Wartość rynkowa nieruchomości zwykle staje się istotna, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana. Ale jaka jest wartość rynkowa i jak jest określana? Tutaj znajdziesz wszystkie odpowiedzi.
Dlaczego wartość rynkowa nazywana jest „wartością rynkową”?
Nieco kłopotliwy termin „wartość rynkowa” wywodzi się z terminu „transakcje biznesowe”, ponieważ stara się on przedstawić realistyczną wartość sprzedaży nieruchomości w tak zwanych uporządkowanych transakcjach biznesowych. Istnieje jednak kilka innych terminów określających wartość rynkową, z których wszystkie odnoszą się do tej samej rzeczy. Terminy te są często używane jako synonimy terminu wartość rynkowa:
- Wartość rynkowa
- Każdy jest wart
- Pełen wartości
- Wartość materialna
Jaka jest wartość rynkowa nieruchomości?
Wartość rynkowa nieruchomości dostarcza informacji o cenie, która może zostać prawdopodobnie osiągnięta na wolnym rynku w momencie wyceny nieruchomości. Krótko mówiąc, wartość rynkowa daje odpowiedź na pytanie: ile jest warta moja nieruchomość?
Pojęcie
wartości rynkowej zostało zdefiniowane w sekcji 194 kodeksu budowlanego (BauGB): „Wartość rynkowa (wartość rynkowa) jest określana na podstawie ceny, która w momencie, którego dotyczy ustalenie, w zwykłych transakcjach handlowych zgodnie z okolicznościami prawnymi i faktycznymi Nieruchomości, inny stan i lokalizacja nieruchomości lub innego przedmiotu wyceny zostałyby osiągnięte niezależnie od niezwykłych lub osobistych okoliczności ”.
Odniesienie do „normalnych transakcji biznesowych” oraz fakt, że nie należy brać pod uwagę „okoliczności nadzwyczajnych lub osobistych”, oznacza, że cena obowiązuje tylko na wolnym rynku, tj. Takim, do którego mają dostęp wszyscy uczestnicy rynku. Kupno i sprzedaż mogą uczestniczyć i w których mają swobodę podejmowania decyzji.
Dlaczego należy określić wartość rynkową nieruchomości?
Wartość rynkową lub wartość rynkową nieruchomości należy zawsze określać neutralnie, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana. Ponieważ obliczona wartość rynkowa dostarcza informacji o tym, o ile pieniędzy możesz poprosić o swoją nieruchomość na rynku. Czasami jednak wartość rynkowa jest również wymagana, aby móc prawidłowo oszacować wartość majątku w postępowaniu rozwodowym lub sporach spadkowych.
Wartość rynkową lub wartość rynkową nieruchomości należy zawsze określać neutralnie, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana.
Jak obliczana jest wartość rynkowa nieruchomości?
Nie ma wzoru na ustalenie wartości rynkowej, ponieważ zależy to od wielu czynników, które należy rozpatrywać indywidualnie w każdym indywidualnym przypadku. Wysokość wartości rynkowej nieruchomości jest zatem określana przy określaniu wartości rynkowej. Ta procedura wyceny jest zgodna z rozporządzeniem w sprawie wyceny i obejmuje wszystkie istotne kryteria. Obliczona wartość rynkowa może zatem ulegać wahaniom w zależności od procedury wyceny.
Jakie czynniki wpływają na wartość rynkową nieruchomości?
Wartość rynkowa nieruchomości i cena, jaką można za nieruchomość osiągnąć na wolnym rynku, zależy, jak to często bywa w tym przypadku, od stosunku podaży do popytu. Im więcej porównywalnych nieruchomości jest obecnie oferowanych, tym niższa wartość rynkowa, tym większy popyt na kilka ofert, tym wyższa wartość rynkowa nieruchomości. Oczywiście przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości bardzo ważna jest jedna rzecz: lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.
Atrakcyjność lokalizacji nieruchomości można określić na podstawie standardowej wartości gruntu. Wartość orientacyjną ustala się, patrząc na ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości i określając odpowiednią wartość. Ponadto wycena obejmuje również wartość budynku i możliwe możliwości wykorzystania nieruchomości.
W przypadku wynajmowanych nieruchomości przy ustalaniu wartości rynkowej bierze się pod uwagę dochody z najmu, które nieruchomość może generować, oraz powstające koszty utrzymania. Jeśli wskaźnik czynszu jest dość wysoki i nie ma obowiązującego hamulca czynszowego ani limitu, którego należy przestrzegać, można odpowiednio osiągnąć wyższy dochód. W związku z tym wartość rynkowa również powinna być tutaj ustawiona wyżej.
W przypadku wynajmowanych i wolnych nieruchomości, oprócz wartości gruntu, cechy te wpływają na oczekiwaną wartość rynkową:
- Rok budowy nieruchomości
- Przestrzeń życiowa
- Powierzchnia użytkowa
- Stan nieruchomości
- Jakość energetyczna
- Standard wyposażenia nieruchomości
W zasadzie można powiedzieć: im lepsza nieruchomość jest w dobrym stanie, tym lepsza lokalizacja, tym popularniejsze są czynniki ogólne, takie jak liczba pokoi czy połączenie z transportem publicznym oraz im wyższy dochód z najmu, jakiego można się spodziewać, tym wyższa będzie wartość rynkowa.
Kto ustala wartość rynkową nieruchomości?
W celu profesjonalnego określenia wartości rynkowej nieruchomości należy zawsze skonsultować się z profesjonalistą. Dzięki swojej specjalistycznej wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy najprawdopodobniej uzyskają wiarygodny wynik, który Ty jako sprzedawca nieruchomości możesz wykorzystać jako podstawę do ustalenia ceny ofertowej.
Zawsze należy skonsultować się ze specjalistą w celu profesjonalnego określenia wartości rynkowej.
Jak działa określanie wartości rynkowej?
Aby uzyskać profesjonalną wycenę wartości rynkowej swojej nieruchomości, powinieneś zatrudnić doświadczonego i rzetelnego rzeczoznawcę. Najpierw uzgodnią z Tobą, dla jakiego powodu chcesz poznać wartość rynkową nieruchomości. Ponieważ tło determinuje zakres jego zadań:
- Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie lub Your-Best-Home.net wystarczy krótka ocena wartości rynkowej.
- Jeśli powodem cesji jest rozwód lub jeśli przyczyną są spory spadkowe, wartość rynkowa zwykle musi zostać przedstawiona na piśmie lub nawet należy sporządzić wycenę wartości rynkowej, która może również wytrzymać kontrolę sądową.
Po doprecyzowaniu tła rzeczoznawca majątkowy obejrzy nieruchomość i zastosuje różne kryteria, aby określić, które właściwości nieruchomości zwiększają jej wartość (np. Piwnica, garaż, winda) lub ją zmniejszają (np. Słaba izolacja, potrzeba remontu) i ostatecznie podaj wartość rynkową nieruchomości.
Jakie dokumenty są ważne dla określenia wartości rynkowej?
Poza oględzinami rzeczoznawca majątkowy zażąda od Państwa różnych dokumentów dotyczących nieruchomości w celu dokładnego określenia wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli planujesz w najbliższym czasie sprzedać swój dom lub mieszkanie, dobrze jest mieć przygotowane te dokumenty lub - jeśli ich nie masz - zażądać:
- Plany pięter)
- Wypis z rejestru gruntów
- Certyfikat energetyczny
- Mapa lokalizacji
- Mapa terenu
- Obliczanie przestrzeni życiowej
- jeśli to konieczne, dowody energicznych renowacji
- Ładunki budowlane z uwzględnieniem prawa pobytu lub drogi
Jeśli chcesz ustalić wartość rynkową swojego mieszkania lub domu szeregowego, te dodatkowe dokumenty są niezbędne do ustalenia wartości rynkowej:
- Deklaracja podziału
- Rozliczenie zasiłku mieszkaniowego
- Plan gospodarczy
- Protokoły ze spotkań właścicieli
W przypadku wynajmowanych nieruchomości dowód ten jest również ważny dla określenia wartości rynkowej:
- Umowa najmu lub umowy najmu
- Lista dochodów z najmu
- Koszty zarządzania
- Ostatnie rachunki za media
Rzeczoznawca majątkowy określi wartość rynkową Twojej nieruchomości na podstawie wszystkich zebranych informacji i udostępnionych dokumentów.
Procedura ustalania wartości rynkowej
Rzeczoznawca majątkowy może skorzystać z różnych metod obliczania wartości rynkowej nieruchomości. To, który z nich wybierze, zależy zarówno od nieruchomości, która ma zostać wyceniona, jak i od kontekstu ustalenia wartości rynkowej. Czasami stosuje się kilka metod, a średnia wartość wszystkich obliczeń jest określana jako wartość rynkowa nieruchomości. W zasadzie rzeczoznawca ma trzy metody ustalania wartości rynkowej nieruchomości:
- Metoda wartości porównawczych
Jeżeli nieruchomość była wcześniej zamieszkiwana przez samego właściciela, do określenia wartości rynkowej nieruchomości zwykle stosuje się metodę wartości porównawczej. W tym przypadku rzeczoznawca posługuje się cenami nieruchomości, które w niedalekiej przeszłości były sprzedawane w podobnej lokalizacji i które odpowiadają stanowi budowlanemu lub standardowi sprzedawanego mieszkania lub domu. Wymagane liczby - a mianowicie osiągnięte ceny sprzedaży - można znaleźć w zbiorze cen zakupu lokalnej komisji ekspertów. Wszystkie ceny sprzedaży są tam udokumentowane. Z reguły dostępne są wartości wystarczające do ustalenia realistycznej wartości rynkowej nieruchomości.
- Metoda zysków skapitalizowanych
Jeśli nieruchomość jest wynajmowana lub jeśli jest używana do celów komercyjnych, często stosuje się metodę wartości dochodu. W tym miejscu rzeczoznawca ustala wartość zysku z budynku, którą można określić na podstawie przychodów z najmu i niezbędnych wydatków na utrzymanie. Doświadczenie i fachowa wiedza są niezbędne przy podejściu dochodowym, ponieważ jeśli na przykład suma miesięcznych dochodów z najmu jest bardzo wysoka, może to błędnie doprowadzić do szczególnie wysokiej wartości rynkowej, jeśli czynniki ryzyka, takie jak B. można uwzględnić zbliżający się wakat.
- Metoda aktywów rzeczywistych
Metodę wartości nieruchomości można zastosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości zarówno w przypadku nieruchomości wynajmowanych, jak i zajmowanych przez właściciela lub obecnie nie wynajmowanych. Przede wszystkim rzeczywistą wartość budynku określa się poprzez odjęcie amortyzacji związanej z wiekiem od kosztów porównywalnego nowego budynku. W tej metodzie całkowita wartość rynkowa nieruchomości wynika z wartości gruntu.
Jaki wpływ ma rzeczoznawca na wartość rynkową nieruchomości?
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dzieje się tak często w życiu: pytając dwie osoby, otrzymujesz dosłownie trzy różne informacje. W związku z tym rzeczoznawca ma również decydujące znaczenie przy ustalaniu wartości rynkowej, ponieważ nie jest tak rzadkie, że dwóch rzeczoznawców osiąga dwa bardzo różne wyniki przy ustalaniu wartości rynkowej ze względu na dostępne opcje interpretacyjne. Dlatego przy wyborze eksperta warto polegać na zaleceniach kręgu znajomych, aby uzyskać zadowalający wynik.
Jaka jest różnica między wartością rynkową a ceną rynkową?
Terminy „wartość rynkowa” i „cena rynkowa” są często używane jako synonimy, ale mówiąc ściśle, nie są dokładnie takie same. Wartość rynkowa wskazuje - jak już wyjaśniono powyżej - wielkość sprzedaży, której można się spodziewać. Z drugiej strony cena rynkowa to rzeczywista kwota zapłacona za nieruchomość w momencie jej sprzedaży. Wartość rynkowa jest więc wartością teoretyczną, a cena rynkowa bardzo konkretna.
Te dwie wartości zwykle nie są zbyt daleko od siebie. Jednak pod pewnymi warunkami cena rynkowa może znacznie odbiegać od wartości rynkowej. To jest np. Dzieje się tak np. Wtedy, gdy budynek ma pewną nieruchomość, która nie podnosi znacząco swojej wartości, ale jest na tyle niezwykła, że kochanek jest skłonny zapłacić za nią znacznie wyższą kwotę. Może to np. B. tak będzie, jeśli chodzi o Your-Best-Home.net, w którym niegdyś mieszkała znana osoba.
Możliwe jest również, że dom osiągnie cenę rynkową znacznie poniżej wartości rynkowej. Można to sobie wyobrazić na przykład wtedy, gdy nieruchomość nie jest oferowana na wolnym rynku, ale tylko niewielkiej grupie zainteresowanych stron. To samo dotyczy egzekucji z nieruchomości: grupa potencjalnych nabywców jest tutaj nieuchronnie mniejsza, ponieważ istnieje ustalona data sprzedaży, w której ustalany jest nabywca w procesie licytacji. Z reguły próg cenowy dla ofert na poziomie podstawowym jest celowo ustalany na niskim poziomie - zwykle na poziomie 50% określonej wartości rynkowej - w celu znalezienia nabywcy w każdym przypadku.