Renowacja starych budynków - niezbędne kroki przed rozpoczęciem budowy

Budowniczowie, którzy chcą wyremontować stary budynek, stają przed tym zadaniem budowlanym zarówno osobiście, jak i finansowo. Aby nie stracić orientacji w trakcie realizacji, działanie musi być dobrze zaplanowane z wyprzedzeniem oraz skoordynowane i monitorowane w trakcie realizacji. Wiele ryzyk można również zminimalizować poprzez szczegółowe planowanie i dokładną znajomość przepisów prawnych. Niezastąpioną pomocą dla właścicieli budynków jest VOB, czyli regulamin kontraktowania robót budowlanych, który zawiera ogólne wytyczne wykonania i rozliczenia robót budowlanych, a także obowiązujące terminy i roszczenia dotyczące usunięcia usterek. Warunkiem ważności prawnej VOB jest jego zgoda jako podstawa prawna w umowie o usługę budowlaną.

Prawidłowe dokumenty planistyczne pomagają we wdrożeniu © Torsakarin, fotolia.com

W miarę możliwości przed rozpoczęciem budowy należy podjąć następujące działania przygotowawcze, aby późniejszy proces budowy był jak najbardziej bezproblemowy:

Zawarcie ubezpieczenia OC budowniczego
Stworzenie planu wdrożenia
Przetarg na roboty budowlane
Zlecić firmom wykonawczym
Tworzenie i koordynacja harmonogramu

Wykup ubezpieczenie budowlane

Ważne jest, aby właściciele budynków wykupili odpowiednie ubezpieczenie od szkód i nieszczęśliwych wypadków, które mogą wystąpić na placu budowy w fazie budowy. Firma budowlana wykonująca prace również odpowiada za spowodowane przez nią szkody, ale ma to swoje ograniczenia. Jeśli osoby trzecie zostaną poszkodowane w wyniku prac budowlanych, na przykład z powodu niedostatecznego zabezpieczenia placu budowy, klient może zostać pociągnięty do odpowiedzialności. Zwłaszcza jeśli chodzi o renowację, zrujnowana konstrukcja budynku i obsługa przestarzałych instalacji stanowią zwiększone źródło zagrożenia.

Dlatego ważne jest, aby przed rozpoczęciem budowy wykupić ubezpieczenie OC budowniczego. Polecamy również tzw. Ubezpieczenie budowlane, które obowiązuje w okresie budowy, zwłaszcza w przypadku uszkodzeń elementów już wykonanych z powodu warunków atmosferycznych. Składki mogą być przydzielane proporcjonalnie przedsiębiorstwom budowlanym, jeśli tak uzgodniono w umowie o usługę budowlaną. Warto porównać różne firmy ubezpieczeniowe, ponieważ sumy i kwoty ubezpieczenia mogą się znacznie różnić.

Wskazówka:

Stworzenie planu wdrożenia

W zależności od zakresu remontu wymagane są szczegółowe plany budowlane, które przedstawiają pożądany stan budynku po wykonaniu. Jeśli architektowi zleca się planowanie realizacji, tworzy rzuty kondygnacji, przekroje i widoki w skali 1:50, a także szczegółowe rysunki w skali 1:20, jeśli są one potrzebne do wyjaśnienia niektórych szczegółów budynku. Oprócz łańcuchów wymiarowych i informacji o wysokości plany te zwykle zawierają również specyfikacje materiałów, takich jak okładziny ścienne, podłogowe i sufitowe.

Na podstawie tych dokumentów wyspecjalizowani inżynierowie, wyspecjalizowane firmy i, jeśli to konieczne, inżynier budownictwa, tworzą oddzielne plany, które pokazują otwory i zarządzanie instalacjami usług budowlanych. Prawdą jest, że pożądane wykonanie niektórych prac można również omówić z rzemieślnikami bezpośrednio na placu budowy, ale dobre planowanie realizacji uniemożliwia rzemieślnikom wykonywanie ich według własnego uznania. W przypadku mniej złożonych projektów renowacji, takich jak wymiana klatki schodowej lub innych pojedynczych elementów, zakłady rzemieślnicze zwykle wykonują rysunki samodzielnie.

Przetarg na roboty budowlane

Na pierwszy rzut oka najłatwiejszym sposobem wydaje się zatrudnienie rzemieślnika, który z grubsza określi pożądane usługi i przygotuje pakiet obejmujący cały zakres usług. Najpóźniej jednak, gdy dostajesz wycenę od kilku firm rzemieślniczych, aby porównać między sobą ceny, ta metoda osiąga swoje granice. Ponieważ z oferty pakietowej zwykle nie jest wystarczająco jasne, które usługi są wliczone w cenę, a które nie. Szczególnie w przypadku prac remontowych często wymagane są dodatkowe prace, których konieczność uwidacznia się dopiero w trakcie budowy. Jeśli w tym przypadku nie ustalono stałej stawki godzinowej, rzemieślnik może w razie wątpliwości zażądać zawyżonych cen.

Szczególnie w przypadku bardziej skomplikowanych projektów budowlanych wskazane jest zatem zasięgnięcie ofert od różnych rzemieślników w oparciu o szczegółowy opis wykonywanych usług. Dokumentacja przetargowa powinna zawierać dokładną listę poszczególnych usług, w tym wymagane materiały, ilości i instrukcje wykonania. Korzystając z tych elementów usług, rzemieślnik może indywidualnie wycenić wymaganą pracę. Zapewnia to wysoki poziom przejrzystości kosztów zarówno przy porównywaniu różnych handlowców między sobą, jak i przy późniejszym rozliczaniu ich. W przypadku powierzenia architektowi nadzoru nad całością projektu budowlanego sporządzana jest dokumentacja przetargowa i oceniane są otrzymane oferty.

Uruchomienie firm wykonawczych

Rozmowy z rzemieślnikami powinny mieć miejsce nie tylko w trakcie realizacji w regularnych odstępach czasu, ale również przed udzieleniem zamówienia. W niektórych przypadkach firmy rzemieślnicze wprowadzają poprawki do dokumentacji przetargowej, sugerując inne metody budowy lub rekomendując alternatywne materiały na podstawie ich doświadczenia zawodowego. Dlatego zawsze przed podpisaniem umów budowlanych warto porozmawiać z preferowaną firmą rzemieślniczą w celu wyjaśnienia wszelkich otwartych punktów. Wiele firm z perspektywą złożenia zamówienia często w pewnym zakresie przystępuje do negocjacji cenowych. Jeśli wszystkie pytania zostały wyjaśnione, można sporządzić umowę na budowę.

Umowa o usługę budowlaną zawiera nie tylko faktyczny tekst umowy. Ważnym elementem są dokumenty przetargowe wypełnione przez rzemieślnika. Ceny, które rzemieślnik może później zafakturować za wykonane usługi, są tutaj precyzyjnie określone. Umowa budowlana zawiera również techniczne postanowienia umowy, w których wyraźnie wymienione są obowiązujące normy DIN dla danej branży.

Przede wszystkim ważne jest, aby w umowie o usługę budowlaną obowiązujący regulamin zamówień i umów, tzw. VOB, był ustalany na piśmie jako podstawa. Ten trzyczęściowy zestaw zasad zawiera wszystkie ważne punkty dotyczące wykonania i rozliczenia robót budowlanych. Dodatkowe uzgodnienia, które należy zawrzeć, dotyczą terminów realizacji oraz warunków płatności. Wiele firm budowlanych udziela klientowi obniżki ceny, zwanej również rabatem, jeśli klient zawsze płaci faktury w określonym terminie.

WSKAZÓWKA

Skorzystaj z naszej bezpłatnej wyceny: porównaj ceny od rzemieślników i zaoszczędź do 30 procent

Tworzenie i koordynacja harmonogramu

Dobrze przemyślane harmonogramowanie jest bardzo ważne w branży budowlanej, ponieważ jest warunkiem wstępnym, aby proces budowy przebiegał możliwie płynnie. Na przykład okna należy wymienić przed wykonaniem izolacji ścian zewnętrznych, aby połączenie między tynkiem ościeżowym a oknem mogło zostać prawidłowo wykonane. Inne prace, takie jak nałożenie nowego mokrego jastrychu, wymagają wtedy czasu schnięcia, który uniemożliwia kontynuowanie pracy w dotkniętych pomieszczeniach. Kolejność prac reguluje harmonogram. Oprócz regulowanego procesu, harmonogramy budowy oferują możliwość optymalizacji całkowitego czasu budowy, ponieważ niektóre prace mogą również przebiegać równolegle. Elewację można malować jednocześnie z malowaniem wnętrz.

Dobrym narzędziem do tworzenia harmonogramu jest arkusz kalkulacyjny, w którym poszczególne branże lub prace budowlane są wpisywane jedna pod drugą w pierwszej kolumnie, a kolejne kolumny służą do określania czasu. Jest wyświetlany za pomocą pasków oznaczających okres pracy. Kontrast kolorów między poszczególnymi transakcjami ułatwia przegląd. Pomocne jest podkreślenie dat ogólnych, takich jak rozpoczęcie budowy, daty odbioru i zakończenia, za pomocą specjalnych oznaczeń, a tym samym podkreślenie ich wagi.