Każdy, kto kupuje wynajmowane mieszkanie, wchodzi w istniejący stosunek umowny. Może to być przydatne dla inwestorów pod pewnymi względami, ale wiąże się również z ryzykiem prawnym.
Istnieje wiele powodów, dla których inwestorzy kupują wynajmowaną nieruchomość. Mieszkania używane są zwykle dużo tańsze niż porównywalne nowe budynki. Ze względu na to, że kupujący nie może się wprowadzić od razu, często obowiązuje dalszy rabat. Ponadto żmudne poszukiwanie odpowiedniego najemcy nie jest już konieczne, a dochód z najmu płynie bezpośrednio po przeniesieniu własności (patrz porady ekspertów). Zasadniczo kupno istniejącej umowy najmu również może prowadzić do problemów. „Nowy właściciel prawie nie ma szans na zmianę dotychczasowej umowy najmu”, ostrzega Carsten Hoth, adwokat ze Stowarzyszenia Ochrony Właścicieli w Niemczech. Dlatego potencjalni nabywcy powinni wiedzieć, w co się pakują.
Poinformuj o najemcy przed zakupem wynajmowanej nieruchomości
Z reguły inwestorzy kalkulują w taki sposób, że przychód z najmu stanowi dużą część ich finansowania. Dlatego tak ważne jest, aby czynsz był dostarczany na czas. „Zapytaj obecnego wynajmującego konkretnie, czy najem nie przebiegał w ostatnich latach bez żadnych problemów” - radzi prawnik Hoth. Jeśli sprzedawca nie odpowie zgodnie z prawdą, kupującemu przysługuje odszkodowanie. Warto zająć się przepisami dotyczącymi odszkodowań. Może się okazać, że najemca położył piękny parkiet na własny koszt, a właściciel zapewnił mu zapłatę przy wyprowadzce. Obowiązek ten miałby wówczas obowiązywać nowego właściciela.
Wyjaśnij, gdzie jest depozyt
Dokładne sprawdzenie umowy najmu jest koniecznością. Nie chodzi tylko o cenę wynajmu. Depozyt jest również kluczowym punktem. Wynajmującym przysługuje kaucja w wysokości do trzech podstawowych czynszów najmu - pod warunkiem, że jest to faktycznie uregulowane w umowie najmu. Kupujący nie powinien być usatysfakcjonowany odpowiednią klauzulą w umowie. „Dość często zdarza się, że kaucja została uzgodniona, ale nie została zapłacona w całości lub wcale” - ostrzega prawnik Hoth. Istnieje potrzeba wyjaśnienia. Jeśli zadatek został prawidłowo wpłacony, najemca może żądać zwrotu po zakończeniu umowy - od nowego właściciela. Dlatego ważne jest, aby w umowie kupna kondominium uzgodnić, że nowy właściciel otrzyma depozyt.
Czy najemca płaci za dozorcę i spółkę?
Koszty operacyjne wiążą się z dużą ilością pieniędzy. Najlepiej byłoby, gdyby umowa najmu została sformułowana w taki sposób, aby najemca pokrywał wszystkie koszty operacyjne, które właściciel jest uprawniony do przeniesienia na niego. W przeciwnym razie właściciel mógłby zostać obciążony kosztami korzystnymi dla jego najemcy - na przykład opłatami za sprzątanie ulic lub sprzątanie. W szczególności starsze umowy najmu są często formułowane nieprecyzyjnie w tym zakresie. Jednak: koszty operacyjne, które najemca faktycznie zapłacił przez kilka lat, nadal muszą zostać poniesione - niezależnie od tego, co jest zawarte w umowie. Potencjalni nabywcy powinni zatem nie tylko dokładnie sprawdzić umowę najmu.
„Pokażemy Ci wszystkie dokumenty związane z rachunkiem za media i przeczytaj całą korespondencję między najemcami a właścicielami” - radzi ekspert prawny Hoth z Landlord Protection Association Germany. Inwestorzy perspektywiczni wybierają nieruchomość z bezproblemowym najemem, czyli z najemcą, który terminowo i bez wahania płaci uzasadnione roszczenia. Przecież niepotrzebne argumenty nie powinny zepsuć przyjemności inwestowania.
Przenieś koszty operacyjne
Właściciele mogą przerzucić wiele wydatków na swoich najemców. Warunkiem wstępnym jest to, że jest to prawidłowo uregulowane w umowie najmu lub że najemca już regularnie pokrywał koszty.
|
Rodzaj kosztów operacyjnych |
Średnie miesięczne |
Średni |
|
ogrzewanie i ciepła woda |
1,07 euro |
85,60 euro |
|
Woda i ścieki |
0,34 euro |
27,20 euro |
|
Podatek własnościowy |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
kierownik obiektu |
0,12 euro |
9,60 euro |
|
Wywóz śmieci |
0,18 euro |
14,40 euro |
|
Winda |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Sprzątanie budynków |
0,16 euro |
12,80 euro |
|
Ubezpieczenie mienia i odpowiedzialności cywilnej |
0,17 euro |
13,60 euro |
|
Antena zbiorcza |
0,13 euro |
10,40 euro |
|
Pielęgnacja ogrodu |
0,10 euro |
8,00 euro |
|
Ogólna energia elektryczna |
0,05 euro |
4,00 euro |
|
Sprzątanie ulic |
0,03 euro |
2,40 euro |
|
Czyszczenie komina |
0,04 euro |
3,20 euro |
|
inne koszty, |
0,04 euro |
3,20 euro |
Źródło: Wskaźnik kosztów operacyjnych DMB 2018
Porada eksperta: kiedy najemca płaci nowemu właścicielowi?
Carsten Hoth, prawnik w Landlord Protection Association Germany.
„Każdy, kto kupuje wynajmowaną nieruchomość, chciałby jak najszybciej sprawdzić wysokość czynszu na swoim koncie. Najlepiej zaraz po podpisaniu umowy z notariuszem. W końcu nie jest tak szybko. Termin przekazania majątku ustalany jest w umowie sprzedaży, w której pożytki i ciężary z majątku przechodzą na kupującego. Od tego momentu kupujący ma prawo do wszystkich płatności za wynajem. Jednak często może żądać tego od najemcy dopiero znacznie później.
Wpis do księgi wieczystej
Kupujący ma prawo do przeniesienia najemcy bezpośrednio na swoje konto dopiero po dokonaniu prawnego przeniesienia własności. Dzieje się tak z wpisem do księgi wieczystej. Biurokratyczny akt, który może zająć kilka tygodni. Gdy tylko kupujący otrzyma zawiadomienie o rejestracji z księgi wieczystej, jest oficjalnie właścicielem. Teraz może, z kopią wspomnianego listu, zwrócić się do najemcy na piśmie o skierowanie usług tylko do niego, nowego właściciela.
Sprzedawca przenosi czynsz
W umowie kupna wynajmowanej nieruchomości należy zawrzeć klauzulę odszkodowawczą, która reguluje: Od momentu przekazania majątku sprzedający będzie przekazywał czynsz nowemu właścicielowi. "