Od początku tego roku w Niemczech obowiązuje nowe prawo najmu. Hamulec czynszowy został poprawiony, po modernizacji czynsze nie mogą już tak gwałtownie rosnąć. Właściciele również zyskują: podwyżki czynszu są łatwiejsze w przypadku mniejszych modernizacji.
Wiele osób akceptuje hałas i brak przestrzeni jako mniejsze zło. Najemcy w dużych miastach, którym udało się zdobyć niedrogie mieszkanie, nie lubią się wyprowadzać. Ponieważ po przeprowadzce koszty mieszkania często znacznie rosną. Na przykład w Berlinie ceny nowych mieszkań wzrosły w ciągu dziesięciu lat o 104 procent (wykres). Ale brak przeprowadzki nie jest gwarancją przed drastycznym wzrostem czynszu: po szeroko zakrojonej modernizacji ceny najmu jak dotąd wzrosły równie gwałtownie. Nowe prawo najmu, które obowiązuje od początku 2019 r., Ma teraz spowolnić ten rozwój.
Opłata modernizacyjna
Czy to remont łazienki, wymiana starych okien czy poprawa izolacji - takie zabiegi kosztują dużo pieniędzy, a na rezultatach zazwyczaj korzystają najemcy. Właściciele, którzy modernizują wynajmowaną nieruchomość, mogą zatem dzielić się kosztami ze swoimi najemcami. Do tej pory dopuszczalne było trwałe podwyższenie rocznego czynszu o jedenaście procent kosztów budowy. Ustawodawca zmniejszył teraz tak zwaną opłatę modernizacyjną do 8 procent. Ponadto działania modernizacyjne mogą zwiększyć miesięczny czynsz maksymalnie o trzy euro za metr kwadratowy w ciągu sześciu lat. Niedrogie mieszkania cieszą się dodatkową ochroną: jeśli czynsz jest niższy niż siedem euro za metr kwadratowy, wzrost kosztów spowodowany modernizacją jest ograniczony do maksymalnie dwóch euro za metr kwadratowy w ciągu sześciu lat.Średnie czynsze w Niemczech wynoszą (według Niemieckiego Związku Najemców) około siedmiu euro za metr kwadratowy. „Dopuszczalna podwyżka o 3 euro za metr kwadratowy oznacza wzrost o ponad 40 procent” - podkreśla Ulrich Ropertz, dyrektor zarządzający Niemieckiego Związku Najemców. Pomimo zmiany prawa po modernizacji czynsze mogą nadal wyraźnie rosnąć. „Nie będzie już 100-procentowych skoków cen, na przykład w przypadku luksusowych renowacji”, mówi Ropertz.na przykład w luksusowych renowacjach nie będzie już istnieć ”, mówi Ropertz.na przykład w luksusowych renowacjach nie będzie już istnieć ”, mówi Ropertz.
Rozwój cen najmu za metr kwadratowy dla nowo wynajmowanych mieszkań w latach 2008-2018.
Pomoc dla prywatnych właścicieli
Należy zapobiegać drastycznym podwyżkom czynszów, aby właściciele nie tracili jednocześnie chęci modernizacji. W celu ułatwienia w szczególności prywatnym właścicielom, ustawodawca obniżył przeszkody prawne w przypadku mniejszych środków. Wynajmujący może teraz wykonać pracę, która kosztuje maksymalnie 10 000 euro za lokal mieszkalny w tak zwanej „procedurze uproszczonej”. Zaleta: Najemca nie może już podnosić zarzutu, że podwyższony czynsz jest przytłaczający.
Oblicz mniej
Uproszczona procedura zwalnia również wynajmującego z obowiązku przeprowadzania skomplikowanych obliczeń. Podobnie jak w przypadku poważnej modernizacji, wynajmujący musi ogłosić prace budowlane na trzy miesiące przed rozpoczęciem budowy i poinformować najemcę o spodziewanym wzroście czynszu. Nie musi jednak wyjaśniać, jak planowane działanie wpłynie na koszty operacyjne. Oszczędzono mu także dalszych obliczeń. Wynajmujący nie może przerzucać kosztów utrzymania budynku na swoich najemców - zwykle musi oddzielić te wydatki od zwykłych kosztów modernizacji. W tym przypadku właściciele mogą teraz odliczyć 30 procent całkowitych kosztów prac konserwacyjnych.
większa przejrzystość
Ustawodawca poprawił także hamulec cen najmu. Właściciele, którzy chcą więcej niż dziesięć procent powyżej lokalnego porównywalnego czynszu, muszą teraz poinformować przy podpisywaniu umowy najmu, czy istnieje wyjątek od limitu ceny najmu. Tylko jeśli właściciel to zrobi, może powołać się na wyjątek. „Nowe prawo zapewnia najemcom większą przejrzystość: mogą szybciej sprawdzić, czy mają rację”, wyjaśnia Ropertz. Najemcy mogą teraz ubiegać się o zwrot nadpłaconego czynszu za pomocą prostej skargi bez konieczności wyjaśniania, dlaczego czynsz jest zbyt wysoki. Istnieją jednak wyjątki od progu cen najmu: nie dotyczy on wynajmu nowych budynków, pierwszego najmu po gruntownym remoncie i tak samo mało, jeśli wynajmujący osiągnął wcześniej czynsz przekraczający lokalny czynsz.Hamulec czynszowy nie obowiązuje wszędzie, ale w większości obszarów metropolitalnych. Od czasu jego wprowadzenia w 2015 r. Znanych było tylko 180 przypadków, w których najemcy odzyskali czynsz, który zapłacili za dużo.
Zmniejszenie czynszu z powodu wad
„Właściciel ma obowiązek utrzymywać wynajmowane mieszkanie. Jeśli występują znaczne braki, na przykład ogrzewanie nie działa zimą, czynsz jest obniżany z mocy prawa. Mieszkanie nie jest już w pełni użyteczne, więc nie musisz już płacić pełnej ceny wynajmu. W przypadku istotnych usterek najemca może obniżyć czynsz niezwłocznie po powiadomieniu wynajmującego.
Z zastrzeżeniem, nawet jeśli najemcy mają prawo po swojej stronie: Lepiej nie spieszyć się z obniżaniem czynszu. Po pierwsze, nie poprawia to nastroju między najemcą a właścicielem. Z drugiej strony, konsekwencje mogą być fatalne: jeśli najemca niesłusznie jest winien czynszowi przekraczającemu dwumiesięczny czynsz, właściciel może wypowiedzieć mu umowę bez wypowiedzenia. Może się to zdarzyć, jeśli najemca zmniejszy się zbytnio w dłuższym okresie. O wysokości prawidłowego potrącenia czynszu często decydują tylko eksperci w indywidualnych przypadkach. Lepszym rozwiązaniem jest warunkowe opłacenie pełnego czynszu. Wystarczy odpowiednia notatka na temat przelewu. Po usunięciu usterki najemca nadal ma prawo do obniżenia czynszu z
mocą wsteczną. ” Ulrich Ropertz, Dyrektor Zarządzający Deutscher Mieterbund eV
Ulrich Ropertz, dyrektor zarządzający Niemieckiego Związku Najemców
