Dodatkowe koszty zakupu mogą przyćmić radość z zakupu domu. Często podczas planowania zapomina się o nich, a potem zaskakuje. Tutaj dowiesz się, jak obniżyć dodatkowe koszty zakupu.
Stopy procentowe są niskie, czynsze wysokie i zaskakuje Cię nieoczekiwana gratka: dobry moment na zakup domu. Przeszukiwane są gazety i Internet, sprawdzane są oferty od brokerów i nieruchomości. W pewnym momencie wymarzony dom znajdzie się w dobrej lokalizacji i za rozsądną cenę. Ponieważ kapitał nie jest wystarczający, aby w pełni spłacić Your-Best-Home.net, pożyczka zostaje zaciągnięta. Cena zakupu pomniejszona o kapitał własny równa się kwocie pożyczki. Roczne odsetki i procenty spłaty podzielone przez dwanaście dają miesięczną ratę.
Ale zakup domu wiąże się z dodatkowymi kosztami zakupu, których nie oczekuje każdy kupujący:
- Obowiązkowe dodatkowe koszty zakupu: podatek od przeniesienia własności ziemi, opłaty notarialne, koszty ewidencji gruntów
- Elastyczne dodatkowe koszty zakupu: prowizja maklera, koszty modernizacji, dodatkowe koszty finansowania, koszty przeprowadzki
- Możliwe dodatkowe koszty, na przykład za nową wyposażoną kuchnię i dodatkowe meble
Same dodatkowe koszty zakupu są raczej łatwe do opanowania, ale razem wzięte mogą stanowić duże obciążenie, a ostatecznie wymarzony dom jest dwucyfrowo droższy niż pierwotnie sądzono.
Każdy, kto kupuje nieruchomość, musi uwzględnić w swoim budżecie od 10 do 15 procent dodatkowych kosztów zakupu - to praktyczna zasada. Jeśli nie jest zaangażowany żaden broker, można zaoszczędzić kilka punktów procentowych. Ale żaden kupujący nie może uniknąć podatku od przeniesienia nieruchomości. W zależności od kraju związkowego jest to do 6,5 procent ceny nieruchomości. Ale są legalne sposoby oszczędzania.
Przy okazji: Nawiasem mówiąc, koszty dodatkowe przy budowie domu nie są tym samym, co koszty dodatkowego domu. Są one dodatkiem do miesięcznej raty kredytu.
Mniejsze dodatkowe koszty zakupu dzięki zapasom
Nabywcy istniejących nieruchomości mogą zaoszczędzić sporo dodatkowych kosztów zakupu, jeśli poprzedni właściciel sprzeda zapasy. Podstawą wymiaru podatku od sprzedaży nieruchomości jest wartość nieruchomości. Nie obejmuje mebli ruchomych, takich jak kuchnie do zabudowy, meble, markizy, sauny lub narzędzia ogrodowe. W związku z tym w umowie notarialnej należy podać cenę zakupu zapasów. Wtedy możesz zaoszczędzić na podatku od nieruchomości i często płacić o setki lub tysiące euro mniej. Rezerwa na utrzymanie, którą przyjmujesz jako przyszły współwłaściciel budynku mieszkalnego, może być również wykazana oddzielnie.
Dodatkowe koszty zakupu przy zakupie domu - przykład kalkulacji.
Opłaty notarialne
Notariusz formułuje umowę kupna i poświadcza notarialnie zakup nieruchomości. Wskazuje ryzyka i zabezpiecza transakcję. Jego opłaty są regulowane w całym kraju w ustawie o opłatach sądowych i notarialnych (GNotKG) i są rozłożone w zależności od ceny zakupu. Na naszej przykładowej fakturze (powyższa grafika) poświadczone notarialnie koszty umowy zakupu stanowią niecałe 0,8 procent ceny zakupu. Istnieją również opłaty za księgę wieczystą. Możesz zmniejszyć rozmiar tych przedmiotów, zawierając oddzielną umowę magazynową ze sprzedającym. Jest to jednak ryzykowne: jeśli ominiesz notariusza, cała umowa sprzedaży może stać się nieskuteczna.
Zmniejsz dodatkowe koszty zakupu: użyj zakresu do negocjacji
Właściciele często używają pośrednika do sprzedaży swojej istniejącej nieruchomości. Wówczas kupujący musi w swoim budżecie uwzględnić prowizję maklerską. Kwota pośrednictwa różni się w zależności od kraju związkowego: kupujący w Nadrenii Północnej-Westfalii zwykle płacą 3,57 procent prowizji od ceny zakupu, w Brandenburgii zwykle należne jest 7,14 procent. W przeciwieństwie do opłat notarialnych nie ma harmonogramu opłat dla brokerów. Oznacza to, że prowizja maklerska podlega negocjacji. Przed zakupem możesz dowiedzieć się, czy można porozmawiać z brokerem. Aby przygotować się do negocjacji pośrednictwa, powinieneś dowiedzieć się, jak długo Twój wymarzony dom jest wystawiony na sprzedaż. Jeśli jest to rzekomo „wolno poruszający się”, luz jest zwykle znacznie większy. Jednak długie terminy ofert są również podejrzane:Zanim kupisz, zajrzyj ponownie na Your-Best-Home.net z ekspertem budowlanym, aby upewnić się, że nie przeoczyłeś żadnych poważnych wad, takich jak rozwój pleśni lub sucha zgnilizna.
Koszty produkcji nie są dodatkowymi kosztami zakupu
Każdy, kto kupi nowy budynek od dewelopera, musi liczyć się z dodatkowymi kosztami zakupu, towarzyszącymi kosztami budowy. „Wielu deweloperów i generalnych wykonawców jako dodatkowe koszty zakupu wymienia przyłącza, roboty ziemne lub obiekty zewnętrzne, chociaż ściśle rzecz biorąc są to koszty produkcji, które powinny być wliczone w stałą cenę”, krytykuje Volker Wittmann, ekspert ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych. Tutaj również warto zlecić rzeczoznawcy sprawdzenie umowy deweloperskiej. Jeśli okaże się, że deweloper chce przerzucić na Ciebie duże koszty, poproś o poprawę.
Oszczędzaj z Wohn-Riester
Ci, którzy finansują swój dom za pośrednictwem Wohn-Riester, nie tylko otrzymują dotacje państwowe. Osoby oszczędzające na domach również korzystają z przywilejów podatkowych: co roku w zeznaniu podatkowym możesz ubiegać się o zwrot do 2100 euro jako wydatki specjalne.
Podatek od przeniesienia własności nieruchomości w skrócie
Od 2006 roku podatek od przeniesienia własności nieruchomości może być ustalany indywidualnie przez kraje związkowe. Do tej pory było to 7 proc. W tzw. „Normalnym przypadku”, w którym lokal mieszkalny zajmowany przez właściciela był generalnie zwolniony z podatku od sprzedaży nieruchomości. Od czasu zmiany prawa podatek stał się ważnym źródłem dochodów krajów związkowych. Wskazówka dla łowców okazji: jeśli mieszkasz na pograniczu dwóch krajów związkowych, możesz zaoszczędzić do 3 procent - na przykład kupując dom w sąsiedniej Bawarii zamiast w Turyngii.
|
stan |
Stara stawka podatku |
Stawka podatku nowa |
|
Badenia-Wirtembergia |
3,5% |
5,0% |
|
Bawaria |
3,5% |
bez zmiany |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandenburgia |
5,0% |
6,5% |
|
Brema |
4,5% |
5,0% |
|
Hamburg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesja |
5,0% |
6,0% |
|
Meklemburgia-Pomorze Przednie |
3,5% |
5,0% |
|
Dolna Saksonia |
4,5% |
5,0% |
|
Nadrenia Północna-Westfalia |
5,0% |
6,5% |
|
Nadrenia-Palatynat |
3,5% |
5,0% |
|
Saarland |
5,5% |
6,5% |
|
Saksonia |
3,5% |
bez zmiany |
|
Saksonia-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Szlezwik-Holsztyn |
5,0% |
6,5% |
|
Turyngia |
5,0% |
6,5% |
| Stan: 2018 r |
Komu warto kupić własne cztery ściany?
Większość ludzi czerpie korzyści z posiadania domu. Zwłaszcza jeśli chcesz korzystać z nieruchomości przez długi czas, własny dom jest znacznie bardziej atrakcyjny finansowo niż mieszkanie na wynajem. Udowodnił to Instytut Gospodarki Niemieckiej. W tym celu eksperci ds. Nieruchomości porównali koszty mieszkaniowe najemców, czyli czynsz podstawowy, z kosztami finansowymi właścicieli domów. Wynik wyraźnie przemawia za posiadaniem domu: koszty zakupu nieruchomości - w tym wszystkie dodatkowe koszty zakupu i regularne utrzymanie - są niższe (w dłuższym okresie) niż czynsz za porównywalną nieruchomość.
Jak najlepiej wykorzystać niskie stopy procentowe?
Klasyczne konto oszczędnościowe prawie nie opłaca się. Z drugiej strony finansowanie posiadania domu nigdy nie było bardziej dostępne dla wielu ludzi. Umowa pożyczki z kasą mieszkaniową zapewnia w długim okresie historycznie niskie oprocentowanie kredytu. Warunki kredytu ustalane są od początku na cały okres. Korzystają na tym zarówno nabywcy nieruchomości, jak i budowniczowie. Twoje koszty finansowania zawsze można obliczyć. Zamiast co miesiąc wpłacać pieniądze na konto wynajmującego, kwota wpada do twoich własnych czterech ścian. Z umową pożyczki mieszkaniowej i oszczędnościami Riester korzystasz również z ulg rządowych i korzyści podatkowych. To sprawia, że wskakiwanie do własnego domu jest łatwiejsze niż kiedykolwiek.
Czy nieruchomość opłaca się również jako lokata kapitału?
Tak, jeśli zwracasz uwagę na wzrost wartości i dobry zwrot z wynajmu. Dla kupujących domy ważny jest początkowy zwrot z wynajmu netto. Wskazuje, jaki procent kosztów inwestycji zarobisz z rocznego czynszu. Jeśli weźmiesz również pod uwagę dodatkowe koszty zakupu dla brokerów, notariuszy i ksiąg wieczystych, powinieneś otrzymać zwrot z czynszu netto w wysokości ponad czterech procent. Eksperci z LBS i Sparkasse pomogą Ci dokładnie obliczyć Twoją inwestycję.