Kupując nieruchomość inwestycyjną, nawet najzdolniejszy inwestor powinien wziąć pod uwagę kilka rzeczy - nawet jeśli utrzymujący się niski poziom stóp procentowych skłania go do zakupu.
Przystępna cenowo przestrzeń życiowa w tym kraju jest ograniczona - i to nie tylko dlatego, że ludzie szukali u nas ochrony przed wojną, przemocą itp. Instytut Pestel z Hanoweru szacuje zapotrzebowanie na nowe budownictwo w całym kraju do 2020 r. Na 400 000 mieszkań rocznie. Jednak w 2015 roku zbudowano tylko około 270 000 sztuk.
Nieruchomości inwestycyjne: brak mieszkań powoduje wzrost czynszów. Dlatego wielu inwestorów zastanawia się, czy powinni inwestować w mieszkania własnościowe na wynajem, aby osiągnąć atrakcyjne zyski z nieruchomości. Dla wielu akcje wydają się na to zbyt ryzykowne. Z drugiej strony papiery wartościowe o stałym dochodzie prawie nie przynoszą żadnego dochodu. Rentowność dziesięcioletnich obligacji skarbowych tylko kompensuje inflację z zerem przed przecinkiem. Ale czy warto kupić nieruchomość na wynajem? A może rynek jest zbyt przegrzany? Należy dokładnie rozważyć argumenty za i przeciw zakupowi. Historycznie niski poziom stóp procentowych wyraźnie przemawia za finansowaniem nieruchomości. Docelowo koszt zadłużenia znacząco spadnie. Klienci LBS mogą nawet zabezpieczyć się przed ryzykiem wzrostu stóp procentowych w perspektywie długoterminowej dzięki umowie kredytu mieszkaniowego i umowie oszczędnościowej.
Przychody z wynajmu: Kluczową kwestią jest to, czy nieruchomość jest wartościowa i czy osiąga odpowiedni zwrot z nieruchomości w stosunku do ceny zakupu. Jeśli inwestor ma ofertę, LBS może pomóc obliczyć wymagany czynsz. Patrząc na oferty w portalach nieruchomości i prognozę ludności dla regionu, można oszacować, czy ten czynsz będzie możliwy do uzyskania na rynku.
Lokalizacje: ucieczka inwestorów w „betonowe złoto”, brak działek budowlanych i wysokie wymagania dotyczące oszczędności energii spowodowały w niektórych miejscach dramatyczny wzrost cen. W niektórych przypadkach ceny zakupu odbiegły od czynszów i rosną obawy o bańki spekulacyjne. Jednak spadające ceny skupu to także sygnał ostrzegawczy. Wskazują na kurczącą się populację i malejące dochody z najmu w przyszłości. Dlatego nieruchomości przynoszące wysokie zyski najprawdopodobniej znajdują się w regionach o korzystnych perspektywach gospodarczych, rosnącej liczbie ludności i wciąż umiarkowanych zmianach cen. Szczególnie miasta średniej wielkości są obecnie uważane za interesujące dla inwestorów.
Korzyść finansowa Oprócz lokalizacji i odpowiednich warunków rynkowych należy wziąć pod uwagę koszty finansowania. Ważną rolę odgrywają zasady amortyzacji, ewentualne dopłaty do mieszkań czynszowych oraz indywidualna stawka podatku. Jeśli chodzi o podatki, rząd federalny chce teraz bardziej promować budowanie mieszkań na wynajem. Plan zakłada znaczne zwiększenie stawek amortyzacyjnych dla niedrogich nowych budynków w obszarach metropolitalnych w pierwszych trzech latach.
Zmiana cen zakupu.
Która nieruchomość przynosi wiele korzyści
Trzeba przyznać, że nieruchomości inwestycyjne wyszły trochę z mody. Kiedyś mówiono, że wynajmowane kondominium jest niezbędne dla inwestorów kapitałowych, ponieważ finansuje się jako przedmiot amortyzacji, poprzez dochody z najmu i, że tak powiem, wysokie oszczędności podatkowe. W międzyczasie ustawodawca znacznie ograniczył amortyzację. Inwestycja jest nadal tego warta: oprocentowanie kredytów hipotecznych jest tańsze niż kiedykolwiek, a ceny nieruchomości stabilne. Kupując wynajmowane mieszkanie, oszczędzasz również kilka procent na cenie zakupu. Ważnymi punktami wyjścia do dobrego zwrotu są: stan nieruchomości, regionalna sytuacja cenowa najmu, a przede wszystkim dobre doradztwo z góry.
Sprawdź system:Jeśli wynajmujesz nieruchomość i chcesz odliczyć wszelkie podatki, mieszkanie lub Your-Best-Home.net musi nie tylko zadowolić Ciebie, ale także być atrakcyjne dla najemców. Daj wystarczająco dużo czasu na wycieczkę. Nigdy nie podejmuj decyzji pod presją czasu lub ponieważ okazja zmusza Cię do szybkiego działania. Przed zakupem sprawdź wielkość, rozkład pomieszczeń, wyposażenie i wygodę - a przede wszystkim sytuację mieszkaniową i komunikacyjną. Dobra lokalizacja charakteryzuje się żywą infrastrukturą i dobrym połączeniem z siecią komunikacji miejskiej. Czy w pobliżu są przystanki autobusowe, przedszkola, szkoły i tereny zielone? Czy w okolicy są sklepy i gabinety lekarskie? Miasta o stabilnych możliwościach zatrudnienia i dużej sile nabywczej zwiększają szanse na wzrost cen i zwrotów z nieruchomości. Jeśli na rynku jest dużo wolnych miejsc pracy,przejść do innego regionu. Firmy zajmujące się nieruchomościami LBS (LBSI) ze swoim rynkiem nieruchomości, który pojawia się raz w roku, dostarczają dobrych wskazówek na temat regionalnych struktur cen.
Stowarzyszenia najemców dostarczają informacji o zmianach czynszów w poszczególnych regionach. Zwróć także uwagę na okres spekulacji. Dopiero po dziesięciu latach zysk ze sprzedaży mieszkania, z którego nie korzystasz, jest wolny od podatku. Jeśli zdecydowałeś się wynająć nieruchomość, przedyskutuj swoje plany z doradcą podatkowym lub stowarzyszeniem podatkowym.
Wezwij rzeczoznawcę: przed zakupem koniecznie pokaż swoją nieruchomość rzeczoznawcy, który dokładnie zbada jakość budynku. Może dokładnie powiedzieć, które prace renowacyjne są odpowiednie dla nieruchomości i jak najlepiej je koordynować. Koszt inspekcji (w zależności od regionu) od 80 do 100 euro za godzinę. Pamiętaj, aby zapytać o cenę przed wizytą; można również uzgodnić stawkę ryczałtową. Federalne Stowarzyszenie Niezależnych Ekspertów wyznacza specjalistę w regionie. Możesz też skontaktować się ze Stowarzyszeniem Prywatnych Budowniczych. Nawet jeśli zdecydujesz się nie kupować na podstawie wyceny - inwestycja pozwoli Ci wiele razy zaoszczędzić pieniędzy i kłopotów.
Dochód z wynajmu wskazuje, jaki procent kosztów inwestycji możesz odzyskać z rocznego czynszu. Jeśli weźmiesz również pod uwagę wszystkie przypadkowe koszty zakupu, otrzymasz zwrot z wynajmu netto, który powinien wynosić ponad cztery procent. Jeśli nie: ręce precz!
Sprawdź również:
- Czy jest menedżer, czy dba o to, czy cieszy się zaufaniem współwłaścicieli i najemców?
- Jak radzi sobie społeczność właścicieli? Czy są podzielone strony?
- Czy istnieją poduszki finansowe na remonty?
- Jakie naprawy kosmetyczne i renowacyjne wkrótce?
- Czy rezerwy są wystarczające, czy też planowane są specjalne przydziały?
- Jak wysokie są rezerwy konserwacyjne wspólnoty właścicieli?
Poświęć wystarczająco dużo czasu, aby obejrzeć nieruchomość do wynajęcia. Mieszkanie musi przecież zadowolić przyszłego najemcę.
Umiejętnie sfinansuj nieruchomość
Sprytni nabywcy, którzy oczekują wysokich zwrotów z nieruchomości, wiedzą: wynajmowane mieszkanie musi się opłacać bez oszczędności podatkowych. Dlatego przywiązują wagę do uznania i dobrych zwrotów z wynajmu.
- Finansuj sprytnie - dzięki kredytowi mieszkaniowemu i umowie oszczędnościowej możesz ukierunkować nieruchomość i zabezpieczyć pożyczkę o niskim oprocentowaniu. Sprytni inwestorzy kapitałowi inwestują od 10 do 20 procent kapitału, zmniejszając w ten sposób wolumeny finansowania i miesięczne zobowiązania. Pożyczka z kasy mieszkaniowej LBS oferuje dobre warunki finansowania, ponieważ ma niskie i stabilne stopy procentowe. Możesz sprawdzić online, który plan oszczędzania na kredyt mieszkaniowy najbardziej Ci odpowiada, a następnie zawrzeć umowę pożyczki i oszczędności online.
- Przezorność - wynajmując nieruchomość zapewniasz sobie niezależność finansową na starość. Możesz teraz skorzystać z ulg podatkowych, a później zwiększyć swoją emeryturę o dochód z wynajmu. Alternatywa: sam wprowadzasz się do mieszkania na starość, ciesz się życiem bez czynszu we własnych czterech ścianach. Lub ponownie sprzedajesz nieruchomość inwestycyjną i wykorzystujesz pieniądze, aby spełnić nowe życzenia.
Posiadanie nieruchomości może przynieść dużo pieniędzy. Niech Twój doradca LBS Ci pomoże.
Porady ekspertów dotyczące nieruchomości inwestycyjnych
Erich Nöll, dyrektor zarządzający Federalnego Stowarzyszenia Stowarzyszeń Pomocy w Podatku Dochodowym, radzi: „Jako właściciel oszczędzasz podatki, jeśli koszty reklamy przekraczają dochód z wynajmu. Wydatki pomniejszone o czynsz - kompensujesz tę stratę ze swoich dochodów”.
Koszty komercyjne: Urząd Skarbowy przyjmuje odsetki od pożyczek towarzystw budowlanych i kredytów hipotecznych, ogłoszenia dotyczące poszukiwania najemców, wpłaty na dom i majątek. Podobnie, pieniądze od domu i podatek od nieruchomości, składki na ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie - koszty napraw lub wymiany części budynku.
Amortyzacja: odliczasz koszty produkcji swojego starego budynku przez 50 lat - przy dwóch procentach kosztów budowy rocznie (budowa przed 1925: 40 lat 2,5%). Zgodnie z Ustawą uzupełniającą dla gospodarstw domowych z 2004 r. Urząd skarbowy może stosować 4% rocznie w przypadku nowych budynków przez pierwsze 10 lat, 2,5% przez kolejne 8 lat i 1,25% rocznie przez 32 lata. Postępowanie toczy się przed Federalnym Trybunałem Konstytucyjnym, który kwestionuje Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz jako niezgodne z konstytucją. Zwróć uwagę na wstępną uwagę dotyczącą rozliczenia podatkowego. Jeśli go brakuje, należy zgłosić sprzeciw.
W ten sposób państwo odciąża cię każdego roku
Dzięki dochodowi z wynajmowanego mieszkania oszczędzasz na podatkach i zabezpieczasz finansową niezależność na starość.
Podstawa kalkulacji: Nowe mieszkanie, lokalizacja w mieście
Cena zakupu: 1750 euro za metr kwadratowy
Przychody z wynajmu: 7,50 euro za metr kwadratowy plus dodatkowe koszty
Finansowanie: 25 procent kapitału własnego, 25 procent kredytu dla towarzystwa budowlanego (efektywna stopa procentowa 4,29 procent), 50 procent kredytu hipotecznego (efektywna stopa procentowa 4,39 Procent)
Przykład 1
Pracownik jest singlem.
Po lewej stronie widać cenę nieruchomości *. Po prawej stronie jest dochód podlegający opodatkowaniu, w tym odpowiednie oszczędności podatkowe w ciągu roku.
| Cena nieruchomości * | 35 000 euro | 40 000 euro | 45 000 euro | 50 000 euro | 55 000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50000 euro, 28m 2 | 256 euro | 273 euro | 290 euro | 308 euro | 317 euro |
| 100 000 euro, 57 m 2 | 478 euro | 511 euro | 572 euro | 575 euro | 593 euro |
| 150 000 euro, 85 m 2 | 729 euro | 779 euro | 828 euro | 878 euro | 909 euro |
| 200 000 euro, 115 m 2 | 916 euro | 978 euro | 1040 euro | 1113 euro | 1,146 euro |
Przykład 2
Pracownik jest żonaty i ma dwoje dzieci.
Po lewej stronie widać cenę nieruchomości *. Po prawej stronie znajduje się dochód podlegający opodatkowaniu, w tym odpowiednie oszczędności podatkowe w ciągu roku.
| Cena nieruchomości * | 35 000 euro | 40 000 euro | 45 000 euro | 50 000 euro | 55 000 euro |
|---|---|---|---|---|---|
| 50000 euro, 28 m 2 | 186 euro | 231 euro | 212 euro | 221 euro | 229 euro |
| 100 000 euro, 57 m 2 | 348 euro | 429 euro | 397 euro | 414 euro | 429 euro |
| 150 000 euro, 85 m 2 | 532 euro | 656 euro | 607 euro | 632 euro | 657 euro |
| 200 000 euro, 115 m 2 | 670 euro | 826 euro | 764 euro | 794 euro | 825 euro |
* Nowy budynek: 1750 euro za m 2
Źródło: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Wynajmowana nieruchomość pomaga w optymalizacji podatkowej.
Wynajmij nieruchomość i zdejmij ciężar podatku
W odniesieniu do zwrotu z wynajmowanej nieruchomości obowiązuje następująca zasada: Opodatkowane są tylko nadwyżki. Jeśli koszty reklamy przekroczą Twój dochód z najmu, powstają straty, które możesz skompensować z dodatnim dochodem. Efekt: Twój dochód podlegający opodatkowaniu spada.
Wyjaśnij strukturę własności - jeśli tylko jeden małżonek jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości, należy zwrócić uwagę na ważne szczegóły, aby organy podatkowe faktycznie w pełni uwzględniły odliczenie odsetek od zadłużenia. Jeśli możesz udowodnić urzędowi skarbowemu, że współmałżonek właściciela spłacił odsetki z własnych środków, na przykład z dochodu z najmu, odliczenie podatku jest nadal możliwe.
Koszty dla właściciela - Bieżące koszty administracyjne i koszty utrzymania nieruchomości ponosi właściciel. Dlatego wskazane jest wczesne tworzenie rezerw. Wynajmujący odpisują koszty remontu i modernizacji w okresie od jednego do pięciu lat. Ale uważaj: jeśli kupisz nieruchomość i zainwestujesz więcej niż 15 procent ceny zakupu netto budynku w naprawę w ciągu trzech lat, musisz spodziewać się odpisania kosztów razem z kosztami budowy w ciągu 40 do 50 lat.
Wydatki na rozległe remonty, na przykład na rozbudowę, są oceniane przez organy podatkowe jako koszty produkcji, ponieważ powstaje coś nowego, Your-Best-Home.net zostaje ulepszone, a wartość nieruchomości wzrasta. Możesz ubiegać się o zwrot kosztów produkcji tylko w drodze amortyzacji (potrącenie z tytułu zużycia).
Majątek dochodowy jako model oszczędzania podatku: przykładowa kalkulacja
Rodzina kupuje mieszkanie własnościowe i wynajmuje je. Jakie są Twoje oszczędności podatkowe? Na tym przykładzie pokażemy, jak obliczyć zwrot z nieruchomości:
Para z dwójką dzieci (dochód do opodatkowania w 2007: 50 000 euro) kupiła apartamentowiec w Rheda-Wiedenbrück (zbudowany w 2001 r.), 70 metrów kwadratowych (Udział w nieruchomości: 20 procent) za 127 000 euro (115 500 euro plus 11 500 euro za koszty dodatkowe). Od stycznia 2007 mieszkanie jest wynajmowane za 6,80 euro za metr kwadratowy plus dodatkowe koszty.
Rodzina może sfinansować wynajmowaną nieruchomość za dodatkową opłatą w wysokości 199,48 EUR miesięcznie.
Przejmij starych najemców
Z chwilą wpisania do księgi wieczystej jako kupującego mieszkanie przystępujesz do istniejącej umowy najmu. Obowiązuje umowa uzgodniona niegdyś między najemcą a byłym właścicielem - ze wszystkimi klauzulami i specjalnymi przepisami.
Uwaga: Ani kupujący, ani najemca nie mogą wymusić zawarcia nowej umowy. Nawet jeśli dotychczas była tylko umowa ustna. Postaraj się, aby czynsz został Ci zapłacony w przyszłości i upewnij się, że masz dostęp do depozytu - nawet jeśli poprzedni właściciel ponosi odpowiedzialność zgodnie z prawem.
Kwota czynszu : Urząd skarbowy pozwala na oszczędności podatkowe, jeśli wynajmujesz mieszkanie na lokalny czynsz. Wymagasz mniej od krewnych - ale nie mniej niż 75% porównywalnego czynszu na miejscu.
Krewni jako najemcy: obniżony czynsz dla krewnych to model oszczędzania podatków. Każdy, kto żąda co najmniej 75 procent lokalnego czynszu od swoich krewnych, domaga się pełnych kosztów związanych z dochodem. Jeśli czynsz jest niższy niż 56 procent, koszty reklamy można odliczyć tylko proporcjonalnie. Jeśli czynsz wynosi od 56 do 75 procent, organy podatkowe sprawdzą, czy będziesz generować długoterminowe dochody z nieruchomości: Jako właściciel musisz oszacować spodziewany dochód i wydatki w okresie 30 lat. Możesz odliczyć wydatki biznesowe tylko wtedy, gdy wynajem odbywa się normalnie wśród nieznajomych. Warunkiem koniecznym jest zatem pisemna umowa najmu oraz faktyczna zapłata czynszu i kosztów dodatkowych.
Umowy zawarte między najemcą a starym właścicielem dotyczą również nowych właścicieli wynajmowanego domu.
Wypowiedzenie starych najemców
Zgodnie z prawem, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z najemcą tylko wtedy, gdy ma „uzasadniony interes”. Dzieje się tak, gdy potrzebuje mieszkania dla siebie, osoby należącej do gospodarstwa domowego lub dla członków rodziny.
Ochrona interesów najemców: Najemca nie jest jednak bezbronny. Federalny Trybunał Konstytucyjny orzekł, że prawo własności najemcy jest tak samo ważne jak prawo własności właściciela (decyzja z 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Podaj powody: wynajmujący musi wskazać w swoim piśmie wypowiedzenia, dla kogo potrzebuje mieszkania i jakim odsetkami. Najemca powinien mieć możliwość sprawdzenia, czy obrona przed wypowiedzeniem jest możliwa i rozsądna (Federalny Trybunał Konstytucyjny, orzeczenie z dnia 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Powód wypowiedzenia musi być dostępny przed końcem okresu wypowiedzenia.
Zaproponuj wymianę: jeśli inne mieszkanie jest puste w wynajmowanym domu, należy skierować właściciela do tego mieszkania. Może on być zobowiązany do zaoferowania najemcy kolejnego wolnego mieszkania w domu (BGH, sygn. VIII ZR 311/02). Według Federalnego Trybunału Sprawiedliwości, wynajmujący wypłaca odszkodowanie, jeśli po rozwiązaniu umowy i wyprowadzeniu się z najemcy okaże się, że przyczyna wypowiedzenia jest bezskuteczna (BGH, sygn. Akt VIII ZR 368/03).
Zakup nieruchomości inwestycyjnej: porady książkowe
Chciałbyś kupić nieruchomość jako inwestycję lub wynająć ją jako właściciel domu lub mieszkania? Działa z poradami z tych książek.
Wynajmuj bezpiecznie i opłacalnie
Właściciele domów lub mieszkań, którzy chcą wynająć swoją nieruchomość, stają przed wymagającymi zadaniami. „Przewodnik wynajmującego: wynajmuj bezpiecznie i opłacalnie” pomoże Ci je opanować. Dowiedz się, jak znaleźć odpowiedniego najemcę, co musi zawierać umowa najmu, jakie dodatkowe koszty możesz przerzucić i jak prawidłowo rozliczyć. Przykładowe listy i umowy najmu znajdują się na płycie CD.
Matthias Nöllke: „Przewodnik dla wynajmującego: Bezpieczne i opłacalne wynajmowanie”, 198 stron. 19,95 euro. Wydawnictwo Rudolf Haufe.
Książkę możesz zamówić bezpośrednio tutaj
Nieruchomość jako inwestycja
Chcesz zbudować dom lub kupić mieszkanie? Nowy przewodnik „Nieruchomości jako inwestycja” towarzyszy Ci na tej drodze. Wyjaśnia, dla kogo ten rodzaj emerytury i inwestycji jest odpowiedni i jak można je prawidłowo sfinansować. Listy kontrolne i przykłady pomogą Ci w realizacji projektu.
Eike Schulze, Anette Stein, Andreas Tietgen, Stefan Möller : „Nieruchomości jako inwestycja finansowa”, 290 stron. 29,95 euro. Wydawnictwo Rudolf Haufe.
Książkę możesz zamówić bezpośrednio tutaj