Prawo najmu reguluje prawa i obowiązki najemców i właścicieli - ale często nie są one wykonywane lub spór powstaje z innych powodów. Rozliczenie kosztów eksploatacji, czynsz, należne naprawy, wadliwe ogrzewanie, rowery w korytarzu - co wolno, a co nie? Jak najlepiej postępować w sporze? Udzielamy porad.
Istnieje szeroki wachlarz sporów między właścicielami a najemcami: od rachunków za media, przez zanieczyszczenie hałasem sąsiadów, po usterki mieszkań, roszczenia o podwyżki czynszów lub modernizację. Podsumowaliśmy dla Ciebie najczęstsze przyczyny sporów. Możesz więc od razu zobaczyć, co mówi podstawa prawna Twojej sprawy, a na kolejnym etapie możesz zdecydować, czy spór jest warty zachodu, czy też należy szukać kompromisu.
Co mówi prawo najmu o najczęstszych przyczynach sporów?
Rachunek za media
- Mieszkania i powierzchnie komercyjne
Według Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH) właściciele nie są zobowiązani do oddzielnego rozliczania kosztów eksploatacji mieszkań i powierzchni komercyjnych, o ile najemca nie znajduje się w szczególnie niekorzystnej sytuacji. Najemca może zobaczyć dokumenty rozliczeniowe w lokalu wynajmującego. Wynajmujący musi wykonać kopie tylko wtedy, gdy jest to dla niego nieracjonalne ze względu na odległość (BGH VII ZR 78/05). Wskazówka: dowiedz się tutaj o najczęstszych błędach w rozliczeniach za media. - Pustostany i koszty
Jeśli mieszkania są puste, wynajmujący musi pokryć koszty dodatkowe za te mieszkania, jeśli rozliczy koszty eksploatacji według stosunku powierzchni wynajmowanego mieszkania do całkowitej powierzchni mieszkalnej (BGH VIII ZR 159/05). Najemcy mogą odmówić zmiany umowy, jeśli tylko kilka mieszkań jest wolnych na krótki czas. - Przydział dozwolony
Według BGH najemcy mieszkań na parterze muszą również uczestniczyć w kosztach eksploatacji windy. Zróżnicowany podział kosztów operacyjnych, na przykład na obsługę dozorcy, sprzątanie części wspólnych, oświetlenie, utrzymanie ogrodu lub windę, jest niepraktyczny (BGH VIII ZR 103/06). Wynajmujący może podzielić się z najemcą nowymi kosztami eksploatacji - na przykład z tytułu nowo zawartego ubezpieczenia OC - pod warunkiem, że zastrzegł to w umowie najmu (BGH VIII ZR 80/06).
Naprawy kosmetyczne
Po tym, jak BGH już w 2004 r. Ogłosił nieważne klauzule w umowach najmu, zgodnie z którymi najemcy muszą wyremontować „najpóźniej” lub „w każdym razie” po określonych terminach, w kwietniu 2006 r. Poszedł o krok dalej: w związku z tym umowa najmu musi jasno określać, że terminy są elastyczne. W przypadku braku uzupełnienia typu „co do zasady” lub „ogólnie” klauzula jest nieskuteczna (BGH VIII ZR 178/05).
- Klauzule odszkodowawcze
Jeśli w umowie najmu znajdują się klauzule rekompensaty, wynajmujący może, o ile terminy remontu jeszcze nie upłynęły, zażądać określonej części kosztów remontu za okres zużycia od ostatnich napraw kosmetycznych. Jednak klauzule ugodowe nie mogą opierać się na sztywnych terminach. W przeciwnym razie szkodzą najemcy nieodpowiednio, ponieważ nie uwzględniają stanu mieszkania (BGH VIII ZR 52/06).
Przestrzeń życiowa
Czy wiesz, jak prawidłowo zmierzyć swoją przestrzeń życiową? Dzięki temu możesz zaoszczędzić pieniądze, ponieważ: Jeśli powierzchnia mieszkalna jest o ponad 10% niższa od określonej w umowie najmu, występuje wada uprawniająca do obniżenia czynszu (BGH VIII ZR 205/03 i 347/04).
Kiedy szukać porady prawnej
Obie strony powinny zapytać o swoje prawa i obowiązki, na przykład w tych dodatkowych artykułach:
Prawo najmu: Twoje prawa i obowiązki jako najemcy i właściciela
Społeczność właścicieli: prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości
Wypowiedzenie do użytku osobistego: Twoje prawa i obowiązki
Specjalne prawo użytkowania: przykłady, prawa i obowiązki
Wśród sąsiadów: Te prawa i obowiązki liczą się latem
Po tym powinna nastąpić rozsądna rozmowa. W przypadku konfliktów z sąsiadami należy również poinformować o nich wynajmującego. Jeżeli w mieszkaniu są braki, należy jak najszybciej poinformować o tym wynajmującego i poprosić go o ich usunięcie. W przypadku podwyżki czynszu możesz sprawdzić lokalny wskaźnik czynszów w miejskim urzędzie mieszkaniowym lub w jednej z grup interesu.
Prawo najmu: przykład konfliktu „podwyżka czynszu”
Właściciel prosi swojego najemcę o podwyższenie czynszu z 6 do 7 euro za metr kwadratowy. W przypadku mieszkania o powierzchni 100 metrów kwadratowych oznacza to 100 euro więcej czynszu miesięcznie. Najemca odrzuca podwyżkę czynszu. Lokalny indeks czynszu za porównywalnie duże mieszkanie wynosi 6 euro na dole i 7 euro na górze. Poniższa tabela (źródło: Deutscher Mieterbund Berlin) przedstawia możliwe kroki na drodze do porozumienia.
|
pomiar |
koszty |
|
|
1 krok |
Osobista rozmowa między wynajmującym |
- Brak kosztów - |
|
2. krok |
Zaangażowanie mediatora (za pośrednictwem zrzeszenia lokatorów |
Można dowolnie uzgodnić, np. 50 euro |
|
3 krok |
I instancja: Sąd Rejonowy |
Przy wartości przedmiotu sporu |
|
4. krok |
II instancja: odwołanie do sądu okręgowego |
Około 820 euro za |
Wskazówka : Zanim zdecydujesz się udać do sądu: Sąd rejonowy często sugeruje ugodę. Oznacza to, że koszty pokryjesz proporcjonalnie. Jeśli chodzi o wynik, możesz mieć to taniej z mediatorem. Jeśli rozmowa twarzą w twarz się nie powiedzie, zaproponuj mediację.
Po konsultacjach merytorycznych obie strony omawiają następny krok. Są jednak przypadki, w których żaden kompromis nie jest możliwy lub jedna ze stron odmawia jego przyjęcia. Jeśli fronty stwardnieją, dojdzie do sporu w sądzie.
