóg uwzględnienia w prawie dotyczącym planowania budowy
- Sekcja 5 federalnej ustawy o kontroli imisji: Zgodnie z tym, instalacje podlegające zatwierdzeniu muszą być budowane w taki sposób, aby nie powodowały żadnych szkodliwych skutków dla środowiska dla ogółu społeczeństwa lub ich sąsiedztwa.
Budynek bez pozwolenia na budowę
Nowe budynki wymagają pozwolenia na budowę - oczywiście! Ale w przypadku mniejszych projektów budowlanych jeden lub drugi może być skłonny do uniknięcia długotrwałego procesu. Uwaga: Każdy, kto realizuje swój projekt budowlany bez pozwolenia, czy to domek na drzewie, czy szopka na narzędzia, może naruszać krajowe przepisy budowlane.
Ten tak zwany czarny budynek często przez lata pozostaje nieodkryty na terenach wiejskich. Ale odkąd pojawił się Google Street View, zauważono coraz więcej naruszeń. Następnie organ najpierw wysyła właścicielom zaproszenie na przesłuchanie. Następnie nieruchomość jest zwykle sprawdzana nieoficjalnie z sąsiedniej nieruchomości. Jeśli jest to budowa nielegalna, właściciel zostanie poproszony o jej usunięcie. Jeśli tego nie zrobi, poniesie grzywnę. To zależy od kraju związkowego i faktów. Czarni rolnicy w Badenii-Wirtembergii płacą grzywnę w wysokości od 500 do 7500 euro za drobne zmiany w pokoju i grzywnę w wysokości od 1500 do 50 000 euro za większe ilości. Z drugiej strony w Meklemburgii-Pomorzu Przednim kara za to jest znacznie tańsza i wynosi od 750 do 10 000 euro. Każdy, kto dokonuje drobnych zmian w pokoju w Turyngii bez pozwolenia, otrzymuje od 250 do 7.500 euro z tego. Przy okazji: jeśli właściciel nadal nie usunie nieruchomości po nałożeniu mandatu, władze budowlane samodzielnie ją zburzą.
Warto wiedzieć : Oprócz kar wynikających z prawa budowlanego, nielegalna budowa może mieć konsekwencje wynikające z prawa ubezpieczeniowego i prawa najmu, na przykład jeśli ubezpieczenie budynku nie opłaca lub najemca anuluje umowę bez wypowiedzenia.
Uzyskaj pozwolenie na budowę z mocą wsteczną
Kupując dom, zdarza się, że remont lub rozbudowa przeprowadzona wiele lat temu nie była dozwolona w pozwoleniu na budowę. W takim przypadku można wystąpić o kolejne pozwolenie na budowę. Bardzo często dotyczy to zadaszeń tarasowych, ścian, wiat garażowych, basenów czy domków ogrodowych.
Wskazówka : Przed zakupem nieruchomości sprzedawca powinien pokazać wszystkie pozwolenia na budowę lub poprosić władze budowlane. Jeśli mówią, że nie można wydać kolejnego pozwolenia na budowę, należy trzymać się z daleka! W takim przypadku możesz nawet spodziewać się nakazu usunięcia.