Prawo najmu w Niemczech jest bardzo złożone. Aby uniknąć sporów sądowych, w tym artykule możesz dowiedzieć się, jakie masz prawa i obowiązki jako najemca lub właściciel.
Umowa najmu pełni tę rolę w prawie najmu
Zgodnie z prawem najmu umowa najmu to umowa na mocy prawa zobowiązań, która jest zawierana między dwiema różnymi stronami - najemcą i wynajmującym. Umowa ta zobowiązuje wynajmującego do wynajęcia najemcy określonej nieruchomości do wynajęcia. W zamian najemca zobowiązany jest zapłacić wynajmującemu uzgodniony czynsz. Ponadto umowa najmu reguluje inne prawa i obowiązki najemców i wynajmujących, z których niektóre szczegółowo wyjaśnimy poniżej.
Prawo najmu do modernizacji
Działania modernizacyjne to zmiany strukturalne. Powiązane prawo najmu zostało wyjaśnione w §555 b BGB. Należy przestrzegać następujących praw i obowiązków:
Ogłoszenie o modernizacji
Zgodnie z prawem najmu, właściciel musi powiadomić najemcę o planie modernizacji na piśmie co najmniej trzy miesiące przed rozpoczęciem prac budowlanych (§ 555 c (1) BGB). W piśmie należy podać zakres modernizacji, kiedy rozpoczną się prace, jak długo potrwa i jakich podwyżek czynszu może oczekiwać najemca. W przypadku remontu energetycznego wynajmujący musi jedynie odnieść się do ogólnie znanych stawek ryczałtowych w liście przewodnim.
Obowiązek najemcy tolerowania modernizacji
Jedną korzyścią dla wynajmujących jest to, że po ogłoszeniu środka najemcy nie mogą już odmówić modernizacji ze względu na prawdopodobny wzrost czynszu. Od 2018 roku najemcy musieli tolerować te środki w większym stopniu niż wcześniej. Trudności można zgłaszać dopiero miesiąc po otrzymaniu powiadomienia o środkach. Wynajmujący musi poinformować najemcę o tym terminie.
To nowość: wzrost czynszu po modernizacji
Zgodnie z § 559 BGB, właściciele mogli dodawać do czynszu tylko osiem procent kosztów modernizacji rocznie zamiast dotychczasowych jedenastu procent. W tym czasie ustalono pułap na 3 euro za metr kwadratowy w ciągu 6 lat, o który po modernizacji może wzrosnąć czynsz. Jeśli najemcy zapłacili wcześniej mniej niż 7 euro czynszu za metr kwadratowy, górna granica wynosi 2 euro.
Brak obniżek czynszu za modernizację energetyczną
Energooszczędne modernizacje wyłączają prawo najemcy do obniżenia czynszu o trzy miesiące. Jeżeli np. Ocieplenie elewacji zewnętrznej wiąże się z hałasem budowlanym i brudem, najemca nie może od razu obniżyć czynszu do 2018 r. Ze względu na pogorszenie jakości jego życia. Jest to teraz możliwe dopiero od czwartego miesiąca, pod warunkiem, że prace budowlane będą nadal utrudniać najemcy normalne użytkowanie mieszkania. Zmieniona obniżka czynszu dotyczy jednak tylko modernizacji energetycznych, które oszczędzają energię w dłuższej perspektywie - czy to poprzez efektywne ogrzewanie, wymianę okien czy izolację. Najemca musi również tolerować instalację technologii solarnej lub instalacji wentylacyjnych z odzyskiem ciepła przez trzy miesiące.
W przypadku modernizacji energetycznej, takiej jak ocieplenie elewacji zewnętrznej, obniżenie czynszu ze względu na pogorszenie jakości życia jest dopuszczalne dopiero od czwartego miesiąca zgodnie z prawem najmu.
Przenieś koszty inwestycji na modernizację na najemcę
Zwykle koszt nowej instalacji grzewczej ponosi właściciel. Jednak od kilku lat coraz częściej stosuje się tzw. Kontraktowanie cieplne. Zgodnie z tą zasadą nowy system grzewczy jest instalowany i obsługiwany przez przedsiębiorstwo ciepłownicze lub dostawcę energii za miesięczną opłatą. Jest to niezwykle atrakcyjne dla wynajmujących, ponieważ koszty mogą zostać przeniesione na najemców. Jednak koszty dostawy ciepła mogą zostać przeniesione na najemcę jako koszty operacyjne zgodnie z § 556 c (3) BGB tylko wtedy, gdy zmiana jest dla niego neutralna kosztowo. Ponadto projekt należy ogłosić z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem. W ten sposób zainteresowany najemca może sprawdzić, czy rzeczywiście istnieją warunki do późniejszego podziału kosztów dostawy ciepła jako kosztów eksploatacji.
Prawo najmu za opóźnioną wpłatę depozytu
Jeśli najemca nie wpłaci kaucji, mimo że jest do tego zobowiązany zgodnie z umową najmu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez wypowiedzenia zgodnie z art. 569 ust. 2a BGB, jeśli zaległości odpowiadają dwumiesięcznemu czynszowi. Przy obliczaniu miesięcznego czynszu za podstawę przyjmuje się jednak czynsz bez zaliczek na koszty operacyjne. Ostrzeżenie nie jest konieczne. Zgodnie z orzeczeniem Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (sygn. Akt VIII ZR 175/14), wynajmujący mogą nawet rozwiązać umowę bez wypowiedzenia, jeśli zaległości w płatnościach wynikały z opóźnienia w płatności przez urząd pracy.
Nowe prawo najmu: zastaw i eksmisja
Zastaw właściciela
Zgodnie z art. 562 ust. 1 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), wynajmujący ma prawo do pobrania zastawu na przedmiotach najemcy, które zostały wniesione do wynajmowanego lokalu, jeśli najemca zalega z płatnościami. Aby skorzystać z zastawu, wystarczy oświadczenie wynajmującego o skorzystaniu ze swojego prawa. Jeśli najemca następnie spróbuje wynieść swoje rzeczy z mieszkania bez wiedzy wynajmującego, zazwyczaj podlega on postępowaniu sądowemu zgodnie z § 289 StGB.
Eksmisja: Właściciel może to zrobić zgodnie z prawem najmu
Zamknięcie mieszkania w celu opuszczenia wynajmowanej nieruchomości jest wymagane, jeśli najemca nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu najmu i wykonano zastaw lub jeśli właściciel odmówi wejścia. Eksmisja przewiduje, że najemca musi wydać wniesione rzeczy w depozycie i oddać wynajmowane pokoje.
Sąd musi rozpatrywać takie roszczenia eksmisyjne szybciej niż kilka lat temu. Celem jest zmniejszenie ryzyka, że wynajmujący narobi zaległości w płatnościach ze względu na długi spór prawny. Sąd może nakazać lokatorowi zdeponować należną kwotę. Jeżeli nie zareaguje, może nakazać ewakuację mieszkania.
Koszty poniesione między innymi za transport, pakowanie i przechowywanie rzeczy musi pokryć wynajmujący w formie zaliczki na rzecz komornika. Ponieważ koszty te mogą sięgać tysięcy, istnieje inny rodzaj eksmisji, aby uniknąć kosztów - tak zwany model berliński.
Aby uniknąć wysokich kosztów transportu i magazynowania, wynajmujący może ograniczyć ewakuację do wynajmowanej nieruchomości. Oznacza to poinstruowanie wynajmującego o rzeczach najemcy w mieszkaniu. To znacznie zmniejsza koszty egzekwowania, ponieważ nie ma kosztów odprawy i transportu.
Prawo najmu szczegółowo określa, kiedy właściciel może opuścić mieszkanie.
Prawo najmu: zamiana na nieruchomość
Po długach z tytułu czynszu potrzeby osobiste są drugim najczęstszym powodem wypowiedzenia najemcy. Jednak właściciele muszą tutaj spełniać surowe wymagania. Najemcy często mają duże szanse na uniknięcie eksmisji lub domagania się odszkodowania.
Jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną, może wypowiedzieć umowę najmu, jeśli chce korzystać z wynajmowanej nieruchomości dla siebie lub dla krewnego. Jednak użytek osobisty musi zostać udowodniony zgodnie z §573 ust. 2 nr 2 BGB.
Osoba prawna, taka jak firma czy korporacja, nie może wypowiedzieć umowy najmu ze względu na własne potrzeby. Wyjątkiem jest spółka prawa cywilnego. W tym przypadku akcjonariusze mogą złożyć wypowiedzenie z powodu własnych potrzeb.
W piśmie o wypowiedzeniu wynajmujący musi dokładnie określić, dla których krewnych chciałby zarejestrować użytek osobisty. Jeśli właściciel posiada kilka mieszkań, musi być również jasne, dlaczego potrzebna jest wynajmowana nieruchomość. Ponadto prawo najmu stanowi, że wynajmujący uzasadnia datę wypowiedzenia.
Wynajmujący musi również przestrzegać okresów wypowiedzenia. W przypadku najmu do pięciu lat należy zachować trzymiesięczny okres wypowiedzenia, do ośmiu lat sześciomiesięczny okres wypowiedzenia oraz dziewięciomiesięczny okres wypowiedzenia w przypadku najmu dłuższego niż osiem lat.
Zagrożenie: Po przekształceniu wynajmowanego mieszkania w kondominium, w przypadku wypowiedzenia z powodu osobistego użytku, zgodnie z § 577a BGB, należy zachować okres wypowiedzenia wynoszący od 3 do 10 lat, jeśli większość osób (np. Spółka cywilna) nabyła nieruchomość.
Zgodnie z prawem najmu wypowiedzenie na własny użytek może nastąpić tylko wtedy, gdy wynajmujący jest osobą fizyczną. Wyjątkiem jest wypowiedzenie przez spółkę prawa cywilnego.
Tak mówi prawo najmu o podwyżkach czynszu
Podwyżki czynszów za istniejące dzierżawy
Zasadniczo, zgodnie z § 558 BGB, wynajmujący może dostosować swój czynsz do stawki lokalnej, jeśli istnieje już najem. Lokalny czynsz oparty jest na średnich cenach porównywalnej nieruchomości do wynajęcia w tej samej lokalizacji w ciągu ostatnich czterech lat. Podwyższenie jest niedopuszczalne, jeśli jest uzasadnione wskaźnikiem czynszu w sąsiedniej gminie.
Najwcześniej w rok po wprowadzeniu się najemców można żądać podwyżki czynszu zgodnie z § 558 ust. 1 klauzula 1 BGB. Ponadto podwyżki czynszu są ograniczone. Korekta czynszu lokalnego nie może wynieść więcej niż 20 procent w ciągu trzech lat. Jeśli ten pułap zostanie osiągnięty na poziomie 20 procent, czynsz może wzrosnąć ponownie dopiero za trzy lata. Podwyżki czynszów wynikające z modernizacji pozostają niezmienione.
W miastach i gminach obszarów metropolitalnych, w których zagrożona jest odpowiednia podaż ludności w przestrzeń życiową, pułap został obniżony z 20 do 15 procent. Skutek: W ciągu trzech lat czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 15 procent (§ 558 Abs. 3 BGB).
Zmienione prawo najmu dotyczące kontroli czynszu i nadmiernych czynszów
W przypadku nowej umowy najmu tzw. Hamulec ceny najmu zapewnia, że czynsz jest tylko o 10 procent wyższy od lokalnego porównywalnego czynszu. Ponieważ część wynajmujących korzystała z licznych wyjątków od prawa, prawo najmu w tym zakresie zostało ponownie zaostrzone w 2019 i 2020 roku. Aby utrudnić wynajmującym uniknięcie obniżenia ceny najmu z wyjątkami, od 2019 roku musieli ujawniać informacje najemcom bez pytania. Na przykład, jeśli żądasz czynszu wyższego niż pozwala na to limit czynszu, musisz podać wysokość pre-rent (sekcja 556e (1) BGB). Najemcy mają również prawo do uzyskania informacji o innych okolicznościach pozwalających na obejście progu cen najmu, takich jak poprzednia modernizacja (§ 556e, § 2 BGB).Jeżeli wynajmujący nie wywiązuje się z obowiązku udzielenia informacji, może nie stosować wyższego czynszu. Może jednak nadrobić zaległości w uzyskaniu informacji.
Ograniczenie ceny wynajmu działa wstecz od dnia wprowadzenia się (sekcja 556g BGB). Po rozpoczęciu najmu najemca ma teraz 30 miesięcy na zażądanie zwrotu wszelkich wygórowanych roszczeń z tytułu najmu. Ta zmiana w prawie najmu weszła w życie 1 kwietnia 2020 r. I dotyczy wszystkich umów najmu powstałych po tej dacie. Warunkiem jest również, aby najemca nadal mieszkał w mieszkaniu, kiedy domaga się zwrotu pieniędzy. Aby złożyć skargę na zawyżony czynsz, od 2019 roku nie była potrzebna reklamacja kwalifikowana, a jedynie prosta. Oznacza to, że najemca nie musi już wyjaśniać, dlaczego czynsz nie jest odpowiedni, a jedynie wspomina, że tak jest i, w stosownych przypadkach, że wynajmujący powołuje się na wyjątek od ograniczenia czynszu.
Zagrożenie:W przypadku wszystkich osób, które mieszkały w wynajętym mieszkaniu przed 1 kwietnia 2020 r., Nadal obowiązuje następujący przepis, że mogą ubiegać się o zwrot tylko zbyt wysokich czynszów, które były należne po złożeniu reklamacji. Skarga musi nadal mieć formę tekstową; dozwolony jest zarówno list, jak i e-mail.
W 2020 r.klucz czynszu przedłużono również do 2025 r. Oznacza to, że do tego czasu - zamiast tak jak pierwotnie planowano do końca 2020 roku - miasta i gminy mogą zdefiniować dodatkowe obszary, na których ma obowiązywać hamulec czynszowy.
Wzmocniono również prawa najemców w przypadku wygórowanych czynszów. Aby się przed tym bronić, najemca od 2020 roku musiał przedstawiać mniej dowodów. Wystarczy, jeśli można obiektywnie zrozumieć, że trudno jest uzyskać porównywalną przestrzeń życiową. Grzywna, która jest następnie nakładana na wynajmującego, została zwiększona z 50 000 do 100 000 euro.
Prawo najmu na użytkowanie ogrodu i balkonu
Najemcy mogą korzystać z ogrodu należącego do domu tylko wtedy, gdy został im wynajęty w umowie najmu lub jest dostępny dla wszystkich mieszkańców domu. Dotyczy to również mieszkań na parterze. Jedynie w przypadku domu jednorodzinnego ogród jest automatycznie uznawany za wynajmowany, chyba że uzgodniono inaczej.
Utrzymanie ogrodu w prawie najmu
Jeśli najemca ma również dbać o ogród, należy to również zaznaczyć w umowie najmu. Jeśli zostało ustalone, że najemca zajmie się utrzymaniem ogrodu, oznacza to jedynie koszenie trawnika, grabienie liści i wyrywanie chwastów. Jeśli na przykład ma zostać przycięty również żywopłot, należy to wyszczególnić osobno. Jeśli wynajmujący pozwoli usługodawcom zająć się ogrodem, może przerzucić cenę na najemców na rachunku za media. Jednak dotyczy to tylko normalnych prac, takich jak koszenie trawnika, a nie konserwacji ogromnego stawu ogrodowego, który stworzył właściciel.
Prawo najmu na projekt ogrodu
Najemcom przysługuje prawo do „przeznaczenia” ogrodu. Oznacza to, że możesz ją sadzić i dekorować - ale nie bez ograniczeń. Dekoracje, meble i sprzęt do zabawy, taki jak huśtawka, muszą dać się usunąć bez śladu podczas wyprowadzki. Zgodnie z prawem najmu sadzenie lub wycinanie dużych krzewów lub drzew jest możliwe tylko za zgodą wynajmującego. Jeśli najemcy usuwają i wymieniają istniejące, dobrze zachowane rośliny, właściciel może przy wyprowadzce zażądać od najemcy przywrócenia ogrodu do pierwotnego stanu (Sąd Rejonowy Detmold, Az. 10 S 218/12).
Prawo najmu dotyczące korzystania z balkonu lub tarasu
Korzystając z balkonu lub tarasu należy również wziąć pod uwagę prawa wynajmującego i innych współlokatorów. Skrzynki na kwiaty muszą być dobrze zabezpieczone. Jeśli są przymocowane do zewnętrznej strony balustrady balkonu, która jest częścią elewacji domu, właściciel może mieć coś do powiedzenia. Sąsiedzi muszą znosić spadające liście. Jednak nie dotyczy to dzikich i bujnych roślin, takich jak rdestowiec lub bluszcz, które mogą nawet spowodować uszkodzenie struktury budynku. Najemcy mogą suszyć małe pranie. Przyjaciele i znajomi mogą również opalać się i pić kawę na balkonie. Po godzinie 21:00 jednak należy zachować resztę. Generalnie dozwolone jest palenie na balkonie. Najemcy, którzy czują się zaniepokojeni palącymi sąsiadami, mają jednak prawo do czasu wolnego od palenia (BGH, Az.V ZR 110/14).