Podatek od przeniesienia własności nieruchomości jest należny przy zakupie nieruchomości lub gruntu i różni się w Niemczech w zależności od stanu. Dowiedz się, kiedy zapłacić podatek i jak zaoszczędzić pieniądze.
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości leży w gestii krajów związkowych od 2006 r., Aby mogły same ustalać stawkę podatku (zob. Art. 105 ust. 2a zd. 2 ustawy zasadniczej). Dlatego też w Niemczech nie jest niczym niezwykłym, że stawki podatkowe różnią się znacznie w poszczególnych stanach. Podczas gdy Bawaria zachowała swoją starą stawkę podatkową na poziomie 3,5 procent, a zatem ma najniższą stawkę, w Brandenburgii, Nadrenii Północnej-Westfalii, Saarze, Szlezwiku-Holsztynie i Turyngii trzeba sięgnąć znacznie głębiej do swojej kieszeni, aby znaleźć podatek od przeniesienia nieruchomości (po 6,5 procent) Procent).
Podatek od sprzedaży nieruchomości jest obecnie jednym z największych własnych źródeł podatków w krajach związkowych. Podczas gdy dochody państwa wyniosły 4,8 mld euro w 2005 r., To już 15,8 mld euro w 2019 r.
Kiedy jest należny podatek od sprzedaży nieruchomości?
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości jest zawsze pobierany przy zakupie nieruchomości lub nieruchomości i stanowi część kosztów dodatkowych przy budowie domu lub zakupie nieruchomości. W przeciwieństwie do podatku od nieruchomości jest on płatny tylko raz i wpłacany do urzędu skarbowego. Dlatego zdecydowanie należy wziąć to pod uwagę przy finansowaniu domu.
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości wynosi zwykle kilkadziesiąt tysięcy euro, dlatego przy finansowaniu nie należy o nim zapominać.
Kupując nieruchomość, należy określić w umowie kupna, kto musi zapłacić podatek od przeniesienia nieruchomości, ponieważ zgodnie z § 13 nr 2 GrEStG, zarówno poprzedni właściciel, jak i nabywca są początkowo wspólnie odpowiedzialni za podatek. Zaraz po uzgodnieniu umowy kupna-sprzedaży musi ona zostać poświadczona notarialnie i przypisana do urzędu skarbowego przez notariusza. Urząd skarbowy wystawia następnie dłużnikowi rozliczenie podatkowe z tytułu przelewu nieruchomości i zwraca się do niego o zapłatę podatku w ciągu miesiąca. Tak zwane zaświadczenie o odprawie jest wydawane tylko wtedy, gdy jako kupujący zapłacili Państwo podatek od sprzedaży nieruchomości. Bez niej wpis do księgi wieczystej nie może zostać dokonany.
Różnica między podatkiem od przeniesienia własności nieruchomości a podatkiem od nieruchomości
Te dwa rodzaje podatków są często mylone przez właścicieli budynków i potencjalnych nabywców. Dlatego podsumowaliśmy tutaj najważniejsze różnice dla Ciebie:
| Podatek od przeniesienia własności nieruchomości | Podatek własnościowy |
|---|---|
|
|
|
|
|
|
|
|
Czy podatek od przeniesienia własności nieruchomości będzie należny również w przypadku egzekucji i długiego najmu?
Przy zakupie domu wykluczenie i dzierżawa długoterminowa zajmują szczególną pozycję, ponieważ różnią się od zwykłej procedury zakupu domu i sporządzania własnych umów. Tak czy inaczej pobierany jest podatek od sprzedaży nieruchomości. W przypadku egzekucji kwota podatku wynika z najwyższej oferty, za jaką nieruchomość została zakupiona. W przypadku najmu długoterminowego oblicza się ją na podstawie ceny zakupu, umowy najmu i okresu leasingu.
Jak oblicza się podatek od przeniesienia nieruchomości?
Podatek od przeniesienia własności wynika z uzgodnionej ceny zakupu pomnożonej przez procent ustalony przez kraj związkowy.
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości = cena zakupu * aktualny procent według landu
Za dom o wartości 500 000 euro w Badenii-Wirtembergii (5,0 procent) należałoby zapłacić 25 000 euro podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
Obliczenie: 500 000 x 0,05 = 25 000
W przypadku domu o tej samej wartości podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Turyngii (6,5%) wynosi 32 500 euro.
Jak wysoki jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości w krajach związkowych?
|
stan |
Stara stawka podatku |
Zwiększać |
Stawka podatku nowa |
Cena zakupu: 200 000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Badenia-Wirtembergia |
3,5% |
11.05.2011 |
5,0% |
10 000 euro |
|
Bawaria |
3,5% |
bez zmiany |
7 000 € |
|
|
Berlin |
4,5% |
01.01.2014 |
6,0% |
12 000 euro |
|
Brandenburgia |
5,0% |
01.07.2015 |
6,5% |
13 000 euro |
|
Brema |
4,5% |
01.01.2014 |
5,0% |
10 000 euro |
|
Hamburg |
3,5% |
01.01.2009 |
4,5% |
9 000 € |
|
Hesja |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
12 000 euro |
|
Meklemburgia-Pomorze Przednie |
3,5% |
07.01.2019 |
6,0% |
10 000 euro |
|
Dolna Saksonia |
4,5% |
01.01.2014 |
5,0% |
10 000 euro |
|
Nadrenia Północna-Westfalia |
5,0% |
01.01.2015 |
6,5% |
13 000 euro |
|
Nadrenia-Palatynat |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10 000 euro |
|
Saarland |
5,5% |
01.01.2015 |
6,5% |
13 000 euro |
|
Saksonia |
3,5% |
bez zmiany |
7 000 € |
|
|
Saksonia-Anhalt |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10 000 euro |
|
Szlezwik-Holsztyn |
5,0% |
01.01.2014 |
6,5% |
13 000 euro |
|
Turyngia |
5,0% |
01.01.2017 |
6,5% |
13 000 euro |
* Stan na październik 2020 r
Kiedy nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości?
Jeśli nieruchomość jest dziedziczona lub darowana, należne są tylko podatki od spadków i darowizn. Sprzedaż osobom bliskim pierwszego stopnia jest również zwolniona z podatku od przeniesienia własności nieruchomości. Rodzice mogą przenosić domy do swoich dzieci, tak jak dziadkowie mogą dawać sobie nawzajem wnuki i małżonków.
Innym wyjątkiem jest limit zwolnienia: oznacza to, że zakup gruntu za mniej niż 2500 EUR odbywa się bez płacenia podatku od przeniesienia własności.
Zmiana prawa mająca na celu zapobieżenie transakcji typu share deal
Ponieważ jednak podatek od przeniesienia nieruchomości można całkowicie prawnie obejść poprzez tzw. Share deal nawet przy transakcjach wielomilionowych dużych projektów, wielka koalicja zdecydowała 31 lipca 2019 r. O zmianie ustawy o podatku od sprzedaży nieruchomości.
Kontekst: Duzi inwestorzy wykorzystują lukę w prawie podatkowym i nabywają do 94,9 procent udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości. Pozostałe co najmniej 5,1 procent pozostaje u sprzedającego lub zostaje sprzedane stronie trzeciej. Podatek od przeniesienia własności ziemi nie jest wtedy należny. Według szacunków ekspertów oznacza to, że kraje te stracą znaczne kwoty wpływów podatkowych.
Zmiana prawa powinna wejść w życie 1.1.2020 r. Ma to na celu zmniejszenie limitu uczestnictwa z 95 do 90 procent i wydłużenie tego okresu z 5 do 10 lat. Powinno to ograniczyć nadużycia w unikaniu podatku poprzez transakcje dotyczące udziałów. Jednak w październiku reforma została przesunięta na pierwszą połowę 2020 r., A następnie zajęła tylną pozycję z powodu kryzysu koronawczego.
Jak obniżyć podatek od przeniesienia nieruchomości
- Kup niezabudowany teren i wybuduj nowy budynek
Zwykle kupując dom w Niemczech, musisz zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości od całkowitej wartości nieruchomości i budynku. Nazywa się to również wartością rynkową nieruchomości. Jeśli jednak kupisz wolną działkę, a następnie zbudujesz na niej nowy dom, możesz znacznie obniżyć podatek od przeniesienia nieruchomości. Warunkiem tego jest jednak to, że sprzedający nieruchomość i firma budowlana nie są ze sobą powiązane i obie umowy są zawierane niezależnie od siebie.
Kupno ziemi i domu oddzielnie to jeden ze sposobów na obniżenie podatku od przeniesienia nieruchomości.
- Zidentyfikuj mobilne dodatki w umowie sprzedaży
Każdy, kto kupuje nieruchomość, która zawiera tak zwane „ruchome dodatki”, takie jak kuchnie do zabudowy, kominy, sauny lub markizy, może zaoszczędzić na podatku od sprzedaży nieruchomości w ramach specjalnej umowy. Ponieważ tylko nieruchomość, budynek i inwentarz kwalifikują się do podatku od przeniesienia nieruchomości. Oznacza to, że: elementy, które można usunąć i ponownie zainstalować, nie są opodatkowane. Dlatego należy osobno wymienić te dodatki. Upewnij się jednak, że wartość rzeczy ruchomych nie przekracza 15% całkowitej ceny zakupu, w przeciwnym razie fiskus grozi, że stanie się podejrzany. Najlepiej jest otrzymać od sprzedawcy wszystkie faktury i paragony, aby w razie potrzeby móc je przedstawić.
- Podaj oddzielnie koszty utrzymania
Kupując kondominium, sumę kosztów utrzymania można przedstawić oddzielnie w umowie sprzedaży, tak aby cena zakupu została pomniejszona o tę kwotę. Płacisz tylko podatek od sprzedaży nieruchomości od ceny zakupu. Rezerwa na utrzymanie to kwota, którą każdy członek wspólnoty właścicieli powinien odłożyć, aby móc sfinansować naprawy i koszty utrzymania budynku.
Dobrze wiedzieć : dlaczego w ogóle trzeba płacić podatek od sprzedaży nieruchomości za kondominium? Na początku może to nie brzmieć całkiem oczywiste. Ale ponieważ nabywasz również udział w nieruchomości i wspólną nieruchomość z mieszkaniem, podatek od sprzedaży nieruchomości również jest należny.
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości jest również należny przy zakupie kondominium.
- Późniejsza obniżka podatku poprzez obniżenie ceny zakupu
Jeśli sprzedający i kupujący uzgodnią następnie obniżenie ceny zakupu i potwierdzą to notarialnie, podatek od przeniesienia własności może zostać obniżony. W takim przypadku kupujący musi w ciągu dwóch lat złożyć wniosek do właściwego urzędu skarbowego, który następnie zwróci nadpłaconą kwotę. Taka późniejsza redukcja może być spowodowana na przykład wadami konstrukcyjnymi.