Co jest dozwolone, kiedy i jakie rodzaje umów najmu są dostępne? Niezależnie od tego, czy jesteś najemcą, czy właścicielem: jest kilka rzeczy do rozważenia, aby uniknąć przykrych niespodzianek. Jakie okresy wypowiedzenia, powody wypowiedzenia i zwolnienia obowiązują w Twoim przypadku? Wyjaśniamy to na liście typowych rodzajów umów najmu.
Najem bezterminowy
Najem bezterminowy jest najczęstszą formą najmu. W przypadku dzierżawy na czas nieokreślony umowa dzierżawy obowiązuje na czas nieokreślony (§ 542 ust. 1 BGB). Każdy kontrahent może wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z przepisami ustawowymi. Najemca może dać trzymiesięczne wypowiedzenie bez podania przyczyny. Jeśli właściciel chce wypowiedzieć umowę, potrzebuje prawnie uznanego powodu wypowiedzenia, na przykład użytku osobistego. Jego okres wypowiedzenia oparty jest na okresie zamieszkania najemcy i wynosi od trzech do dziewięciu miesięcy (do pięciu lat i trzech miesięcy, po pięciu latach i sześciu miesiącach, po ośmiu latach i dziewięciu miesiącach).
Najem czasowy
Umowa najmu na czas określony określa koniec okresu najmu od jego rozpoczęcia. Wynajmujący i najemca nie mogą wypowiedzieć umowy przed końcem okresu najmu. Wyjątkiem jest rozwiązanie umowy bez wypowiedzenia.
Wynajmujący może ograniczyć okres najmu tylko w tak zwanej leasingu kwalifikowanym, jeśli może podać ważny powód. Przykład: Sam potrzebuje mieszkania lub planuje szeroko zakrojone prace remontowe lub rozbiórkowe (§ 575 BGB). W przypadku wygaśnięcia umowy najemca musi się wyprowadzić tylko wtedy, gdy pierwotny powód ustalonego terminu jest nadal obecny.
Wynajmujący i najemca muszą zawsze pisemnie uzgodnić kwalifikowane umowy najmu na czas określony, podając przyczynę ograniczenia - w przeciwnym razie umowę najmu uważa się za umowę najmu na czas nieokreślony.
Szczególną formą umowy najmu na czas określony jest prawo do życia do końca życia. Najem jest „ograniczony” do czasu trwania.
Stara dzierżawa na czas określony
Do 31 sierpnia 2001 r. Właściciele i najemcy mogli także zawierać proste umowy najmu na czas określony bez ograniczeń czasowych. Odnosi się do nich: Jeżeli najemca zażąda kontynuacji najmu na dwa miesiące przed końcem umowy, może przebywać w mieszkaniu na czas nieokreślony - chyba że wynajmujący ma powód do wypowiedzenia, np. Do użytku osobistego. Stara umowa najmu na czas określony dotyczy umów najmu zawartych przed 1 września 2001 r. Dziś właściciele i najemcy nie mogą się już na to zgodzić.
umowa podnajmu
Jeśli najemca zawiera umowę najmu z podnajemcą, obowiązuje umowa podnajmu (§§ 540, 535 BGB). Często mówi się również o najemcy drugiego poziomu.
Najem podyplomowy
W przypadku najmu stopniowanego właściciel nie tylko ustala wysokość czynszu początkowego, ale także przyszłe podwyżki czynszu. Między dwoma progresywnymi czynszami musi minąć co najmniej rok. Roczna podwyżka czynszu lub odpowiednia suma w euro musi być wyraźnie określona w umowie. Jeśli w umowie jest napisane, że czynsz rośnie o pięć procent rocznie, umowa jest nieważna. Jeśli lokalny czynsz rośnie szybciej niż skala czynszu, właściciel może nadal nie podwyższyć czynszu.
Najem stopniowany jest często umową na czas. Wynajmujący nie może wypowiedzieć umowy w trakcie trwania umowy. Najemcy przysługuje specjalne prawo do wypowiedzenia. Wypowiedzenie może nastąpić najpierw pod koniec czwartego roku, a następnie zawsze z ustawowym okresem wypowiedzenia.
Dzierżawa indeksu
W przypadku najmu indeksowego wynajmujący łączy cenę najmu z indeksem cen kosztów utrzymania prywatnych gospodarstw domowych w Niemczech z Federalnego Urzędu Statystycznego. Jeśli indeks się zmieni, czynsz nie wzrośnie automatycznie. Przede wszystkim poprzedni czynsz musiał pozostać niezmieniony przez co najmniej rok. Następnie wynajmujący musi pisemnie poinformować najemcę o starym i aktualnym wskaźniku, przeliczyć różnicę na wartość procentową i przedstawić nowy czynsz w euro. Wyższy czynsz jest płatny dwa miesiące po pisemnym oświadczeniu wynajmującego.
Przykład: Jeśli wynajmujący powiadomi pisemnie o efektywnej podwyżce czynszu 15 stycznia, najemcy będą płacić wyższy czynsz od marca. Podwyższenie czynszu przed końcem rocznego okresu jest możliwe tylko w przypadku wzrostu kosztów eksploatacji lub wprowadzenia przez wynajmującego zmian strukturalnych, za które nie ponosi odpowiedzialności, np. Przejścia z gazu miejskiego na gaz ziemny lub koniecznej technicznie modernizacji elewatora.
Formularze umów najmu
Niemieckie Stowarzyszenie Najemców, stowarzyszenia domów i właścicieli gruntów oraz wydawcy wydają ważne formularze umów najmu. Właściciele mogą kupić formularze w sklepie papierniczym, poprosić o nie stowarzyszenie lub pobrać je z Internetu. Możesz również samodzielnie pisać lub zawierać umowy najmu. Umowa najmu jest ważna, jeśli określa, kto jest najemcą, a kto wynajmującym, które mieszkanie jest wynajmowane, za jaką cenę i kiedy ma się rozpocząć najem.
Poproś specjalistę o sprawdzenie
Pisemne umowy najmu są powszechne. Prawa i obowiązki partnerów umownych są wymienione na kilku stronach umowy najmu. Jednak wiele klauzul umownych okazuje się zbędnych i nie wszystkie są skuteczne. Jeśli wynajmujący wywodzi roszczenia z umowy najmu, najemca powinien najpierw sprawdzić klauzulę u specjalisty, na przykład w stowarzyszeniu wynajmu.
