Dla wielu marzenie o posiadaniu własnego domu jest znacznie droższe niż wcześniej planowano. W planowaniu nie uwzględniono wielu kosztów. Ekspert ds. Kontroli kosztów szczegółowo wyjaśnia w rozmowie kwalifikacyjnej, ile faktycznie kosztuje Twój projekt budowlany.
Pytanie: Ile kosztuje budowa domu?
Ekspert ds. Kosztów: Sporo osób bierze pod uwagę cenę nieruchomości, dodaje koszty z cennika dostawcy domów prefabrykowanych - i uważa, że byłyby to całkowite koszty budowy domu. To oczywiście błąd z tyłu iz przodu - budowa domu zawsze powoduje znacznie wyższe koszty niż tylko cena zakupu nieruchomości i koszty domu prefabrykowanego.
Powoduje to, że wiele kredytów na budowę jest zbyt niskich, a inaczej zaplanowane pieniądze trzeba dołożyć później lub doładować finansowanie.
Budując, musisz wziąć pod uwagę przynajmniej następujące rzeczy:
- Koszty nieruchomości
- Dodatkowe koszty nieruchomości
- koszty budowy
- Koszty budowy
- Koszty podjazdów i parkingów
- Koszty projektu ogrodu i terenów zewnętrznych
- Koszty wyposażenia domu
Koszt budowy to co najmniej 1300 € za metr kwadratowy
Głównym elementem są tutaj koszty budowy . Na podstawie kosztów budowy można zwykle bardzo dobrze oszacować inne koszty.
W Niemczech trzeba obliczyć co najmniej 1300 EUR za m² kosztów samej budowy - w zdecydowanej większości przypadków koszty budowy będą jednak wynosić od 1500 EUR za m² do 2 000 EUR za m² .
Na tej podstawie można oszacować pozostałe koszty.
Kalkulator kosztów do ćwiczeń
Jako przykładowe ceny przyjęto wartości średnie: 140 m², przeciętny dom jednorodzinny ze standardowym wyposażeniem na nieruchomości o powierzchni 1000 m² w umiarkowanie drogiej lokalizacji.
| Poczta | koszty | średni koszt (przykład) |
|---|---|---|
| Koszty nieruchomości | od ok. 80 euro za m² do ponad 500 euro za m², średnio ok. 145 euro za m² | 145 000 EUR (wielkość 1000 m²) |
| Koszty nabycia gruntu (dodatkowe koszty nieruchomości) | 10% - 13% kosztów nieruchomości (podatek od przeniesienia własności, wpis do ksiąg wieczystych, opłaty notarialne) | 17 400 EUR |
| Koszty pośrednictwa związane z nieruchomością (opcjonalne, ewentualnie różne w indywidualnych przypadkach) | ok. 6% - 7% kosztów nieruchomości | 8700 EUR |
| koszty budowy | ok. 1500 euro za m² do 2000 euro za m² | 238 000 EUR |
| Koszty dodatkowe budowy, ogółem (elektryczność na miejscu, woda budowlana, rozwój, pomiary itp.) | ok. 15% kosztów budowy | 35 700 EUR |
| Koszty płyty stropowej (dom prefabrykowany) | ok. 70 EUR za m² do 120 EUR za m² | 12 000 EUR |
| Piwnica kosztów | Prefabrykowana piwnica od ok. 250 EUR za m² (dodatkowe koszty w porównaniu do płyty stropowej), budowa piwnicy, więc dodatkowe koszty 20% (łącznie) | 35 000 EUR |
| Koszty architekta (w zależności od zakresu usług, dla domów solidnych z indywidualnym planowaniem) | 15% - 20% kosztów budowy (wszystkie usługi kompletne, w innym przypadku zależne od zakresu usług) | 29 500 EUR |
| Projekt terenu zewnętrznego (ogrodzenie, projekt ogrodu) | zwykle około 5% kosztów budowy | 11 900 EUR |
| Podjazdy i parkingi (fortyfikacje) | ok. 100 EUR za m² | 5000 EUR |
| CAŁKOWITY KOSZT | Koszty ziemi + 10–20% kosztów ziemi | Koszty budowy + 25% - 60% kosztów budowy | 494,500 EUR całkowity koszt domu i nieruchomości (pełna obsługa architektoniczna, bez pośrednika w obrocie nieruchomościami) |
Przykład ceny jest tylko pojedynczym przykładem kosztów dla przeciętnego indywidualnego przypadku. Koszty w innych przypadkach mogą się oczywiście różnić.
Pytanie: Od jakich czynników zasadniczo zależą koszty budowy domu?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Oczywiście w indywidualnych przypadkach należy wziąć pod uwagę kilka rzeczy:
Rozmiar, rodzaj i materiał to decydujące czynniki kosztowe
- wielkość i lokalizacja nieruchomości (duże różnice regionalne)
- rodzaj domu, który ma powstać (dom jednorodzinny jako dom prefabrykowany, dom architekta kamień na kamieniu, dom wielorodzinny)
- wymagania sprzętowe (koszty budowy wnętrz są bardzo zmienne w zależności od pożądanego standardu)
- standard energetyczny (dom pasywny to średnio 15% - 20% dodatkowych kosztów w porównaniu do zwykłego domu EnEV)
- ilość pracy własnej wykonanej podczas budowy
- Warunki lokalne (stan gleby, możliwe skażone stanowiska w glebie, warunki zabudowy)
Wszystkie te czynniki należy również wziąć pod uwagę przy wycenie - mogą one ewentualnie podnieść koszty budowy.
Pytanie: Jakie są zalety piwnicy w porównaniu z prostą płytą podłogową?
Ekspert ds. Kosztów: Budowa piwnicy w naturalny sposób wiąże się z dodatkowymi kosztami - jest o około 20% droższa.
W przeciwieństwie jednak do tego dochodzi również olbrzymi przyrost powierzchni (powierzchnia magazynowa, pomieszczenia gospodarcze, pralnia, ewentualnie także powierzchnia mieszkalna) wynosząca 100% powierzchni użytkowej domu.
Oznacza to, że budowanie piwnicy jest zawsze opłacalne z czysto matematycznego punktu widzenia.
Widać to również w naszym przykładzie cenowym: Za cenę całej piwnicy o powierzchni 140 m² byłbyś w stanie pomieścić tylko dodatkowe pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 20 m² na parterze. Nie ma wtedy dodatkowej przestrzeni rezerwowej ani miejsca do przechowywania.
Ponadto należy zauważyć, że domy podpiwniczone mają później wyższą wartość odsprzedaży, ponieważ ludzie niechętnie kupują domy bez piwnicy.
Pytanie: Jakich kosztów bieżących można się spodziewać później w przypadku domu jednorodzinnego?
Ekspert ds. Kontroli kosztów : koszty te są często niedoszacowane.
Koszty eksploatacji domu wynoszą - bez kosztów finansowania budowy - w większości przypadków już od 400 do 600 euro miesięcznie .
W tym miejscu należy wziąć pod uwagę:
- podatek od nieruchomości
- opłaty za ścieki komunalne
- opłaty miejskie za wywóz śmieci i sprzątanie ulic
- regularne opłaty za kominiarza
- koszty ogrzewania
- koszty ubezpieczenia
- koszt połączenia telefonicznego i internetowego
- GEZ
Przydatne jest również obliczenie rezerwy remontowo-remontowej dla domów jednorodzinnych (jak jest to przewidziane dla domów wielorodzinnych).
Bardziej szczegółowy przegląd i przykładowe obliczenia można znaleźć w tym poście.