Często pojawia się opinia, że wynajmujący przerzucają wszystkie poniesione w jakikolwiek sposób koszty na najemcę według stawki ryczałtowej. Jednak tak nie jest. Jakie koszty mogą zostać przeniesione na najemców iw jakim zakresie jest dokładnie określone ustawowo. Wynajmujący sam pokrywa część kosztów Chcieliśmy się dowiedzieć od ekspertów ds. Kosztów, jakie koszty są do podziału i jakie najemcy faktycznie muszą zapłacić.
Pytanie: Jakie koszty można przerzucić na najemców?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: jest to szczegółowo regulowane. Decyduje o tym rozporządzenie w sprawie kosztów eksploatacji (BetrKV).
Co do zasady, do przydziału najemców stosuje się: Wszystkie bieżące i regularne koszty wynikające z posiadania nieruchomości . Typowe koszty to na przykład roczny podatek od nieruchomości, koszty wywozu śmieci i koszty sprzątania ulic lub koszty eksploatacji windy, w tym corocznej konserwacji kontrolowanej przez specjalistyczną firmę. Można również rozłożyć koszty ogrzewania i ciepłej wody, koszty wynagrodzenia i dodatkowe koszty wynagrodzenia dozorcy, ubezpieczenie budynku i oświetlenie instalacji ogólnej.
Koszty jednorazowe
Zasadniczo wszystkie koszty jednorazowe są wyłączone (np. Instalacja punktów pobierania próbek do obowiązkowego badania na obecność bakterii Legionella). W przypadku niektórych kosztów jednorazowych możliwość podziału jest często przypadkiem granicznym: na przykład, jeśli właściciel kupuje większą kosiarkę. Jeśli zmniejszy to obciążenie pracą zatrudnionych asystentów, a tym samym zmniejszy rzeczywiste koszty czasu pracy, koszty zakupu kosiarki można rozłożyć w indywidualnych przypadkach. Tutaj jednak trzeba zwrócić szczególną uwagę na proporcjonalność. W razie potrzeby wynajmujący może również wystawić rachunek i przydzielić swoją własną pracę , którą wykonuje po rozsądnych kosztach, jeśli obejmuje ona regularną pracę (np. Koszenie trawnika, prace ogrodnicze).
Naprawa i konserwacja
W szczególności koszty napraw i konserwacji nie są kosztami operacyjnymi i dlatego nie mogą być rozdzielane. Koszty napraw i konserwacji są zdefiniowane przez prawo jako koszty, które są ponoszone w celu utrzymania zamierzonego użytkowania nieruchomości i powstają jako wady strukturalne w wyniku zużycia, starzenia i warunków atmosferycznych.
Sytuacja wygląda inaczej w przypadku modernizacji: w tym przypadku właściciel może przerzucić koszty na najemców do stałego procentu rocznie (zwykle 8% do 11%) poprzez podwyżkę czynszu . Jest to możliwe np. Podczas instalowania czujników dymu w mieszkaniu. Nie ma jednak możliwości przyporządkowania kosztów modernizacji poprzez rachunek kosztów operacyjnych.
Praktyczne przykłady
Przyglądamy się niektórym z ostatnio poniesionych kosztów i zastanawiamy się, które z nich znajdziemy proporcjonalnie na kolejnym rachunku za media.
| Punkt kosztowy | podzielny? |
|---|---|
| Koszty instalacji połączenia kablowego | Nie |
| operator telewizji kablowej opłat bieżących | tak |
| Odnowienie przygotowania ciepłej wody (było nieaktualne) | Nie |
| Instalacja punktów poboru próbek do badań bakterii Legionella | Nie |
| Koszty obowiązkowego testu na obecność bakterii Legionella co 3 lata | tak |
| Usługa oczyszczania i piaskowania zlecona przez wynajmującego | tak |
| Specjalne sprzątanie po pracach remontowych w domu | Nie |
| bieżące sprzątanie kosztuje firma sprzątająca | tak |
| koszty eksploatacji ogrodnika | tak |
| Przeprojektowanie ogrodu | Nie |
| koszty administracyjne | nie, z odpowiednią umową, czasami z ustaloną roczną kwotą |
| Ubezpieczenie utraty czynszu, ubezpieczenie ochrony prawnej wynajmującego | Nie |
| Ubezpieczenie budynków, ubezpieczenie od ognia | tak |
| kominiarz | tak (poprzez rozliczenie za ogrzewanie) |
| Kominiarz z istniejącym ogrzewaniem gazowym | tak (za system ogólny oddzielny rachunek za własne ogrzewanie) |
| Zwalczanie szkodników | Nie |
To, co jest płatne w indywidualnych przypadkach, a co nie zawsze można kwestionować. W tym przypadku zawsze warto najpierw zlecić niezależnemu, kompetentnemu organowi (np. Centrum porad konsumenckich) sprawdzenie zestawienia kosztów operacyjnych sporządzonego przez wynajmującego. Jeśli zostały naliczone koszty niepodlegające podziałowi, odpowiednie biuro specjalistyczne poinformuje Cię o dalszych możliwych krokach.
Pytanie: Jaki jest zakres kosztów operacyjnych do zapłacenia?
Nie wszystkie koszty można przypisać najemcy.
Eksperci ds. Kontroli kosztów: najemcy w Niemczech płacą średnio 2,16 EUR za m² kosztów operacyjnych. Może się to jednak różnić w zależności od rodzaju i wyposażenia domu, a także regionu. W indywidualnych przypadkach możliwe jest (i dopuszczalne) do 2,80 EUR za m² i więcej.
Koszty ogrzewania i ciepłej wody wynoszą średnio w kraju 1,03 EUR / m² , pozostałe koszty to ogólne koszty operacyjne. W zależności od istniejącego systemu grzewczego, koszty te również mogą się znacznie różnić - tutaj zakres wynosi od około 0,75 EUR za m² do 1,90 EUR za m² ,
Pytanie: Co to zależy od tego, czy można podzielić koszty?
Ekspert ds. Kontroli kosztów: Kluczem jest:
- czy są to zwykłe koszty (podstawowy wymóg)
- czy podział kosztów jest dopuszczalny zgodnie z BetrKV (koszty administracyjne są na przykład prawnie wyłączone)
- czy w umowie najmu zawarto porozumienie co do alokacji tych kosztów
- czy istnieje umowa z wynajmującym lub odpowiednie orzeczenie sądu w spornych przypadkach
Niemniej jednak można spierać się o możliwość podziału kosztów indywidualnych. Stosunkowo nowym przykładem jest leasing czujników dymu. Wynajmujący może zawrzeć z dostawcą umowę ryczałtową, która obejmuje nie tylko wynajem czujnika dymu od dostawcy, ale także koszty corocznej konserwacji i przeglądów.
Z prawnego punktu widzenia tylko część kosztów utrzymania powinna zostać faktycznie przeniesiona na najemców - ale można oczywiście uzgodnić z wynajmującym coś innego. Jeśli koszty utrzymania nie zostaną nawet wykazane przez usługodawcę, właściciel nie może po prostu przerzucić całości kosztów najmu na najemców według stawki ryczałtowej. Jednak właściciele i najemcy mogą postrzegać to inaczej. Nadal nie została podjęta jasna decyzja prawna dla wszystkich spraw.
Pytanie: Czy jako najemca można odliczyć zapłacone koszty operacyjne dla celów podatkowych?
Koszty usługi zimowej są proporcjonalne.
Ekspert ds. Kontroli kosztów: W zasadzie jest to możliwe - ale tylko przy określonych proporcjach kosztów dodatkowych. To są:
- koszt sprzątania budynku
- koszt ogrodnictwa
- koszt zimowego odprawy drogowej
- koszt sprzątania ulic
- koszty usług rzemieślniczych (tutaj tylko koszty robocizny bez VAT, koszty podróży, koszty maszyn i materiałów eksploatacyjnych)
Pierwsze cztery pozycje są uznawane za usługi związane z gospodarstwem domowym, które są uprzywilejowane pod względem podatkowym. Można odliczyć 20% kosztów usług domowych i podlegających opłacie części usług rzemieślniczych, maksymalnie do 1200 EUR rocznie. Bardziej szczegółowe informacje można uzyskać u doradcy podatkowego lub w urzędzie skarbowym.
