Renowacja starych budynków - koszty i finansowanie
Budowa lub remont domu to nie zakup gotowego produktu, takiego jak samochód. Pewne okoliczności, takie jak pogoda lub bankructwo firmy uczestniczącej w budowie, są nieobliczalne. Dlatego projekt budowlany zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem kosztowym. Zwiększa się to ponownie w przypadku renowacji starego budynku, ponieważ nie wszystkie konieczne środki są widoczne przed rozpoczęciem budowy. Niepewności te są równoważone przez planowanie finansowania, które wymaga dużej dokładności szacowanych kosztów budowy, niemniej jednak musi zostać przeprowadzone na bardzo wczesnym etapie projektu.
Energetyczna renowacja © Gina Sanders, fotolia.com
Jednak pewien stopień bezpieczeństwa kosztów można osiągnąć, rozważając kilka wskazówek, jak postępować przy określaniu kosztów. Dokładny pomiar istniejącej konstrukcji i analiza struktury budynku są niezbędne, aby jak najpełniej określić wymagane usługi. Ponadto ważne jest, aby bacznie obserwować koszty budowy podczas projektu budowlanego, aby móc szybko i kompetentnie reagować na ewentualne zmiany.
Podstawy kalkulacji kosztów i monitorowania kosztów
Do dokładnego oszacowania kosztów niezbędne są dwie rzeczy:
- Szczegółowa analiza stanu magazynowego i
- konkretne planowanie kolejnego projektu budowlanego
Podczas gdy inwentaryzacja powinna zawierać informacje o stanie konstrukcyjnym i energetycznym budynku, planowanie odzwierciedla wynikające z tego decyzje dotyczące zakresu działań. Z kolei na podstawie tych dokumentów planistycznych można określić przewidywane koszty budowy.
Planowanie modernizacji domu © Franck Boston, fotolia.com
W zależności od planowania i postępu budowy koszty budowy są szacowane, szczegółowe i kontrolowane na różnych etapach. Architekci i inżynierowie określają koszty budowy zgodnie z metodami i poziomami klasyfikacji z normy DIN 276. Przegląd tego rodzaju kalkulacji kosztów jest również przydatny dla laika, ponieważ odzwierciedla dynamikę rozwoju kosztów na placu budowy.
Renowacja starych budynków: koszty pod kontrolą Wskazówka: znajdź najtańszych regionalnych rzemieślników i wyspecjalizowane firmy, porównaj oferty i zaoszczędź do 30%. Zapytaj teraz bez zobowiązań
Poniższe cztery zestawienia kosztów są zawarte w normie DIN 276 i muszą być stosowane w zależności od postępu budowy
1. Kosztorys
Kosztorys wykonywany jest na podstawie wstępnego planowania, na który składają się wyniki analizy zapasów. Między innymi służy jako podstawa do planowania finansowania i jest zwykle wymagany przez bank przy ubieganiu się o kredyt w celu sprawdzenia zdolności kredytowej projektu. W wielu przypadkach przy składaniu wniosku o dofinansowanie konieczne jest również przedstawienie kosztorysu. Aby uporządkować różne koszty, kosztorys podzielono na siedem grup kosztów. Dwie pierwsze grupy obejmują cenę zakupu oraz koszt zagospodarowania nieruchomości.
Rzeczywiste koszty budowy, czyli koszty bezpośrednio związane z budynkiem, mieszczą się w dwóch następujących grupach: koszty budowy budynku oraz koszty instalacji technicznych. Określa się go mnożąc powierzchnię brutto budynku lub części budynku, której to dotyczy, przez parametry kosztowe porównywalnego budynku. Koszty związane z obiektami zewnętrznymi, obiektami wyposażenia specjalnego i pomocniczymi usługami budowlanymi w ostatnich trzech grupach kosztów są obliczane oddzielnie.
2. Kalkulacja kosztów
Po zakończeniu planowania projektu przeprowadzana jest kalkulacja kosztów. Odbywa się to zwykle na podstawie komponentów, tj. Różne masy i ilości komponentów są mnożone przez odpowiednie parametry kosztów. Warunkiem wstępnym jest zatem dokładne określenie masy poszczególnych składników. Odpowiednie parametry kosztów są określane, publikowane i aktualizowane w określonych odstępach czasu przez różne instytuty i dostawców baz danych kosztów budowy. Jeśli transakcja jest już przypisana do każdej pozycji kosztowej na tym etapie, ułatwia to późniejszą strukturę zorientowaną na wykonanie, która jest niezbędna do porównania ofert.
3. Kosztorys
Kosztorys tworzony jest po udzieleniu zamówienia na podstawie kwot zamówień zakontraktowanych firm rzemieślniczych. Pokazuje więc koszty, które powstałyby, gdyby remont został przeprowadzony dokładnie zgodnie z planem i tylko przy pomocy zleconych usług. Ten podział kosztów można wykorzystać do kontroli kosztów na całym etapie budowy. Jeśli pojawią się dodatkowe koszty z powodu nieprzewidzianych środków, zostaną one dodane do listy. Dzięki temu zawsze masz przegląd aktualnego stanu kosztów.
4. Ocena kosztów
Wycena jest tworzona po zakończeniu całego projektu budowlanego na podstawie wszystkich zapłaconych faktur i dostarcza informacji o tym, jaki ostatecznie koszt remontu. Ze względu na kompletność nie powinno tu zabraknąć również wkładu osobistego. W tym przypadku używane są koszty, które byłyby szacowane jako koszty poniesione przez wyspecjalizowaną firmę.
Planowanie finansowania
Po ustaleniu przybliżonych kosztów remontu na podstawie kosztorysu, kolejnym krokiem jest zaplanowanie finansowania. W przypadku niewystarczających środków własnych możliwe jest również finansowanie zewnętrzne, np. Poprzez tzw. Kredyty modernizacyjne z banku domowego. Szczególnie atrakcyjne są programy promocyjne Banku KfW, które wspierają właścicieli budynków dotacjami lub kredytem ulgowym. O kredyty te można również ubiegać się za pośrednictwem banku wybranego do finansowania.
Finansowanie © Doc Rabe, fotolia.com
Aby przy spłacie kredytu nie przekroczyć miesięcznego limitu finansowego, należy z góry ustalić, jaka kwota jest dostępna na odsetki i spłatę każdego miesiąca. W tym celu pomaga sporządzenie prostego bilansu, w którym miesięczny dochód netto, wydatki na życie, w tym samochód i wakacje, a także koszty bieżące, takie jak składki ubezpieczeniowe, są odliczane. Rezerwy na przyszłe prace konserwacyjne w budynku również stanowią część wydatków, ponieważ mogą one powstawać od czasu do czasu nawet po remoncie i dlatego powinny pojawić się w bilansie. Pozostała kwota wynagrodzenia netto po potrąceniu wszystkich tych kwot daje możliwą miesięczną opłatę za spłatę kredytu.
Jak obliczyć maksymalną opłatę miesięczną
WSKAZÓWKA
Skorzystaj z naszej bezpłatnej wyceny: porównaj ceny od rzemieślników i zaoszczędź do 30 procent
Oszczędzaj, ale we właściwych miejscach
Już na etapie kosztorysu często staje się jasne, czy projekt budowlany mieści się w zakresie finansowym. W przypadku przekroczenia limitu obciążeń finansowych nie trzeba od razu rezygnować z projektu. Krok wstecz w planowaniu może pokazać, czy nadal istnieje potencjał oszczędności. W zasadzie istnieją jednak środki, z których nie można zrezygnować. Dotyczy to w szczególności naprawy uszkodzeń konstrukcji. Ponieważ jeśli nie zostaną one wyeliminowane tak szybko, jak to możliwe, mogą się pogorszyć i spowodować koszty następcze.
Niezbędne jest również spełnienie wymagań stawianych przez organ budowlany lub ochronę zabytku oraz środki energetyczne, które są obligatoryjne w rozporządzeniu w sprawie oszczędzania energii. Niemniej jednak kilka poprawek i zmian w planowaniu i wykonaniu może zaoszczędzić realne pieniądze.
Renowacja starych budynków: należy zbadać te możliwości oszczędności
Potencjalne oszczędności wynikają między innymi z:
- Wykonywanie prac indywidualnych we własnym zakresie, zwłaszcza przy budowie wnętrz
- Negocjacje cenowe z firmami wykonawczymi i planistami
- Wnęka na poszczególne odcinki konstrukcji, którą można wykonać również później
- Obniż standard wyposażenia wnętrz, zwłaszcza łazienek i kuchni
- Zamień drogie materiały na tanie alternatywy