Każdy, kto kupuje dom lub mieszkanie na wyprzedaży, może zaoszczędzić od 10 do 30 procent zwykłej ceny rynkowej - ale jest też narażony na pewne ryzyko. Aby aukcja domu zakończyła się sukcesem, należy wcześniej zapoznać się z procesami. Tutaj podsumowaliśmy zasady i najważniejsze wskazówki.
Aukcja wykluczenia: w ten sposób otrzymasz ofertę
Oferenci obecni na aukcji wykluczenia mają co najmniej 30 minut na złożenie ofert. Jeśli nikt nie wygra licytacji, zostanie wyznaczony termin powtórki. Na pierwszym spotkaniu oferta musi wynosić co najmniej 50 procent wartości rynkowej. Wierzyciele mają prawo sprzeciwić się ofercie w pierwszym terminie, jeśli nie zaoferowano co najmniej 70 procent wartości rynkowej. Często nie ma już żadnych ograniczeń na drugie i kolejne spotkanie. Zalecany jest wczesny kontakt z wierzycielem, aby nie doszło do awarii podczas aukcji.
Przy najwyższej ofercie masz duże szanse na wygraną. Oferent natychmiast wpłaca dziesięć procent wartości rynkowej nieruchomości, jeśli wierzyciel tego zażąda - zwykle w formie gwarancji bankowej lub czeku krzyżowego wystawionego przez bank. Możliwy jest również przelew bankowy: W takim przypadku kwota musi zostać przelana na konto właściwego sądu w dniu aukcji i należy mieć na to dowód. Działa jako powiernik i zwraca pieniądze, jeśli licytacja nieruchomości zakończy się niepowodzeniem.
W przypadku aukcji wykluczenia dziesięć procent ceny zakupu musi zostać natychmiast zapłacone gotówką lub czekiem.
Twoje prawa i obowiązki jako kupującego
Wraz z nagrodą stajesz się właścicielem nieruchomości i musisz natychmiast wykupić niezbędne ubezpieczenie domu. Jednak w większości przypadków nie możesz jeszcze swobodnie korzystać z Your-Best-Home.net. Dlatego należy zaplanować dłuższą fazę przejściową. Jeśli poprzedni właściciel lub jego najemca odmówi opuszczenia lokalu, wyspecjalizowany prawnik pomoże Ci ustalić odpowiednie terminy, wydać wypowiedzenia oraz w razie potrzeby wszcząć postępowanie eksmisyjne.
Wpis do księgi wieczystej następuje z chwilą przelania podatku od sprzedaży nieruchomości i nadejścia dnia wypłaty. Opłacasz również wpis do księgi wieczystej oraz - zamiast kosztów notarialnych przy umowie sprzedaży - dopłatę do sądu.
Porównanie kosztów: wykluczenie a zwykły zakup domu
Margareta M. nabyła wolnostojący dom z ogrodem i garażem ze sprzedaży egzekucyjnej w Düren. Nieruchomość ma 539 metrów kwadratowych, a powierzchnia mieszkalna wynosi 180 metrów kwadratowych. Zaprzysiężony ekspert ustalił wartość rynkową na 220 000 euro. Margareta M. kupuje nieruchomość za 170 000 euro.
Koszt domu z aukcji wykluczenia
| koszty | kwota w euro |
| Wartość rynkowa: 220 000 euro, w tym cena rosnąca | 170 000 |
| Brak opłaty maklerskiej | - |
| Opłaty notarialne | - |
| Podatek od przeniesienia własności gruntów 3,5%, naliczany od ceny podwyższenia | 6000 |
| Urzędowo wyznaczony biegły opłacany przez miejscowy sąd | - |
| Orzeczenie i przekazanie do sądu | 1,190 |
| Cena całkowita | 177.190 |
Koszty przy zakupie domu w tradycyjny sposób
| koszty | kwota w euro |
| Cena zakupu | 220 000 |
| Opłata maklerska: 5,8% ceny zakupu | 13,100 |
| Opłaty notarialne i wpis do księgi wieczystej: 1,5% | 3,400 |
| Podatek od sprzedaży nieruchomości: 3,5% | 7,900 |
| Wycena ok. 2% ceny zakupu | 4500 |
| Całkowita cena zakupu | 248,900 |
Biorąc pod uwagę najważniejsze dodatkowe koszty, istnieje różnica w cenie 71 710 euro w porównaniu z zakupem. Oszczędności: prawie 30 proc. Aukcja ma zatem dwie duże zalety w porównaniu z zakupem: po pierwsze, oszczędzasz na opłatach maklerskich, a także na kosztach notarialnych poniesionych przy zakupie domu.
Sprzedaż przez wykluczenie: najczęstsze problemy i zagrożenia
Na aukcji wykluczenia oferenci kupują niejako świnię w worku, ponieważ przed licytacją domu nie mają prawa oglądać nieruchomości od wewnątrz. W przypadku udzielenia zamówienia i stwierdzenia braków, nie można dochodzić roszczeń gwarancyjnych przed sądem, rzeczoznawcą lub poprzednim właścicielem. Dlatego sprawdź, czy decyzja dotycząca wartości rynkowej i wycena są realistyczne. Szczególną uwagę należy zwrócić na datę wyceny: ile to było? W przeciwnym razie ryzykujesz, że oszacowana w raporcie wartość rynkowa będzie zawyżona.
Staje się niewygodne, gdy dłużnicy nie chcą wyprowadzać się z nieruchomości po licytacji egzekucji. Potem grozi pozew eksmisyjny.
Jeśli chcesz kupić mieszkanie, skontaktuj się z menedżerem wspólnoty właścicieli. Czy w najbliższej przyszłości planowane są jakieś kosztowne prace budowlane i jaka jest rezerwa konserwacyjna? Czy jest jeden lub więcej współwłaścicieli, którzy mają trudności finansowe i nie mogą wypłacić zasiłku mieszkaniowego? Zawsze istnieje ryzyko szczątkowe, ale okazyjna cena jest atrakcyjna.
Dziewięć wskazówek dotyczących udanego remontu domu
1. Wskazówka:
Wyświetl plik aukcji Zobacz plik aukcji w lokalnym sądzie. Zawiera ekspertyzę z rzutami pięter i zdjęciami nieruchomości.
Wskazówka 2: sprawdź rejestr gruntów
Plik aukcji zawiera zwykle wypis z księgi wieczystej. Z tego widać, jak bardzo nieruchomość jest obciążona finansowo.
3. Wskazówka: zapytaj firmę zarządzającą nieruchomością.
Jeśli nieruchomość jest zamieszkała przez właściciela lub jest współwłaścicielem, zapytaj zarządcę, czy i w jakim zakresie występują zaległości w płatnościach za mieszkanie.
4. Wskazówka: odwiedź nieruchomość
W przypadku egzekucji jest to zwykle możliwe tylko z zewnątrz. Zaleca się zabranie ze sobą biegłego i zapoznanie się z raportem wartości rynkowej w sądzie.
Wskazówka 5: bezpieczne finansowanie
Podczas składania oferty należy wpłacić dziesięć procent ceny zakupu w gotówce lub za potwierdzonym czekiem. Saldo jest zwykle wypłacane kilka tygodni później. Przedyskutuj finansowanie z bankiem.
6. Zdobywanie doświadczenia
Weź udział w kilku datach aukcji jako widz z wyprzedzeniem, abyś mógł zachować nerwy podczas wybierania wymarzonego domu.
7. Miej oko na spotkanie
Czasami spotkanie jest odwoływane na krótko przed aukcją. Wkrótce zapytaj w miejscowym sądzie, czy spotkanie jest nadal otwarte, czy też zostało wyznaczone alternatywne spotkanie. Warto prześledzić losy majątku, często później dochodzi do licytacji przejęcia - przy odpowiednio mniejszej konkurencji.
8. Przestrzegaj limitu ceny
Wystarczy, że złożysz ofertę w ciągu ostatnich kilku minut. Uważaj, by nie popaść w szał licytacji. Określ z góry maksymalną kwotę, jaką chcesz złożyć ofertę - i ściśle jej przestrzegaj.
9. Wypowiedzenie dłużnika
Jeśli dłużnik sam mieszka w nieruchomości, skorzystaj ze swojego specjalnego prawa do odstąpienia od umowy po dokonaniu upadku; Możesz wypowiedzieć najemcom pod pewnymi warunkami ze względu na użytek osobisty.