Kupowanie starego budynku: musisz to wiedzieć
Niektórzy przysięgają na nowy dom. Wszystko jest najnowocześniejsze i spełnia dzisiejsze wymagania i przepisy. Jeśli kupujesz pod klucz, cena jest w dużej mierze ustalona. Inni wolą stary budynek. Domy z historią mają często bardzo indywidualny urok. Ale także bardzo indywidualne ryzyko.
W związku z tym nie ma ogólnie obowiązującej reguły określającej, czy stary lub nowy budynek jest lepszy. Często zależy to również od osoby właściciela. Ale jeśli rozważasz stary budynek, przy podejmowaniu decyzji powinieneś wziąć pod uwagę kilka punktów. Aby zakup nie zamienił się w nieobliczalną przygodę. Oto przegląd wszystkich punktów krytycznych.
Stare budynki często mają szczególny urok. Ale zakup należy dokładnie przemyśleć. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
Największym czynnikiem niepewności jest struktura budynku. Sprzedawca nie może zataić znanych wad. Ale przy wielu niedociągnięciach trudno będzie udowodnić, że były znane. Sprzedawca nie musi wskazywać tych, które można łatwo rozpoznać. „Kupiony jak widać” - taka jest zasada przy zakupie domu.
Potrzebny jest ekspert
Dlatego najważniejszą radą jest skonsultowanie się z ekspertem. Jest to przydatne w przypadku drugiej inspekcji, po zapoznaniu się z przeglądem podczas pierwszej wizyty i podjęciu decyzji o zbliżeniu się do zakupu. W tym celu korzystasz z usług eksperta budowlanego, architekta lub inżyniera budownictwa. Większość brokerów nie wchodzi w rachubę. Ekspert nie jest tani , trzeba zapłacić trzycyfrową kwotę. Ale inwestycja zawsze się opłaca.
Spotkanie na miejscu budowy © BSB eV
Dlaczego budowniczy? Tylko ekspert może wiarygodnie określić, czy wilgoć będzie tolerowana w piwnicy, czy też uszkodzi ona konstrukcję budynku. Czy występują problemy statyczne z poszczególnymi komponentami. Czy dach wytrzyma chwilę, czy trzeba go ponownie przykryć. Jakie problemy mogą się pojawić przy planowanej i niezbędnej izolacji termicznej.
Rzeczoznawca budowlany może również opracować kalkulację kosztów remontu, które banki chciałyby mieć przed wydaniem kredytu. Należy wziąć pod uwagę pewien margines swobody na nieprzewidziane. Ponieważ pewne problemy są zauważane dopiero po rozpoczęciu prac remontowych. Ale kalkulacja profesjonalisty jest po prostu bardziej wiarygodna niż obliczenia laika - kalkulatory kosztów renowacji w Internecie po prostu nie są wystarczająco wiarygodne.
Czym zajmuje się rzeczoznawca budowlany
Możesz zechcieć zorientować się w kosztach renowacji już po pierwszej inspekcji, jeszcze przed zatrudnieniem eksperta. Może to doprowadzić do wniosku, że projekt kończy się niepowodzeniem z powodów finansowych - wtedy można zaoszczędzić na kosztach rzeczoznawcy. W tym przypadku bardzo zgrubnej, pierwszej oceny obowiązuje praktyczna zasada.
Zasada kosztów renowacji (bez specjalnych przypadków)- W przypadku nieruchomości z lat 90. lub 2000. spodziewane są koszty napraw i renowacji w wysokości 20% ceny zakupu.
- W przypadku domów z lat 70-tych lub 80-tych można doliczyć jedną trzecią ceny zakupu w przypadku remontów i remontów.
- Domy z lat powojennych kosztują przy remoncie co najmniej 40 proc. Ceny zakupu.
- W przypadku jeszcze starszych domów remont kosztuje min. 50 proc. Ceny zakupu.
Ponadto podczas wstępnej inspekcji nie należy oczywiście biegać na ślepo po domu i po prostu sprawdzić, ile chwastów znajduje się na trawniku. Są problemy, które laik może rozpoznać - nie w celu oszacowania kosztów remontu, ale w celu uzyskania dalszych informacji i porozmawiania o nich z ekspertami.
Nawet laicy mogą zobaczyć, że ten dach nie jest już dobry na długo. Jednak w wielu przypadkach lepiej jest zaufać ocenie profesjonalisty © JFsPic, stock.adobe.com Lista kontrolna wad konstrukcyjnych
- Wykwity i zniszczone tynki na ścianach, pleśń i zapach stęchlizny w piwnicach wskazują na problemy z wilgocią. To może być nieszkodliwe lub poważne.
- Ślady kropli i wody na strychu wskazują na przeciekanie dachu. Zsunięte płytki i połamane listwy również mogą wskazywać na problemy.
- Okna i drzwi należy sprawdzić pod kątem przeciągów, ramy okienne pod kątem uszkodzeń. Pojedyncze przeszklenie sprawia, że wymiana okien jest prawie konieczna.
- Jeśli widzisz tylko kilka gniazd, ale stare włączniki światła, instalacja elektryczna zwykle wymaga całkowitego odnowienia.
- Pęknięcia w ścianach mogą wskazywać na problemy statyczne, choć niekoniecznie. Trudno jest, gdy są ciągłe od wewnątrz na zewnątrz.
Takie problemy nie muszą prowadzić do decyzji o powstrzymaniu się od zakupu danego domu. Należy je tylko wziąć pod uwagę w ogólnych obliczeniach przed zakupem. Jest to ważne po pierwsze dla finansowania za pośrednictwem banku, a po drugie dla ceny zakupu. W celu obniżenia ceny zakupu można ewentualnie wykorzystać odniesienie do indywidualnych szkód.
Wskazówka: znajdź najtańszych regionalnych rzemieślników i specjalistyczne firmy, porównaj oferty i zaoszczędź do 30%. Zapytaj teraz bez zobowiązańPrzestrzegaj wymagań prawnych
Oprócz warunków czysto strukturalnych należy również wziąć pod uwagę szereg wymogów prawnych, ponieważ mają one wpływ na koszty. Mowa tu o obowiązkach remontowych, ochronie zabytków i planowaniu przestrzennym. Konsekwencje finansowe tych wymagań można obliczyć w różny sposób w trzech obszarach.
ENEV określa wytyczne dla nowych właścicieli domów © marco2811, fotolia.com
Koszty, które wynikają z obowiązku renowacji energooszczędnej można stosunkowo dobrze obliczyć . Każdy, kto zadowala się bardzo przybliżonymi szacunkami, może poszukać informacji w Internecie. Każdy, kto chciałby poznać więcej wiążących informacji, może skontaktować się z doradcą ds. Energii. Dzisiaj przy zakupie domu obowiązują trzy konkretne obowiązki - zaizolowanie sufitu na najwyższym piętrze, zaizolowanie rur grzewczych i ciepłej wody w nieogrzewanych pomieszczeniach oraz wymiana starych systemów grzewczych. Nie możemy tutaj wchodzić w szczegóły, to temat sam w sobie. Nawiasem mówiąc, należy szybko rozważyć całkowite ocieplenie nieizolowanych budynków mieszkalnych, nawet jeśli zawsze wiąże się to z pięciocyfrowymi kosztami.
Jest to obowiązkowe, ale nie tak drogie - rury do ogrzewania i ciepłej wody muszą być izolowane w nieizolowanych pomieszczeniach. © André Reichardt, stock.adobe.com
Przed zakupem starszego domu należy zdecydowanie wyjaśnić, czy jest to budynek zabytkowy . Należy rozróżnić tak zwaną ochronę zespołową, w ramach której organ odpowiedzialny za zabytek ma wpływ tylko na projekt zewnętrzny domu, oraz na pomnik indywidualny, w którym wszystkie działania budowlane muszą być omówione również wewnątrz. Wymagania mogą być znaczne, na przykład ceny nowych okien łatwo wzrosną pięciokrotnie. Fakt, że władze zabytkowe zapewniają również pomoc techniczną przy renowacji, jest pozytywny, ale często nie pomaga finansowo.
Czy stary budynek jest budynkiem wpisanym na listę zabytków? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Konieczne jest również wyjaśnienie sytuacji planowania prawnego . Jeśli istnieje plan zagospodarowania terenu na dany kwartał, można zobaczyć, co można zbudować na nieruchomości - ale także co jest możliwe w sąsiedztwie. W przypadku braku planu zabudowy każdy budynek musi pasować do sąsiedniej zabudowy. Jeśli planujesz zmiany, zdecydowanie zalecamy skonsultowanie się z lokalnymi władzami budowlanymi. Nawiasem mówiąc, wiele gmin udostępnia aktualne plany rozwoju na swoich stronach internetowych.
Lokalizacja również odgrywa rolę
Kolejnym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie domu jest lokalizacja - ale dotyczy to wszystkich domów i dlatego należy traktować ją tutaj jedynie jako wskazówkę. W każdym razie, jako potencjalny nabywca, powinieneś sprawdzić konsekwencje lokalizacji dla swojej sytuacji życiowej - czy musisz kupić inny samochód, ponieważ sklepy lub placówki opieki nad dziećmi nie są w odległości spaceru? Czy są firmy, od restauracji po warsztaty samochodowe, które hałasują? Czy w okolicy planowane są jakieś projekty, które pogarszają jakość życia? Te pytania odgrywają również rolę, jeśli chcesz wynająć nieruchomość w całości lub w części.
Czynnik często przeceniany w związku z finansowaniem ma również związek z sytuacją osobistą - wkład własny . W teorii wiele można zrobić samemu, zwłaszcza, że wiele potrzebnych informacji jest łatwo dostępnych w Internecie. Ale czy masz czas i wytrzymałość? Decydując się na zakup starego budynku należy uważać na wkład własny - ale może on też odegrać rolę. Wielu też się z tym bawi!
Renowacja: w przypadku jakich zawodów warto zrobić to samemu? 
Wkład własny na budowie: zalety i wady
Ale są też inne czynniki, które wymagają odmiennej wagi. Czy rozkład pomieszczeń w domu odpowiada Twojej sytuacji i potrzebom rodzinnym? Czy istniejące meble pasują do domu, zwłaszcza ewentualnie istniejącej kuchni? Cenisz garaż lub wiatę garażową i czy nadal trzeba je zbudować? Ale także: Czy chcesz zainstalować system solarny i czy statyka dachu w ogóle na to pozwala?
Nie zapomnij o dotacjach i kosztach dodatkowych
Dodatkowym czynnikiem wpływającym na finansowanie, a tym samym decyzję o zakupie starego budynku, są dotacje . Istnieją różne przepisy dotyczące budynków wpisanych do rejestru; Łączy je jednak to, że w żaden sposób nie równoważą dodatkowych kosztów i dlatego nie powinny być brane pod uwagę. Dostępne są również dotacje lub tańsze pożyczki na remonty energetyczne - można je już wziąć pod uwagę.
Finansowanie renowacji starych budynków: Dobrze wiedzieć
I jest jeszcze jeden temat, o którym możesz zapomnieć pomimo całego entuzjazmu dla wielkiego starego budynku - oprócz faktycznej ceny zakupu istnieją pewne dodatkowe koszty . W razie potrzeby są to koszty po stronie maklera, ale w każdym przypadku podatek od sprzedaży nieruchomości, opłaty za wpis do księgi wieczystej oraz opłata za notariusza.
Często zapomniany - ale nigdy przez urząd skarbowy: podatek od przeniesienia własności nieruchomości © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Sporadycznie nie bierze się też pod uwagę kwestii, że w trakcie remontu przeważnie nie ma możliwości przeprowadzki, ale bank chciałby mieć spłatę odsetek i kapitału. Może to stać się ciężarem, jeśli zaoszczędzony czynsz ma stanowić wkład finansowy. Może to być ulga, jeśli bank przyzna okres karencji - ale trzeba to negocjować.
