Wynajem mieszkania to dobra inwestycja i nadaje się również jako plan emerytalny. Jeśli jednak planujesz wynająć mieszkanie, powinieneś się dokładnie o tym poinformować, ponieważ jest wiele rzeczy do rozważenia. Dajemy przegląd i wskazówki.
Zaczyna się od wyliczenia czynszu, a następnie szuka renomowanych najemców. Aby uniknąć problemów, należy również wcześniej wyjaśnić kwestie podatkowe i inne szczegóły.
Mimo tych przygotowań, wynajem mieszkania to bardzo nieskomplikowany, a przez to popularny rodzaj inwestycji. Poniższe wyjaśnienia powinny pomóc Ci w odnalezieniu się, jeśli chcesz również wynająć mieszkanie.
Wynajem mieszkania: zadania wynajmującego
Chcąc wynająć mieszkanie, należy najpierw sprawdzić, czy masz odpowiednie wymagania. Z jednej strony ważne jest uwzględnienie niezbędnych zasobów.
W rzeczywistości wynajmowanie kondominium wymaga pewnego nakładu pracy. Typowe marnotrawstwo czasu wśród zadań wynajmującego to:
- coroczne przygotowanie rachunku za media dla najemcy,
- roczna kalkulacja rentowności dla organów podatkowych,
- pojawienie się na spotkaniach właścicieli i związanych z nimi uzgodnieniach dotyczących zbliżających się prac remontowych, regulaminu domu i innych spraw właścicielskich,
- w razie potrzeby remonty lub naprawa szkód w mieszkaniu lub uruchomienie rzemieślników,
- Poszukiwanie najemców, zmiana najemcy i nowe najem,
- Wyjaśnienie wszelkich sporów prawnych z najemcą, współwłaścicielami i zrzeszeniem najemców.
Niektóre z tych prac, takie jak tworzenie rachunku za media, może wykonać wiarygodny administrator, który pobiera za to miesięczną opłatę ryczałtową. Musisz sam zająć się innymi sprawami.
Wynajem mieszkania: czy to ma sens?
Od tego okresu opłaca się wynajmować mieszkanie
Właściciele powinni wiedzieć, że wynajmując mieszkanie, są zobowiązani długoterminowo. Dotyczy to zwłaszcza umowy na czas nieokreślony. Ponadto im dłużej najemca mieszka w mieszkaniu, tym trudniej jest wypowiedzieć umowę najmu. To długoterminowe zobowiązanie dotyczy również inwestycji kapitałowych, ponieważ wynajmowane mieszkanie jest mniej opłacalne w sprzedaży niż puste.
W większości przypadków zakup mieszkania do wynajęcia jest opłacalny tylko wtedy, gdy właściciel utrzymuje nieruchomość przez co najmniej dziesięć lat. Dopiero po tym okresie nie jest należny podatek spekulacyjny od nieruchomości, który jest obliczany na podstawie przyrostu wartości. Dlatego dokładnie zastanów się, czy jesteś gotów podjąć takie długoterminowe zobowiązania.
Jaki jest zwrot z wynajmu mieszkania?
Wynajmowanie mieszkania może generować całkiem niezłe dochody, ale zysk z najmu, który można dokładnie obliczyć przed zakupem, zazwyczaj nie jest powyżej średniej. W wielu miastach brakuje mieszkań, więc właściciele są zmuszeni do ograniczenia czynszu. Ogranicza to zyski właścicieli nieruchomości i ma na celu pomóc najemcom w uzyskaniu tanich mieszkań. Limit zapewnia również, że czynsz nie może być zwiększany do woli.
Generalnie wynajmowanie mieszkania ma więc sens tylko na dłuższy okres. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomość zwykle traci na wartości dopiero po wynajęciu, ponieważ potencjalny nabywca musiałby przejąć to mieszkanie razem z najemcą. Ponieważ jednak wielu kupujących chce samodzielnie korzystać z nabytej nieruchomości, wolne mieszkanie uzyskałoby wyższą cenę.
Można sporządzić ciekawe plany finansowania, zwłaszcza w przypadku długoterminowych lub nieokreślonych umów najmu. Mogą one pomóc w oszczędnościach podatkowych lub zagwarantować niezawodny zwrot w dłuższej perspektywie. W przypadku leasingu stopniowanego lub indeksowego możesz również określić, kiedy czynsz powinien wzrosnąć przy podpisywaniu umowy, a tym samym uzyskać większy zysk dla siebie.
Wynajem mieszkania: oblicz cenę za wynajem
Jeśli chcesz wynająć mieszkanie, powinieneś dokładnie dowiedzieć się, jakie dochody z najmu możesz osiągnąć. Pomaga spojrzenie na obecny rynek mieszkaniowy. Porównanie lokalnych czynszów i, jeśli to konieczne, spojrzenie na lokalny wskaźnik czynszu również pomoże lepiej ocenić własne mieszkanie. Lokalizacja, wielkość, rok budowy i wyposażenie są bardzo ważnymi kryteriami w tych obliczeniach. Należy również sprawdzić, ile średnio czasu zajmuje faktyczne wynajmowanie mieszkań na wynajem. Warto zainwestować trochę pieniędzy w unowocześnienie wyposażenia, aby można było żądać wyższej ceny wynajmu i szybciej znaleźć zainteresowane osoby.
Na podstawie wskaźnika czynszu można dość dobrze określić odpowiedni czynsz. Jednak hamulec czynszowy, który może być obecny, również odgrywa rolę. Jeżeli w danej dzielnicy mieszkalnej obowiązuje hamulec cen najmu, cena najmu może być maksymalnie o dziesięć procent wyższa od lokalnego czynszu porównawczego. Jeśli nie ma limitu ceny najmu, którego należy przestrzegać, zamiast tego obowiązuje ograniczenie. Zgodnie z tym czynsz może wzrosnąć maksymalnie o 20 procent w ciągu trzech lat, w niektórych krajach związkowych tylko o 15 procent. Z kilkoma wyjątkami można zażądać więcej. Istnieje jednak wyjątek tylko wtedy, gdy właściciel może udowodnić, że musiałby zaakceptować straty, gdyby czynsz był niższy.
Jeśli lokalny czynsz porównawczy zostanie przekroczony o 50 procent lub więcej, ustawodawca mówi o lichwie i może ukarać wynajmującego zgodnie z prawem najmu. A wynajmowanie mieszkania po wygórowanej cenie nie jest dobrym pomysłem z innego powodu: wynajmujący zazwyczaj radzą sobie lepiej, jeśli uczciwie kalkulują cenę i budują w ten sposób relacje zaufania z najemcą. Na dłuższą metę może się to opłacać, w końcu wynajmujących interesują długie stosunki umowne, bo to najmniejszy wysiłek.
Nawiasem mówiąc, istotnym tematem jest również przedpłata dodatkowych kosztów. Nie należy go obliczać zbyt wąsko, w przeciwnym razie istnieje ryzyko, że jako wynajmujący będziesz musiał ścigać zaległe płatności najemcy. Oblicz uczciwie, ale tak wygodnie, jak to tylko możliwe.
Uczciwa cena przy wynajmie mieszkania nie tylko stwarza zaufanie, ale może także uchronić wynajmującego przed ewentualnymi karami.
Wynajem mieszkania: sporządzenie umowy najmu
W ten sposób najem staje się przyjazny dla wynajmującego
Podczas sporządzania umowy najmu należy przyjrzeć się uważnie, a nie tylko skorzystać z bezpłatnego standardowego formularza, ponieważ może to później spowodować trudności. Stowarzyszenie ochrony lokatorów dostarcza przede wszystkim formularze umów, które mają być przyjazne dla najemców. Dlatego powinieneś zdecydować się na szablon ze stowarzyszenia ochrony właścicieli lub pobrać naszą próbkę, którą zamieściliśmy w naszym tekście, dotyczącą wszystkiego, co ma związek z umowami najmu przyjaznymi dla wynajmujących.
Różnice między umowami najmu przyjaznymi najemcom i wynajmującym często znajdują odzwierciedlenie w uregulowaniu kwestii wykraczających poza same warunki najmu. Na przykład obejmuje to następujące punkty:
- Zwierzęta domowe są akceptowane lub nie,
- Obowiązki porządkowe najemców na terenie gminnym,
- Wykonywanie drobnych napraw,
- Podnajmowanie dozwolone lub niedozwolone bez zgody wynajmującego
Kiedy zalecany jest wynajem na czas określony?
Wynajmowanie mieszkania na określony czas zawsze ma sens, gdy właściciele faktycznie korzystają ze swojej nieruchomości, ale będą mieszkać w innym miejscu przez określony czas. Na przykład, jeśli pracujesz w innym mieście lub nawet w innym kraju przez rok, możesz wynająć swoje mieszkanie komuś innemu na ten okres.
Ale przy planowaniu późniejszej sprzedaży opłaca się również najem na czas określony. Ułatwia to sprzedaż później pustego mieszkania. Z drugiej strony najem na czas nieokreślony utrudniłby sprzedaż, ponieważ w tym przypadku kupujący musiałby przejąć obecną umowę najmu.
Dzierżawa na czas określony jest również opłacalna, jeśli nie upłynął jeszcze dziesięcioletni okres spekulacji, a zatem wcześniejsza sprzedaż nie jest pożądana. Tutaj również opłaca się wynająć go na czas określony, do końca dziesięciu lat, aby mieszkanie było wolne w okresie spekulacji i można było je sprzedać po odpowiednio wyższej cenie.
Jednak wynajęcie mieszkania na czas określony nie zawsze jest łatwe. Umowa najmu musi między innymi zawierać dokładny powód najmu czasowego. Zgodnie z przepisami (§ 575 BGB), dopuszczalnymi przyczynami są działania modernizacyjne i budowlane, potrzeby osobiste lub potrzeby operacyjne, jeśli jest to mieszkanie robocze.
Jako wynajmujący powinieneś być świadomy, że w przypadku wątpliwości musisz udowodnić zgodność z prawem określonego terminu. Dlatego przed zawarciem umowy należy dokładnie rozważyć przyczynę upływu terminu. Na przykład powód modernizacji jest ważny tylko wtedy, gdy kontynuacja dzierżawy znacznie utrudniłby toczące się środki.
Nie można oczekiwać zbyt wysokich zysków z wynajmu mieszkań.
Wynajem mieszkania: czy potrzebujesz pośrednika w handlu nieruchomościami?
Wynajem mieszkania wydaje się dość prosty, ale w zależności od miasta czy dzielnicy mieszkaniowej znalezienie wiarygodnych najemców może być trudne.
W przypadku znalezienia najemcy zawsze warto zamieścić ogłoszenie w gazecie lub na internetowym portalu nieruchomości. Dzięki wymownym zdjęciom, starannie narysowanemu planowi piętra i dokładnemu opisowi mieszkanie do wynajęcia może wzbudzić zainteresowanie. Ale nie wszyscy wynajmujący chcą zająć się przygotowaniem takiego exposé i zwrócić się do pośrednika w obrocie nieruchomościami. Może się przydać, bo wie, jak odpowiednio zaaranżować oferowane mieszkanie.
Pośrednicy nie tylko pomagają w przygotowaniu streszczenia i nawiązaniu kontaktu między wynajmującym a najemcą, ale są również zaznajomieni z pojawiającymi się na nowo problemami umownymi. Wyjaśniają nierozstrzygnięte kwestie i zapewniają satysfakcję obu stronom.
Pozostałe zadania brokera to:
- Pomoc w znalezieniu najemców,
- profesjonalne ustalenie ceny najmu,
- Stworzenie zgodnej z prawem umowy najmu, dostosowanej do życzeń wynajmującego,
- profesjonalne badanie poważnego najemcy i jego wypłacalności,
- Obsługa prac administracyjnych i przekazanie mieszkania
Broker oczywiście otrzymuje wynagrodzenie za swoją pracę. Jeśli wynajem się powiedzie, prowizja brokera wynosi maksymalnie dwa czynsze netto plus VAT. Od 2015 r. O tym, czy właściciel lub najemca ponosi te koszty, decyduje, kto zatrudnił pośrednika. Zwykle to właściciel mieszkania musi wtedy pokryć koszty.
Jeśli chcesz zamieścić ogłoszenie o swoim mieszkaniu do wynajęcia w Internecie, warto opisać go szczegółowo - za pomocą wymownych zdjęć i zgrabnego planu piętra.
Wynajem mieszkania: co należy do streszczenia?
Exposé zawiera podstawowe kluczowe dane o mieszkaniu, takie jak wielkość w metrach kwadratowych, wyposażenie, czynsz netto i koszty dodatkowe. Ponadto odpowiednie kluczowe dane ze świadectwa energetycznego powinny być już umieszczone w ogłoszeniu o nieruchomości, jeśli są dostępne. Jest to rok budowy nieruchomości, źródło energii, rodzaj świadectwa energetycznego, końcowe zapotrzebowanie na energię lub zużycie energii oraz, w stosownych przypadkach, klasa efektywności energetycznej.
Aby wynająć mieszkanie i atrakcyjnie je zaprezentować, warto szczegółowo wymienić atuty swojej nieruchomości. Ekskluzywne wykładziny podłogowe, wysokiej jakości armatura łazienkowa, wyposażona kuchnia czy sprzęt bez barier to dobra podstawa do żądania odpowiednio wyższej ceny wynajmu.
Właściciele często stwierdzają w swoim exposé o kilka metrów kwadratowych za dużo. Jednak właściciele nieruchomości powinni zachować ostrożność, ponieważ najemcy mogą w takim przypadku zażądać zwrotu części czynszu. Typowe niezamierzone błędy przy obliczaniu powierzchni mieszkalnej pojawiają się, gdy zajmowana jest powierzchnia mieszkalna, ale rzeczywista powierzchnia mieszkalna musi zostać odpowiednio zmniejszona z powodu skośnych sufitów i powierzchni użytkowych na zewnątrz. Również w tym przypadku pośrednik może udzielić fachowej porady.
Wynajmij mieszkanie: znajdź najemców
Wskazówki dotyczące oglądania mieszkania
Przed wynajęciem mieszkania należy zaplanować jego oglądanie wspólnie z zainteresowanymi. To, jak oglądane jest oferowane mieszkanie, zależy zazwyczaj od tego, ilu potencjalnych najemców jest nim zainteresowanych i jakie podejście najbardziej odpowiada wynajmującemu.
Odwiedzając grupę, przez mieszkanie przechodzi jednocześnie wiele zainteresowanych osób. Po tej inspekcji wnioskodawcy mogą złożyć swoją samoocenę wraz z listem motywacyjnym i, jeśli to konieczne, z dodatkowymi dokumentami do wynajmującego. Przegląda „aplikacje” jeden po drugim i może podjąć decyzję. Przy tej metodzie oglądania często wystarczają dwa spotkania, ale właściciele prawie nie mają szansy na dokładne poznanie potencjalnych najemców i uzyskanie o nich wrażenia.
Indywidualne wizyty zajmują więcej czasu, ale są też znacznie bardziej osobiste. Jednak jako wynajmujący trzeba się wtedy spodziewać większej liczby spotkań, bo bardzo rzadko pierwsi potencjalni nabywcy decydują o mieszkaniu i zgadzają się z wynajmującym. Jeśli mieszkanie jest nadal zajęte przez poprzedniego najemcę, może to prowadzić do problemów. Chociaż prawa wynajmującego przewidują, że możesz wejść do swojego lokalu mieszkalnego jako właściciel z dobrego powodu, niezliczone oglądanie jest niedozwolone.
Chociaż spotkania jeden na jeden to więcej pracy, to warto. To jedyny sposób, abyś jako właściciel miał okazję porozmawiać z zainteresowanymi stronami i nabrać przeczucia. A to może nawet uchronić Cię przed przykrymi niespodziankami, takimi jak wynajmowani koczownicy.
Jak znaleźć renomowanych najemców do swojego mieszkania
Jeśli chcesz wynająć mieszkanie, najemca powinien być poważny i silny finansowo. Jest to szczególnie ważne, jeśli planowany jest wynajem długoterminowy lub na czas nieokreślony. Oprócz własnej wiedzy o naturze ludzkiej zawsze wskazane jest dokładne sprawdzenie wypłacalności. Dostarcza informacji o tym, jak wiarygodny jest faktycznie potencjalny najemca. Dzięki informacjom Schufa i / lub zaświadczeniu o zwolnieniu z zadłużenia z tytułu najmu, współczucie może być poparte dowodem wypłacalności.
Jeśli jako wynajmujący nie czujesz się pewnie, możesz skorzystać z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, który podejmie odpowiednie kroki w celu sprawdzenia zdolności kredytowej potencjalnego najemcy:
- Uzyskanie samooceny najemcy,
- Kontrola zdolności kredytowej (informacje Schufa),
- Poproś o zaświadczenie o zwolnieniu z zadłużenia,
- Sprawdź, czy jest to wynajmowany nomad (brokerzy mają tu czasem dobre kontakty, którzy mogą udzielić decydujących informacji),
- Uzyskanie ostatniego dokumentu potwierdzającego dochód
- Kontrola dowodu osobistego
Wybierając najemcę, warto zdać się na przeczucie - ale nie tylko!
Wynajem mieszkania: ustal wysokość kaucji
Dzięki kaucji wynajmujący zapewnia, że nie będzie musiał gonić swoich pieniędzy. Chroni wynajmującego przed brakiem czynszu za mieszkanie lub opłatami za naprawy. Kwota ta wynosi maksymalnie trzy czynsze netto i jest przyjmowana jako depozyt gotówkowy lub w formie ubezpieczenia lub gwarancji depozytu. Najemca może wpłacić kaucję w trzech równych ratach. Jeśli więc najemca nie może od razu zapłacić całej kaucji, właściciel nie może jej odmówić. Z punktu widzenia wynajmującego wskazane jest jednak, aby wybrać tylko tych najemców, którzy nie zawiodą już z kaucją ze względu na ograniczone zasoby finansowe.
Wynajem mieszkania: Przekazanie mieszkania najemcy
Jeśli znalazłeś najemcę do swojego mieszkania i chcesz go oddać, kaucja i pierwsza rata czynszu powinny być już na Twoim koncie. Jeśli najemca nie dokonał jeszcze tej płatności, może to wskazywać na złe zachowanie płatnicze.
Zanim nowy najemca się wprowadzi, jako właściciel powinieneś zrobić zdjęcia mieszkania. Ułatwia to zrozumienie zmian lub szkód, które nastąpiły w okresie wynajmu. W przypadku wyprowadzenia się najemcy w późniejszym terminie podstawą do spłaty kaucji jest stan przekazania, który powinien zostać odnotowany w protokole odbioru lokalu. Protokół odbioru lokalu dokumentuje stan mieszkania wraz z poddaszem, piwnicą i garażem. Zapisywane są w nim również odczyty liczników (prąd, gaz, woda). Licznik w mieszkaniu powinien zostać odczytany przez zakład w odpowiednim czasie, aby zapewnić prawidłowe rozliczenie. W przypadku pośredniego odczytu, właściciel musi pokryć koszty.
Jeśli chcesz być po bezpiecznej stronie, przy przekazaniu mieszkania powinien być obecny świadek, aby w razie sporu móc zwrócić się do kogoś, kto potwierdzi Twoją wersję stanu mieszkania w momencie odbioru. Może to być na przykład broker.
Zacznijmy wynajmować mieszkanie! Przekazując mieszkanie należy wziąć pod uwagę kilka kwestii.
Wynajem mieszkania: jakie podatki płacę od dochodu z wynajmu?
Wynajem mieszkania może być pewnym źródłem dochodu. Ale oznacza to także pewne obciążenie administracyjne, zwłaszcza jeśli chodzi o opodatkowanie dochodów z najmu. Żaden właściciel nie może tego obejść, ponieważ nieruchomość mieszkalna jako inwestycja kapitałowa wymaga podania dochodu z najmu przy składaniu rocznego zeznania podatkowego. Załącznik V, który należy wypełnić, dotyczy dochodów z najmu i dzierżawy, a zatem jest obowiązkowy dla właścicieli.
Opodatkowanie dochodu z najmu opiera się na indywidualnej stawce podatku dochodowego. Jednak w związku z obliczaniem podatków rolę odgrywają również straty i amortyzacja, które zmniejszają obciążenie podatkowe wynajmującego.
Chcąc wynająć mieszkanie, należy mieć świadomość, że do opodatkowania wliczany jest nie tylko czynsz i koszty dodatkowe. Wiele innych szczegółów odgrywa rolę w zeznaniu podatkowym, co może zwiększyć lub zmniejszyć obciążenie podatkowe. Aby móc udokumentować wszystkie wydatki i dochody dla urzędu skarbowego, zaleca się przechowywanie wszystkich dowodów związanych z wydatkami. Należą do nich rachunki kupca, pokwitowania materiałowe, ubezpieczenie, odsetki od kredytu. Należy również przechowywać rachunki za dom i inne dokumenty zarządcy nieruchomości.
W celu wyjaśnienia szczegółowych pytań i jak najniższego obciążenia podatkowego warto skontaktować się z doradcą podatkowym. Jest ekspertem, jeśli chodzi o prawidłowe zeznania podatkowe i oszczędza właścicielom dużo czasu, a często pieniędzy. Oczywiście doradca podatkowy coś kosztuje, ale pomaga też oszczędzać podatki i zapewnia, że jesteś prawnie po bezpiecznej stronie.
Wynajem mieszkania: problemy z najemcą
Każdy, kto poświęca czas na poszukiwanie renomowanego najemcy do swojego mieszkania, ma duże szanse na oparte na zaufaniu i uczciwe relacje umowne. Ale bez względu na to, ile wysiłku włożysz w poszukiwania: nikt nie jest odporny na olśnienia. Tu i ówdzie zawsze są kłopoty z najemcami, w najgorszym przypadku kończy się na koczownikach najemców, którzy nie płacą czynszu i nagle znikają.
Obecna sytuacja prawna zapewnia najemcom stosunkowo dobrą ochronę, ale właściciele również chcą sprawiedliwego traktowania. Dlatego jako wynajmujący ważne jest, aby dowiedzieć się o dokładnych przepisach w problematycznych przypadkach.
Wynajmującemu trudno jest wypowiedzieć nieograniczoną umowę najmu. Wielokrotnie słyszy się o zniesieniu wymagań osobistych, ale dotyczy to tylko niektórych przypadków i jest ściśle sprawdzane. Wypowiedzenie z powodu osobistego użytku jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy właściciel lub bliski członek rodziny chce wprowadzić się do danego mieszkania.
Istnieje jednak inna możliwość rozwiązania umowy, jeśli najemca naruszy umowę. Wówczas właściciel mieszkania ma możliwość wysłania najemcy ostrzeżenia i poinformowania go o wykroczeniu. Jeśli nic się nie zmieni, może ostatecznie zostać zwolniony. Przyczyna wypowiedzenia jest rozpoznawana przede wszystkim w sądzie w związku z zaległościami w płatnościach, ale naruszenie obowiązków może również uczynić wypowiedzenie zgodnym z prawem. Te naruszenia obowiązków obejmują:
- niedozwolone przekazanie wynajmowanego apartamentu osobom trzecim,
- Naruszenia regulaminu domu,
- bezprawna hodowla zwierząt,
- Zaległy czynsz
W nagłych wypadkach najemca może stracić mieszkanie z powodu tego naruszenia obowiązków. Jeśli nie wyprowadzi się z własnej woli po rozwiązaniu umowy, nastąpi pozew o eksmisję i ostatecznie eksmisja.
Wynajem mieszkania: wniosek
Właściciel nieruchomości, który chce wynająć mieszkanie, musi przemyśleć wiele szczegółów i dokładnie zbadać. Brokerzy i doradcy podatkowi pomagają uregulować całą organizację i sprawy podatkowe. Nawet jeśli planowany jest wynajem długoterminowy lub na czas nieokreślony, wynajmujący powinien zawsze rozważyć możliwość ponownej sprzedaży mieszkania w późniejszym terminie. Tym bardziej należy zachować ostrożność przy wyborze renomowanego najemcy oraz przy przyszłościowych inwestycjach w nieruchomość. Jednak przy dobrym planowaniu i profesjonalnym wsparciu, wynajem mieszkania może być niezawodnym i bezproblemowym źródłem dochodu.