Jeśli chcesz wyremontować zabytkowy budynek, musisz przestrzegać pewnych wytycznych i uzyskać zgodę władz. Wyjaśniamy tutaj, jak najlepiej postępować i jakie masz opcje przy renowacji.
Renowacja zabytkowego budynku podlega wielu wymogom prawnym i dlatego wymaga specjalnego planowania. Wbrew powszechnemu przekonaniu proces takiego planowania nie jest zbyt skomplikowany. Jednak porady profesjonalistów są często niezbędne, jeśli chodzi o utrzymanie starego, zabytkowego domu.
Chroń zabytki, zachowaj wartości
Za pomniki uważane są nie tylko kościoły, pałace i zamki. W Niemczech do 1978 r. Około 5% wszystkich starych budynków objęto ochroną zabytków, aby zapobiec zniszczeniom wynikającym z celowości i ignorancji. Utrzymanie zabytkowych budynków zwykle leży w interesie publicznym, na przykład ze względów artystycznych lub naukowych. Równocześnie jednak zachowanie pierwotnych wartości jest również ważnym celem ochrony zabytków.
Stare domy były często zmieniane przez dziesięciolecia lub wieki w taki sposób, że trudno jest dokładnie określić ich pierwotny stan. Ponadto przywrócenie budynku do pierwotnego stanu byłoby zwykle możliwe tylko dużym kosztem. Dlatego każdy, kto remontuje wpisaną nieruchomość, nie musi przywracać budynku do pierwotnego stanu - stan istniejący dotyczy stanu konstrukcyjnego budynku, w którym został wpisany jako zabytek kultury na listę zabytków.
Jeżeli dom jest wpisany na listę zabytków, podlega on szczególnej ochronie urzędu zabytków i może być przebudowywany lub rozbudowywany tylko za zgodą niższego organu ochrony zabytków. Konserwatorzy chcą też być informowani o pozornie „prostych” pracach konserwatorskich, jeśli dotyczą projektu budynku lub jego historycznej konstrukcji.
Norbert Hoffmann
„Zabytki architektury mają urok” - mówi Norbert Hoffmann, dyrektor zarządzający LBS Immobilien GmbH Südwest i zwraca uwagę na korzyści podatkowe dla osób zajmujących się renowacją zabytków: „Ponadto zabytki architektury znacznie obniżają wysokie podatki dochodowe: właściciele płacą dziewięć procent podatku dochodowego przez osiem lat i siedem procent przez cztery lata Koszty odtworzenia mające zastosowanie do celów podatkowych. Ponadto dwa procent przypisuje się starej substancji przez 50 lat. Właściciele-mieszkańcy szacują, że koszty renowacji (koszty renowacji) wynoszą dziewięć procent przez dziesięć lat. Warunkiem uzyskania korzyści jest zawsze zezwolenie organu ochrony zabytków. Od planowania do realizacji doradzi Ci wyspecjalizowany architekt ”.
O projekcie renowacji doradza Urząd Zabytkowy
Jeśli chcesz wyremontować zabytkowy budynek, pracownicy Urzędu Dolnego Pomnika mogą odpowiedzieć na pytania dotyczące technologii budowy i projektowania. Oni również starają się wykorzystywać domy zabytkowe jak najbardziej współczesne i nie wymagają przywrócenia pierwotnego stanu. Ponieważ metody i materiały konstrukcyjne są obecnie bardzo wyrafinowane, władze zabytkowe coraz bardziej otwierają się na nowe rozwiązania konstrukcyjne, które wcześniej nie były mile widziane - np. Izolacja elewacji z muru pruskiego od wewnątrz.
Zanim jednak przystąpisz do renowacji starego budynku, powinieneś zapytać w regionalnym Państwowym Urzędzie Ochrony Zabytków, czy Twój dom jest wpisany na listę zabytków i czy jest to zabytek indywidualny, czy też jest objęty ochroną zbiorową. W przypadku zabytków indywidualnych ochrona zabytków dotyczy całego domu, w przypadku ochrony zespołowej z reguły zachowuje się jedynie ogólny wygląd. Kolejnym krokiem jest opracowanie koncepcji renowacji, która jest następnie sprawdzana przez organ ochrony zabytków. Przede wszystkim dba się o zachowanie historycznej tkanki budowlanej oraz o zachowanie znaczenia i wyglądu zabytku.
W przypadku domów chronionych w urzędzie budowlanym składany jest wniosek na budowę, jak na modernizację domów niezabezpieczonych. Ponadto właściciel zabytku jest zobowiązany do samodzielnego skontaktowania się z biurem zabytków. Z reguły nadzór budowlany przesyła automatycznie zawiadomienie o budynku lub wniosek o budowę - ale lepiej o to zapytać.
Nawet drobne zmiany w budynku należy omówić z odpowiednim biurem. Podczas gdy środki renowacji energetycznej są często łatwiejsze do wykonania, na przykład wielkopowierzchniowy system fotowoltaiczny jest zwykle odrzucany.
Dziadek
Nabytek jest terminem z zakresu prawa budowlanego i opisuje, że funkcjonalny, starszy budynek, który jest nadal użytkowany, podlega ochronie prawnej, pod warunkiem, że budynek został w pewnym momencie zatwierdzony lub przynajmniej zostałby zatwierdzony na podstawie wcześniejszych przepisów prawa budowlanego. Rozróżnia się dziadek bierny, aktywny i wszechstronny.
- Bierne dziadowanie
Bierne dziadowanie reguluje użytkowanie nieruchomości i budynków - to, co było wcześniej legalne, pozostanie legalne w przyszłości, nawet jeśli zmieni się sytuacja prawna, a dotychczasowe użytkowanie nie zostanie zatwierdzone. Przykładowo, jeśli remontowany ma być zabytkowy budynek z istniejącym sklepem na parterze, parter może być również wykorzystywany jako sklep po zakończeniu prac budowlanych. Nie stoi to w sprzeczności z faktem, że istniejące podstawy planowania urbanistycznego (takie jak plan zagospodarowania przestrzennego) pozwalają obecnie jedynie na użytkowanie mieszkaniowe, a nie komercyjne.
- Aktywne grandfathering
Właściciel budynku może powołać się na aktywną ochronę istniejącego budynku, gdy remont i modernizacja zmienia budynek - ale planowane są tylko ograniczone i drobne zmiany lub rozbudowy i nie zmieniają znacząco istniejącej konstrukcji. Ponadto należy zachować tożsamość odrestaurowanej lub ulepszonej konstrukcji z oryginałem.
- Kompleksowe dziadowanie
Nadrzędna zasada praw nabytych ma zastosowanie (w przeciwieństwie do zasady pasywnej i aktywnej) w przypadku nowych budynków w następujących warunkach:
- Funkcje istniejących i nowych budynków są nierozerwalnie powiązane
- nowy budynek nie powiększa znacząco istniejącego budynku
- istniejący budynek nie może być konserwowany bez zgody na nowy budynek
W przypadku starych budynków z charakterystyczną elewacją zewnętrzną z reguły możliwa jest tylko izolacja wewnętrzna.
Dostać zezwolenie
Z wyprzedzeniem zapytaj urzędu budowlanego, czy ogłoszenie budowlane jest wystarczające dla planowanych prac budowlanych, czy też musisz złożyć wniosek o budowę.
Każdy, kto mieszka w zabytku, składa również wstępny wniosek o budowę do Dolnego Zarządu Zabytków. Następujące prace mogą być wykonywane tylko w budynku wpisanym do rejestru za zgodą Urzędu ds. Zabytków:
- Zmiany w konstrukcji nośnej, takie jak otwory
- Interwencje w instalacji odwadniającej
- Zmiany w użytkowaniu
- Rozbudowa piwnicy lub strychu
- Rozbiórka i częściowe wyburzenie budynku
- Zmiana wyglądu, np. Montaż lub wymiana okien, drzwi czy lukarn
- Przebudowa i naprawa
- Dołączanie lub zmienianie reklam i pism
- Przenieś się w inne miejsce
Koszty podnoszenia
Po zakończeniu renowacji, Urząd Zabytkowy przeprowadzi odbiór. Jeśli ocena wypadnie pozytywnie, organ zabytkowy wyda zaświadczenie, aby móc skorzystać z możliwości amortyzacji podatkowej. Oprócz zakupu, koszty remontu i utrzymania nieruchomości wpisanej na listę są również subsydiowane podatkowo. Zwróć jednak uwagę, czy wymieniony jest cały dom, czy tylko jego część. Jeżeli np. Tylko elewacja zewnętrzna jest budynkiem wpisanym na listę zabytków, remont łazienki nie może być odliczony od podatku.
Korzyści podatkowe dla konserwatorów
Jeśli urząd wyrazi zgodę, wymienione domy można również poddać renowacji energetycznej. „Energooszczędna renowacja nie oznacza automatycznie izolacji termicznej” - mówi architekt Irmtraud Swoboda ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych (VPB). Przecież elewacja domu z muru pruskiego czy willi w stylu wilhelmińskim nie powinna być pokryta panelami izolacyjnymi. Właściciele zabytków mogą oszczędzać energię, na przykład instalując wydajniejszą technologię grzewczą. „W przypadku każdej renowacji obowiązuje zasada: należy zawsze zwracać uwagę na specyfikę budynku, aby uniknąć zawilgocenia i rozwoju pleśni” - mówi architekt.
Wiele starych budynków znajdujących się na liście ma słabą izolację i w związku z tym zużywa dużo energii. Często jednak ochrona zabytku pozwala tylko na ocieplenie ścian wewnętrznych, więc nowe rozporządzenia dotyczące izolacji termicznej dla zabytków nie mają znaczenia. Ponadto te stare budynki nie wymagają przepustki energetycznej. Są zwolnieni z rozporządzenia o oszczędzaniu energii (EnEV) lub ustawy o odnawialnym cieple (EWärmeG). Właściciele mogą więc wynajmować lub sprzedawać swoją nieruchomość bez certyfikatu energetycznego. Ważne jest, aby właściciel miał zwolnienie potwierdzone przez właściwy organ ochrony zabytków.
Dotacje mogą nieco odciążyć portfel renowatorów. Na przykład Bank KfW oferuje program „KfW Efficiency House Monument”. O pożyczkę lub dotację należy złożyć przed rozpoczęciem stosowania środków. Ponadto zapytaj swoją gminę o fundusze na rozwój miast, ochronę zabytków i odnowę wsi. Programy finansowania można również znaleźć w Internecie w bazie danych Federalnego Ministerstwa Gospodarki i Technologii.
| Bonus dla właścicieli |
|
Koszty renowacji |
|
Koszt nabycia* 40 lat po 2,5 proc. (Do roku budowy 1924), 50 lat po 2 proc. (Od roku budowy 1925) |
| Bonus dla właścicieli-mieszkańców |
|
Koszty renowacji 90 procent kosztów można odliczyć do celów podatkowych |
* Odliczyć można tylko proporcjonalne koszty nabycia budynku, a nie nieruchomości.
(Źródło: Stowarzyszenie Prywatnych Budowniczych)
Architekt Irmgard Swoboda ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych wyjaśnia najważniejsze zasady dotyczące remontów.
„Renowacja zabytków architektury jest bardziej złożona i często droższa niż zwykłych budynków mieszkalnych. Dlatego istnieją specjalne ulgi podatkowe dla właścicieli, którzy stoją przed tym wyzwaniem. Możesz w dużym stopniu odpisać środki ochrony, a także prace, które sprawiają, że wymieniony dom w pierwszej kolejności nadaje się do zamieszkania.
Architekt Irmtraud Swoboda ze Stowarzyszenia Prywatnych Budowniczych.
Ci, którzy sami mieszkają w swoim pomniku, mogą odpisać 90 procent kosztów remontu, rozłożonych na dziesięć lat po 9 procent rocznie. Czy mieszkasz w kondominium w budynku mieszkalnym z budynkiem wpisanym na listę zabytków? W przypadku naprawy elewacji lub dachu możesz ubiegać się o swój udział dla celów podatkowych. Każdy, kto kupi w pełni wyremontowany budynek pod klucz, nie odniesie korzyści podatkowych - ani jako właściciel, ani jako właściciel.
Każdy, kto wynajmuje swój pomnik, może odpisać 100 procent kosztów remontu przez dwanaście lat - osiem lat po dziewięć procent każdy i cztery kolejne lata po siedem procent każdy. Możesz również odliczyć koszty nabycia starego budynku.
Warunkiem uzyskania ulgi podatkowej jest skoordynowanie wszystkich prac remontowych i adaptacyjnych z właściwym organem ochrony zabytków i zatwierdzenie ich przed rozpoczęciem budowy. Dopiero za Twoją zgodą otrzymasz później zaświadczenie do urzędu skarbowego, abyś mógł ubiegać się o zwrot kosztów. Każdy, kto remontuje lub przekształca bez pozwolenia, musi spodziewać się konsekwencji, na przykład grzywny ”.
Zabytki nie zawsze mają tak imponującą fasadę. Można wymienić nawet niepozorne budynki. Zapytaj - przed przystąpieniem do remontu.
Wywiad: świadkowie historii
Pomniki - są świadkami historii, niosą przeszłość w teraźniejszości i przyszłości. Jako budynki mieszkalne, zabytki oferują wyjątkową jakość życia, wspólne mieszkanie z historią tworzy klimat, którego nie można znaleźć w nowych budynkach. Zarazem jednak mieszkanie w pomniku to także świadomość szczególnej odpowiedzialności właściciela: użytkowanie zabytku podlega ograniczeniom, naprawa warunkowa. Profesor Dr. Egon Johannes Greipl, Kurator Generalny Bawarskiego Urzędu Ochrony Zabytków, rozmawiał z Your-Best-Home.net o zabytkach i ich wyzwaniach.
Your-Best-Home.net: Jeśli jako właściciel pomnika chcę naprawić swój dom: czy naprawdę muszę rezygnować z nowoczesnego komfortu?
Prof. Greipl: Żaden konserwator zabytków nie żąda, aby mieszkańcy pomnika musieli zamrażać lub gotować na otwartym ogniu! Żaden konserwator zabytków nie domaga się odrestaurowania lub odbudowania czegoś, czego już nie ma! Nikt nie powinien mieszkać w muzeum! Ale: to, co nadal istnieje, jest funkcjonalne i jest świadectwem historii, musi zostać zachowane.
Ochrona zabytku nie oznacza absolutnego zakazu zmian! Wręcz przeciwnie: nasza praca polega na uważnym towarzyszeniu wrażliwym zmianom w budynkach z historią. Bawarski Państwowy Urząd Ochrony Zabytków również wspiera finansowo takie działania naprawcze: wspiera wydatki na konserwację i użytkowanie zabytków. Wystawiamy zaświadczenia podatkowe zawierające np. Koszty nowej technologii budowy i eksploatacji. Naszym celem są delikatne zmiany i ulepszenia: weźmy okna w domu, który jest wymieniony jako przykład: Okna powinny być z odpowiedniego materiału i kształtu. Drewniane okna niekoniecznie muszą być zastępowane plastikowymi. Można je równie łatwo naprawić.Niedawno zrobiliśmy to na 300-letnich oknach. Okna te zostały wykonane przez wielkiego stolarza w XVIII wieku! Po naprawie znów działają cudownie - także energetycznie!
Dlaczego naprawa zabytku podlega warunkom? Czy te specyfikacje są konieczne?
Profesor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Cywilizowane społeczeństwo charakteryzuje się tym, że samo sobie rządzi i przestrzega zasad: na przykład, gdy jest czerwone, nie przechodzi przez światła! Takie zasady obowiązują we wszystkich dziedzinach naszego życia. Z kolei pomniki to wartości, dobra kultury. W nich przechowujemy świadków naszej historii! Aby optymalnie zachować te wartości, potrzebujemy pewnych „reguł cywilizacyjnych”, potrzebujemy reguł profesjonalnego obchodzenia się z dziedzictwem historycznym. Takie zasady można nazwać „wymaganiami”. To, że możemy dziś nazwać Bawarię państwem kulturalnym, jest wynikiem długiego rozwoju. Minione stulecia z ich ciągłością, przewrotami i nowymi początkami sprawiły, że Bawaria jest tym, czym jest dzisiaj. O tym mówią pomniki. Kiedy znikają pomniki, znika nasza widzialna historia.Pomniki są i pozostaną wspomnieniami namacalnymi i zrozumiałymi dla każdego.
Jeśli chodzi o koszty: każdy nowy budynek kosztuje, często więcej niż myślisz. Pomyśl o lotnisku w Berlinie i Elbphilharmonie w Hamburgu. Każdy nowy budynek wymaga opieki. Budynki uniwersyteckie w Ratyzbonie mają zaledwie 50 lat = "" i teraz wymagają naprawy w wysokości 700 milionów euro! Oczywiście konserwacja zabytkowych budynków, a tym samym naszej historii, również kosztuje. To jest oczywiste! W pojedynczych przypadkach więcej kosztuje odbudowa 300-letniego domu niż remont 40-letniego budynku. Więc co? W rezultacie występuje również kilka różnic w jakości: historia, autentyczność, indywidualność, solidność, jakość i atmosfera!
Na ile ochrona zabytków ogranicza właścicieli, jeśli chodzi o naprawę ich zabytku?
Prof. Greipl: Kwestie ochrony zabytków ograniczają właścicieli w takim samym stopniu, jak kwestie ochrony przeciwpożarowej, dostępności, kontroli imisji, prawa sąsiedzkiego i tak dalej. Nie chodzi o ograniczenia, ale o przestrzeganie pewnych, bardzo znaczących zasad. Ale przede wszystkim chodzi o sprytne, indywidualne, skrojone na miarę i solidne konstrukcyjnie rozwiązania, które umożliwiają komfortowe mieszkanie bez ujawniania historycznej wartości domu.
Czy możesz sobie wyobrazić mieszkanie w nowym budynku?
Prof. Greipl: Nie, nie mogę sobie tego wyobrazić. To nie mówi nic przeciwko dobrym nowym budynkom - tak, są! Ale: nigdy nie chcę się obejść bez mieszkania w centrum miasta i wyjątkowej atmosfery oraz wyjątkowej jakości życia, jaką oferuje zabytkowy dom. Niemal całe życie mieszkam w zabytkach. We wspólnym mieszkaniu z historią: To jest to!